לפעמים אני מרגיש שלא משנה כמה אכתוב, אדבר, ארצה על הנושא, יגיעו למשרד אותם טיפוסים של משקיעים, שכאילו לא קראו או שמעו על זה שלפני שנכנסים לעסקה כדאי לבצע בדיקות ולא להיחפז להיכנס לעסקה רק כי המחיר נראה להם ממש אטרקטיבי.
דוד הכיר את שלומי דרך חבר משותף, שלמד עם שלומי באוניברסיטה. דוד סיפר שנפגשו מספר פעמים בברים בתל אביב, יחד עם חברם המשותף ואחרים, עד שיום אחד קיבל משלומי טלפון עם הצעה לבוא למפגש בו הוא יציג הצעה עסקית מעניינת. שלומי הקפיד לציין שההצעה היא לקבוצה מצומצמת של חברים שלו, ושהחבר המשותף של השניים לא ישתתף במפגש.
במפגש האמור שלומי הציע להקים קבוצת רכישה לקרקע במדינה מזרח אירופאית. המצגת שהכין, לדברי דוד, דיברה על קרקע על שפת אגם באזור הנחשב לתיירותי במדינה, כאשר התכנית היתה להקים במקום מלון. הסכום ששלומי נקב לרכישת הקרקע נשמע לדוד נמוך מאוד, ועפ״י התכנית העסקית ששלומי הציג להם מדובר בגיוס של כ-1 מיליון יורו, לרבות הקמת המלון. הוא הציג להם רווח מלונאי בשיעור של 38% מההפעלה. דוד התלהב, הצטרף לקבוצת המשקיעים מבלי לבדוק מטעמו את העסקה, תוך שהוא מסתמך על המצגת של שלומי. הוא הבין שבשלב הראשון ירכשו ביחד את הקרקע, והסכום שנדרש כל אחד לשלם לשם כך היה ממש ״מצחיק״, לדבריו. בשלב הבא אמור היה שלומי לדאוג לתכנון, להיתרים ולבניית המלון. כאשר שלומי התחיל למשוך את הזמן ולהמציא תירוצים מדוע העניין מתעכב והבנייה לא יוצאת לדרך, דוד החליט להיפגש איתי ולבדוק את העניין לעומק.
כשדוד הציג לי את המסמכים עליהם חתם, ולאחר כמה בדיקות שעשינו בעזרת המשרד המקומי, זימנתי את דוד לפגישה נוספת והצגתי בפניו את הממצאים:
- הבשורה הטובה היא ששלומי רכש קרקע על שפת האגם.
- למרות ההתחייבות של שלומי בהסכם עליו חתמו כל 20 המשקיעים, הם לא נרשמו כבעלי מניות בחברה שהוקמה ורכשה את הקרקע. שלומי הוא בעל מניות יחיד בחברה.
- ככל הנראה לא ניתן יהיה לבנות על הקרקע שנרכשה כי עפ״י הרגולציה המקומית לא ניתן לבנות בקרבת האגם באזור האמור.
דוד ביקש שנקיים פגישה עם שלומי וננסה להבין ממנו איך ניתן, אם בכלל, להציל את הכסף.
הפגישה עם שלומי היתה לא פשוטה לשניהם. ניסיתי להבין משלומי בעיקר מה היו הנתונים על בסיסם החליט לרכוש את הקרקע. מסתבר ששלומי, כמובן, לא ביצע בדיקות מקיפות. הוא לא בדק את תכניות המתאר המקומיות, ולא ידע על האיסור לבנות על שפת האגם. הוא הסתמך על העובדה שבצד השני של האגם יש בתי מלון, והיה משוכנע שניתן וכדאי לבנות גם בצד בו קנה את הקרקע. שלומי היה כל כך בטוח בעצמו שהתייעץ עם אדריכל המתמחה בתכנון מלונות, אבל לא בדק עם אדריכל מקומי מה ניתן לבנות על הקרקע. רק לאחר הרכישה, כאשר החל להיפגש עם מתכננים מקומיים הבין שהסיפור לא פשוט. הוא הגיש, לדבריו, לפני מספר חודשים בקשה לשינוי ייעוד של הקרקע כדי שניתן יהיה לבנות עליה, אבל כלל לא בטוח שהבקשה תאושר.
מה המסקנה המתבקשת מהסיפור? אתם כבר מבינים.
- לא להתפתות לעסקאות זולות.
- לבדוק. לבדוק. לבדוק. לא להתעצל ולבדוק ברשות המקומית את ייעוד הקרקע, את זכויות הבנייה.
- להתייעץ עם אנשי מקצוע המתאימים והנכונים לפני ביצוע הרכישה.
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.