Порой мне кажется, что сколько бы я ни писал, ни говорил, ни рассказывал на эту тему, в офис всё равно приходят те же типы инвесторов, будто не читавшие и не слышавшие о том, что перед входом в сделку стоит провести проверки и не торопиться входить в сделку лишь потому, что цена кажется им по-настоящему привлекательной.
Давид познакомился с Шломи через общего знакомого, учившегося с Шломи в университете. Давид рассказал, что они несколько раз встречались в барах Тель-Авива вместе с общим другом и другими, пока однажды он не получил от Шломи звонок с предложением прийти на встречу, где тот представит интересное деловое предложение. Шломи подчеркнул, что предложение адресовано узкой группе его друзей и что общий знакомый обоих во встрече не участвует.
На этой встрече Шломи предложил создать группу покупки земли в одной из восточноевропейских стран. Презентация, подготовленная им, по словам Давида, говорила о земле на берегу озера в районе, считающемся туристическим в стране, где планировалось построить отель. Сумма, названная Шломи за покупку земли, показалась Давиду очень низкой, а согласно бизнес-плану, представленному Шломи, речь шла о привлечении примерно 1 миллиона евро, включая строительство отеля. Он показал им гостиничную прибыль в размере 38% от эксплуатации. Давид воодушевился, присоединился к группе инвесторов, не проверив сделку самостоятельно и полагаясь на презентацию Шломи. Он понимал, что на первом этапе они вместе купят землю, и сумма, которую каждый должен был заплатить для этого, была, по его словам, просто «смешной». На следующем этапе Шломи должен был позаботиться о проектировании, разрешениях и строительстве отеля. Когда Шломи начал тянуть время и придумывать оправдания, почему дело затягивается и строительство не стартует, Давид решил встретиться со мной и изучить вопрос глубоко.
Когда Давид показал мне документы, которые он подписал, и после нескольких проверок, проведённых нами с помощью местного офиса, я пригласил Давида на очередную встречу и представил ему результаты:
- Хорошая новость в том, что Шломи купил землю на берегу озера.
- Несмотря на обязательство Шломи в договоре, который подписали все 20 инвесторов, они не были зарегистрированы как акционеры компании, созданной и купившей землю. Шломи - единственный акционер компании.
- По всей видимости, на купленной земле построить не удастся, так как по местному регулированию в районе озера в указанной местности строить нельзя.
Давид попросил провести встречу с Шломи и попытаться понять у него, как можно, если это вообще возможно, спасти деньги.
Встреча со Шломи была непростой для обоих. Я пытался прежде всего понять у Шломи, какие данные лежали в основе его решения купить землю. Оказывается, Шломи, разумеется, не провёл комплексных проверок. Он не изучил местные генеральные планы и не знал о запрете строительства на берегу озера. Он опирался на то, что на другой стороне озера есть гостиницы, и был убеждён, что строить можно и выгодно и на той стороне, где он купил землю. Шломи был настолько уверен в себе, что консультировался с архитектором, специализирующимся на проектировании гостиниц, но не проверил у местного архитектора, что можно построить на этой земле. Только после покупки, когда он начал встречаться с местными проектировщиками, он понял, что всё непросто. Он подал, по его словам, несколько месяцев назад заявку на изменение назначения земли, чтобы на ней можно было строить, но совсем не факт, что заявка будет одобрена.
Какой вывод напрашивается из этой истории? Вы уже понимаете.
- Не поддаваться на дешёвые сделки.
- Проверять. Проверять. Проверять. Не лениться и проверять в местном органе власти назначение земли, строительные права.
- Консультироваться с подходящими и правильными специалистами до совершения покупки.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית