Неловко рассказывать, сколько лет я не встречался с Лиором, но это примерно с тех пор, как мы закончили школу, поэтому я удивился, когда около года назад, сразу после начала войны, он назначил встречу, чтобы обсудить недвижимость за рубежом. Помимо дружбы в Facebook, я знал, что Лиор изучал право и бухгалтерский учет и занимает должность старшего финансового директора в компании по недвижимости. Назначая встречу, он не вдавался в подробности, лишь сказал, что у него вопрос, связанный с партнером и недвижимостью, приобретенной за рубежом, и что он хочет получить консультацию.
«Несколько лет назад мой отец вошел партнером со знакомым / старым другом в компанию, купившую землю», - начал он разговор после любезностей и взаимного рассказа о том, что каждый из нас делал за те многие годы, что прошли с нашей последней встречи. «В последние два года я прошу у партнера финансовые отчеты, чтобы узнать о положении компании, и каждый раз он обещает сделать это, а ничего не происходит. Когда отец входил с ним в партнерство, договор между ними составлял я», - сказал он и передал мне копию договора для прочтения.
Изучив договор, я объяснил ему, что написанное выглядит нормально, хотя нет уверенности, что его можно принудительно исполнить.
«Кульминация была вчера, - добавил он, - когда отец получил домой письмо с вызовом на собрание акционеров компании, которое состоится через неделю, и в повестке - продажа участков, принадлежащих компании. Я проверил цены на билеты, и просто нереально и невозможно лететь с таким коротким уведомлением по заоблачной цене».
«Предлагаю на первом этапе отправить письмо с просьбой перенести собрание на более удобную для нас дату, в том числе потому, что уведомление было дано так, что подготовиться невозможно. Параллельно запросить финансовые отчеты компании», - сказал я.
Местный офис подготовил письмо с требованием отложить общее собрание, согласовать новую дату и одновременно получить финансовые отчеты компании.
Собрание акционеров нам удалось отложить, а когда мы в итоге попали на встречу, она сорвалась примерно через полчаса из-за разногласий между двумя партнерами и акционерами. И на общем собрании получить финансовые отчеты нам тоже не удалось; они поступили к нам лишь около месяца назад, после бесчисленной переписки, звонков и бесплодных встреч с адвокатами партнера (за последний год он сменил 3 адвокатов, и каждый раз приходилось заново объяснять им причины конфликта между партнерами и положение компании) и с бухгалтером компании, не желавшим выдавать слишком много информации.
На этой неделе я провел встречу с Лиором, чтобы обсудить с ним ситуацию.
Оказывается, деньги, выплаченные отцом Лиора партнеру, не были зарегистрированы как заем от владельца компании. После более глубокого выяснения Лиор рассказал мне, что деньги были переведены на личный счет партнера за границей. Договор о передаче акций между отцом Лиора и партнером, который, как выяснилось, и ранее был акционером компании, прямо устанавливает, что акции были переданы без возмещения. Мы также обнаружили, что участки, принадлежащие компании, были приобретены примерно за год до того, как отец Лиора получил акции компании, и по ничтожной цене по сравнению с вложением отца Лиора.
Случай отца Лиора - не первый, с которым я сталкиваюсь: инвесторы довольствуются договором, который составил для них израильский адвокат, не знающий законов страны, в которой совершается инвестиция, и думают, что этот договор защитит их интересы и права. Так вот, нет!!!
Приступая к инвестиции за рубежом, важно воспользоваться услугами адвоката, работающего в сфере международной недвижимости и знающего законы и нормы страны назначения. Адвокат сможет проверить правильность документов, проконсультировать и сопровождать Вас на всех этапах инвестиции.
Если бы Лиор и его отец получили юридическое сопровождение до совершения инвестиции, можно было бы добиться, чтобы договор между сторонами позволял отцу Лиора контролировать дела компании или хотя бы участвовать в решениях, поскольку деньги были бы переведены в виде займа от владельца компании и напрямую на банковский счет компании, а не на личный банковский счет кого-либо. Была бы проведена проверка финансовых отчетов компании до совершения инвестиции, и уже тогда можно было бы обнаружить, что принадлежащие ей участки были приобретены по ничтожной цене. Партнерское соглашение было бы составлено ясно и всеобъемлюще, определяя права и обязанности сторон, порядок управления инвестицией, распределение прибыли, механизмы разрешения споров и варианты выхода из инвестиции, и включало бы требование полной прозрачности со стороны партнеров или застройщиков, включая доступ к финансовой информации и регулярную отчетность о положении компании.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית