Несколько месяцев назад я участвовал в конференции по недвижимости, прошедшей в одной из стран, где мы работаем. Конференция проходила в конференц-зале на окраине города, как и гостиница, где остановились участники, приехавшие из-за границы. В последний вечер, после того как стенды разобрали, мы с несколькими коллегами, с которыми познакомились на конференции, решили поехать в центр города, в модный бар, рекомендованный местным партнёром. Тогда выяснилось, что поездка в центр занимает около часа: нужно взять такси до ближайшей станции метро, примерно в 10 минутах езды, а оттуда ехать в центр.
Досадно, но во время поездки в метро я вспомнил разговор о расположении, который был у меня с давним клиентом офиса, Йосси, недавно продавшим первую квартиру, купленную им в европейской столице.
Ещё в ходе продажи Йосси жаловался, что не может получить за квартиру ту цену, на которую рассчитывал, и что ожидаемая прибыль от продажи намного ниже, чем он ожидал. После завершения сделки Йосси был разочарован, и на встрече мы провели разбор сделки, чтобы извлечь уроки (хотя, как Вы уже, наверное, понимаете, Йосси уже купил несколько объектов за рубежом, и сделал это гораздо профессиональнее, чем при первой покупке).
Квартира, о которой идёт речь, первая, как уже сказано, купленная им за рубежом, находилась в очень центральном месте. Нет сомнений, что локация была отличной. Проблема была в том, что цена, по которой квартира была куплена, оказалась высокой по сравнению с ценами, принятыми на аналогичные квартиры в районе в период покупки. Квартира была отремонтирована, и продавец взял при продаже «надбавку» за ремонт. Со временем, поскольку квартира была куплена по рыночной цене (а возможно, чуть выше), при продаже Йосси она была продана по рыночной цене, но рост стоимости отчасти «поглотился», потому что, как уже сказано, цена покупки уже включала часть ожидаемого роста стоимости.
На каждом шагу Вам скажут или Вы прочтёте, что «локация, локация, локация» - самое важное в сделке.
Вы удивитесь, но не только. Чтобы получить прибыль, важны несколько вещей:
- Запущенный, «разбитый» объект, который Вы превратите в «бонбоньерку». Не ищите идеальный для себя объект, а ищите объект, который можно купить по цене ниже рыночной, потому что ему нужен серьёзный ремонт, обновление или освежение.
- Умный ремонт. Вы не собираетесь жить в этой квартире, поэтому не превращайте её в «квартиру мечты» и не воплощайте в ней все Ваши фантазии или фантазии нанятого дизайнера. Квартира должна быть удобной, привлекательной и оснащённой так, чтобы Вы могли увеличить доходность, не увеличивая риск за счёт дорогого ремонта и оснащения.
- Финансирование. Чем больше Вы сможете заключить сделку с использованием небольшого собственного капитала, тем больше Вы сможете заработать на каждый шекель (только следите, чтобы расходы на финансирование не съедали прибыль слишком сильно, особенно сегодня, когда процентная среда нестабильна).
- Налоговое планирование. Налоговое законодательство различается от страны к стране, и его необходимо учитывать, иначе Вы можете потерять немалую часть прибыли в пользу государственной казны.
- Локация. От местоположения не отказываться, но его нужно учитывать применительно к цели покупки (квартира, предназначенная для краткосрочной аренды, - тогда важно, чтобы она находилась в центральном районе или вблизи туристических достопримечательностей, - отличается от квартиры, предназначенной для долгосрочной аренды, - тогда важно, чтобы она находилась в районах, востребованных у местных арендаторов).
Так как Вы максимизируете прибыль от своих квартир?
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית