לא נעים לספר כמה שנים לא פגשתי את ליאור, אבל זה פחות או יותר מאז סיימנו את לימודי התיכון שלנו, כך שהופתעתי כאשר לפני כשנה, ממש אחרי תחילת המלחמה, תיאם פגישה בכדי לדון בענייני נדל״ן בחו״ל. מעבר לחברות בפייסבוק ידעתי כי ליאור למד משפטים וראיית חשבון והוא מכהן כסמנכ״ל כספים בכיר בחברת נדל״ן. כשתיאם את הפגישה לא פירט, רק אמר שיש לו עניין עם שותף ונדל״ן שנרכש בחו״ל, והוא מבקש להגיע לייעוץ.
״אבא שלי נכנס לפני מספר שנים כשותף עם מכר / חבר ותיק בחברה שרכשה קרקע״ פתח את השיחה לאחר דברי נימוסים והתעדכנות הדדית על מה כל אחד עשה במהלך השנים הרבות שחלפו מאז נפגשנו, ״בשנתיים האחרונות אני מבקש מהשותף לקבל דוחות כספיים כדי ללמוד על מצב החברה, וכל פעם הוא מבטיח שיעשה את זה ושום דבר לא קורה. כשאבא נכנס איתו שותף אני ערכתי הסכם ביניהם״ אמר, ומסר לי עותק של ההסכם לקרוא.
אחרי עיון בהסכם הסברתי לו שהכתוב נראה בסדר, אם כי לא בטוח שניתן לאכיפה.
״השיא היה אתמול״ הוסיף, ״כאשר אבא קיבל מכתב הביתה עם זימון לאסיפת בעלי מניות של החברה, שתתקיים בעוד שבוע, כשעל הפרק מכירת המגרשים שבבעלות החברה. בדקתי את מחיר הטיסות, וזה פשוט לא הגיוני ואפשרי לטוס בהתראה כל כך קצרה במחיר שאל על דורשת״.
״אני מציע שבשלב ראשון נוציא מכתב ונבקש לדחות את האסיפה למועד נוח יותר לנו, גם כי ההתראה ניתנה באופן שלא מאפשר להתארגן. במקביל לבקש את הדו״חות הכספיים של החברה״ אמרתי.
המשרד המקומי הכין מכתב דרישה לדחות את האסיפה הכללית, ולתאם מועד חדש ובמקביל לקבל את הדו״חות הכספיים של החברה.
את אסיפת בעלי המניות הצלחנו לדחות, וכאשר הגענו בסופו של דבר לפגישה, היא התפוצצה לאחר כחצי שעה בגלל חילוקי דעות בין שני השותפים ובעלי המניות. גם באסיפה הכללית לא הצלחנו לקבל את הדו״חות הכספיים, שהגיעו אלינו רק לפני כחודש, אחרי אינספור התכתבויות, שיחות טלפון ופגישות חסרות תוחלת עם עוה״ד של השותף (הוא החליף 3 עו״ד בשנה החולפת, שבכל פעם היה נדרש מחדש להסביר להם את מקורות הסכסוך בין השותפים והסטטוס של החברה) ורואה החשבון של החברה שלא היה מוכן לנדב יותר מדי אינפורמציה.
השבוע קיימתי פגישה עם ליאור כדי לדון איתו במצב.
מסתבר כי הכספים ששולמו על ידי אביו של ליאור לשותף לא נרשמו כהלוואת בעלים לחברה. מבירור מעמיק יותר סיפר לי ליאור כי הכסף הועבר לחשבונו הפרטי בחו״ל של השותף. הסכם העברת המניות בין אביו של ליאור לבין השותף, שמסתבר כי היה בעל מניות החברה כבר קודם, קובע במפורש כי המניות ניתנו ללא תמורה. עוד גילינו כי המגרשים שבבעלות החברה נרכשו כשנה לפני שאביו של ליאור קיבל את המניות בחברה, ובמחיר זעום לעומת ההשקעה של אביו של ליאור.
המקרה של אבא של ליאור הוא לא הראשון שאני נתקל בו של משקיעים שמסתפקים בהסכם שעורך עבורם עו״ד ישראלי, שאינו מכיר את חוקי המדינה בה מבוצעת ההשקעה, וחושבים שההסכם האמור יגן על האינטרסים והזכויות שלהם. אז, זהו, שלא!!!
כאשר אתם ניגשים להשקעה בחו״ל, חשוב להיעזר בעורך דין המתמחה בנדל״ן בינלאומי ומכיר את החוקים והתקנות במדינת היעד. עורך הדין יוכל לבדוק את תקינות המסמכים, לייעץ וללוות אתכם בכל שלבי ההשקעה.
אילו ליאור ואביו היו מקבלים ליווי משפטי לפני ביצוע ההשקעה, אפשר היה לוודא שההסכם בין הצדדים יאפשר לאביו של ליאור לשלוט בענייני החברה או לפחות להיות שותף להחלטות, כי הכספים יועברו כנגד הלוואת בעלים לחברה וישירות לחשבון הבנק של החברה ולא לחשבון הבנק הפרטי של מאן דהוא. היתה מבוצעת בדיקה של הדו״חות הכספיים של החברה לפני ביצוע ההשקעה, וניתן היה לגלות כבר אז כי המגרשים שבבעלותה נרכשו במחיר זעום. הסכם השותפות היה מנוסח באופן ברור ומקיף המגדיר את זכויות וחובות הצדדים, אופן ניהול ההשקעה, חלוקת רווחים, מנגנוני פתרון סכסוכים ואפשרויות יציאה מההשקעה, והיה כולל דרישה לשקיפות מלאה מצד השותפים או היזמים, כולל גישה למידע פיננסי ודיווחים שוטפים על מצב החברה.
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.