Все мы мечтаем о блестящем международном проекте недвижимости, впечатляющем небоскребе с самым красивым видом в городе. Но прежде чем прыгать на глубину строительства за океаном, давайте поговорим о слоне в комнате - управлении проектом на расстоянии.
Вы вкладываете лучшее, что у Вас есть - деньги, время и энергию, чтобы осуществить мечту, но порой эта мечта может превратиться в нескончаемый кошмар.
Расстояние, отсутствие контроля, страх сбоев и задержек - все это может превратить Вашу жизнь в ад. Вы в чужой стране, вдали от дома, скучаете по семье, сталкиваетесь с языковыми и культурными трудностями, а порой чувствуете, что вам не к кому обратиться. Как адвокат и девелопер международной недвижимости, я сопровождал более 300 сделок инвесторов и девелоперов, видел слезы, разочарование, отчаяние. Но видел и успехи, удовлетворение, гордость.
Да, современные технологии позволяют нам быть на связи из любой точки мира, но когда речь о строительстве, никакой Zoom или WhatsApp не заменит присутствия на месте. Отчет компании KPMG показывает, что проекты, которыми управляют на расстоянии, склонны превышать бюджет примерно на 20% больше и страдать от задержек до 50% по сравнению с проектами, где управление ведется вплотную.
Так как же все-таки удается преодолеть расстояние? Вот несколько советов и наблюдений, которые помогут Вам построить башню мечты даже на расстоянии:
1. Создание местной инфраструктуры: возможно, это самый важный совет! Не идите на компромисс в вопросе опытных и проверенных специалистов, на которых Вы можете положиться с закрытыми глазами. Успех за рубежом во многом зависит от способности наладить сотрудничество с надежными профессионалами. Качественная местная команда включает, среди прочего:
местного адвоката, работающего в сфере недвижимости, поскольку юридическое сопровождение необходимо, чтобы проект отвечал всем законодательным и регуляторным требованиям. Адвокат позаботится о составлении договоров, оформлении разрешений на строительство, регистрации объектов и многом другом; архитектора, который сумеет адаптировать Вашу мечту к местному регулированию, условиям места и потребностям целевой аудитории; опытного генерального подрядчика с проверенным опытом в аналогичных проектах и хорошей репутацией в отрасли; местного налогового консультанта/бухгалтера, который поможет разобраться в налоговых законах выбранной страны и обеспечит оптимальное налоговое планирование; местного строительного надзирающего специалиста, который проследит, чтобы строительство соответствовало местным стандартам, планам проектировщика, требуемому качеству и графикам, - все они должны входить в Вашу команду.
О каждом из них запросите рекомендации у коллег, деловых партнеров и других заинтересованных лиц, не отказывайтесь от всесторонней проверки выбранных специалистов, включая проверку лицензий и аттестатов, прошлого опыта и отзывов клиентов. Встретьтесь с ними лично, чтобы оценить, подходите ли Вы друг другу и есть ли между вами химия.
2. Коммуникация, коммуникация, коммуникация: установите регулярные сроки отчетности, используйте передовые технологические инструменты (программы управления проектами, камеры на объекте и т.д.) и обеспечьте полную прозрачность.
Исследование Гарвардского университета показало, что открытая и непрерывная коммуникация снижает вероятность превышения бюджета примерно на 15%.
Важно осознать, что успех за рубежом требует также понимания местной культуры и приспособления к ней. Важно быть внимательными к местным обычаям и нормам и действовать с уважением и терпением. Например:
- Межкультурная коммуникация: знание основ местного языка и забота о ясном и уважительном общении.
- Ведение переговоров: знание стиля ведения переговоров, принятого в стране.
- Понимание местных норм.
3. Частые визиты на объект: да, это требует времени и денег, но физическое присутствие ничем не заменить. Визиты на объект позволят Вам составить впечатление о ходе строительства вблизи, выявить потенциальные проблемы и укрепить связь с местной командой.
4. Управление рисками: строительство за рубежом несет в себе множество рисков - регуляторные изменения (важно быть в курсе изменений в налоговом законодательстве и законах, касающихся строительной отрасли в выбранной стране, проводить периодические встречи для обновления информации с сопровождающим адвокатом и бухгалтером и действовать в соответствии с профессиональными рекомендациями), колебания обменного курса (можно заранее приобрести валюту или использовать валютное хеджирование, чтобы снизить риск, связанный с колебаниями курса), стихийные бедствия и другое. Подготовьте комплексный план управления рисками, включающий возможные сценарии и способы реагирования.
5. Управление проектом: управление строительным проектом за рубежом требует тщательного планирования, контроля и соблюдения бюджета и сроков. Рекомендуется использовать цифровые инструменты управления проектами и поддерживать непрерывную и прозрачную коммуникацию со всеми участниками.
6. Тесное юридическое сопровождение: не отказывайтесь от адвоката, работающего в сфере международной недвижимости, который будет сопровождать Вас на протяжении всего процесса. Адвокат проследит, чтобы все договоры и документы были в порядке, защитит Ваши интересы и поможет справиться с юридическими вызовами.
7. Будьте терпеливы и гибки: строительные процессы за рубежом могут быть долгими и сложными. Важно проявлять терпение и гибкость и быть готовым к неожиданным вызовам.
Помните: международное девелоперство предлагает большой потенциал израильским предпринимателям. При правильном планировании, эффективном управлении рисками и соблюдении надлежащего порядка действий Вы сможете осуществить мечту и создать успешный проект недвижимости за океаном.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית