לפני כמה חודשים השתתפתי בכנס נדל״ן שהתקיים באחת המדינות בהן אנו פועלים. הכנס התקיים באולם כנסים הנמצא בפאתי העיר, וכך גם המלון בו התארחו המשתתפים שהגיעו מחו״ל. בערב האחרון, אחרי שהדוכנים פורקו, יחד עם כמה קולגות שהכרתי במהלך הכנס החלטנו לצאת למרכז העיר לבר אופנתי שהומלץ ע״י השותף המקומי. אז הסתבר לנו שהנסיעה למרכז העיר אורכת כשעה, כאשר אנחנו נדרשים לקחת מונית לתחנת הרכבת התחתית הקרובה המצויה במרחק של כ-10 דקות נסיעה ומשם למרכז העיר.
מבאס, אבל במהלך הנסיעה ברכבת התחתית נזכרתי בשיחה בנוגע למיקומים, שהיתה לי עם לקוח ותיק של המשרד, יוסי, שמכר לא מזמן את הדירה הראשונה שרכש בבירה אירופאית.
עוד במהלך המכירה התלונן יוסי שהוא לא מצליח לקבל את המחיר שחשב שיקבל בתמורה לדירה, וכי הרווח הצפוי לו מהמכירה נמוך בהרבה משציפה. לאחר שהעסקה הושלמה יוסי היה מאוכזב, ובפגישה שקיימנו עשינו ניתוח של העסקה להפקת לקחים (אם כי, כפי שאתם כבר ודאי מבינים, יוסי רכש כבר כמה נכסים בחו״ל, ועשה זאת בצורה הרבה יותר מקצועית מאשר ברכישה הראשונה).
הדירה המדוברת, הראשונה, כאמור, שרכש בחו״ל, היתה ממוקמת במקום מרכזי ביותר. אין ספק שהלוקיישן היה מצוין. הבעיה היתה שהמחיר בו נרכשה הדירה היה יקר למחירים שהיו מקובלים לגבי דירות זהות באזור בתקופה בה נרכשה. הדירה היתה משופצת, והמוכר גבה בעת המכירה ״פרמיה״ בגין השיפוץ. בבוא היום, מאחר והדירה נרכשה במחיר שהיה מחיר השוק (ואולי קצת מעל), לכשנמכרה ע״י יוסי, היא נמכרה במחיר השוק, אולם עליית הערך ״נבלעה״ בחלקה מאחר, וכאמור, מחיר הרכישה כבר גילם חלק מעליית הערך הצפויה.
על כל צעד ושעל יגידו לכם או תקראו ש״לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן״ זה הדבר החשוב ביותר בעסקה.
תופתעו אבל לא רק. כדי לייצר רווח חשובים כמה דברים:
- נכס מוזנח ו״שבור״ שתהפכו אותו ל״בונבוניירה״. אל תחפשו את הנכס האולטימטיבי מבחינתכם, אלא את הנכס שתוכלו לרכוש במחיר נמוך ממחיר השוק משום שהוא זקוק לשיפוץ, חידוש או רענון רציני.
- שיפוץ חכם. אתם לא הולכים להתגורר בדירה, אז אל תהפכו אותה ל״דירת החלומות״ שלכם, ואל תממשו בה את כל הפנטזיות שלכם או של המעצבת ששכרתם. הדירה צריכה להיות נוחה, מצודדת ומצוידת כך שתוכלו להגדיל את התשואה בלי להגדיל את הסיכון באמצעות שיפוץ ואבזור יקרים.
- מימון. ככל שתוכלו לייצר עסקה בה תשתמשו בהון עצמי נמוך, הרי שתוכלו להרוויח יותר על כל שקל (רק שימו לב שהוצאות המימון לא יכרסמו ברווח יותר מדי, במיוחד כיום כאשר סביבת הריבית לא יציבה).
- תכנון מס. חוקי המס משתנים ממדינה למדינה, ויש לקחת אותם בחשבון, שאם לא כן אתם עשויים לאבד חלק בלתי מבוטל מהרווח לטובת קופת המדינה.
- לוקיישן. לא לוותר על המיקום, אבל יש לקחת זאת בחשבון ביחס למטרת הרכישה (לא דין דירה המיועדת להשכרה לטווח קצר, ואז יש חשיבות למיקומה באזור מרכזי או בקירבה לאטרקציות תיירותיות, לדין דירה המיועדת להשכרה לטווח ארוך, ואז יש חשיבות שתהיה ממוקמת באזורים המבוקשים לשכירות ע״י המקומיים).
אז איך אתם ממקסמים את הרווח מהדירות שלכם?
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.