Acum câteva luni am participat la o conferință imobiliară care a avut loc într-una dintre țările în care activăm. Conferința s-a ținut într-o sală de conferințe aflată la marginea orașului, la fel ca hotelul în care au fost cazați participanții veniți din străinătate. În ultima seară, după ce standurile au fost demontate, împreună cu câțiva colegi pe care îi cunoscusem în cursul conferinței am hotărât să mergem în centrul orașului la un bar la modă recomandat de partenerul local. Atunci s-a dovedit că drumul până în centru durează aproximativ o oră, fiind nevoie să luăm un taxi până la cea mai apropiată stație de metrou, aflată la aproximativ 10 minute cu mașina, și de acolo spre centrul orașului.
Neplăcut, dar în timpul călătoriei cu metroul mi-am amintit de o discuție despre locații pe care am avut-o cu un client vechi al biroului, Yossi, care vânduse nu de mult primul apartament pe care îl cumpărase într-o capitală europeană.
Încă în timpul vânzării, Yossi se plângea că nu reușește să obțină prețul pe care credea că îl va primi pentru apartament și că profitul preconizat din vânzare este mult mai mic decât se aștepta. După finalizarea tranzacției Yossi a fost dezamăgit, iar într-o întâlnire pe care am avut-o am făcut o analiză a tranzacției pentru a trage concluzii (deși, așa cum probabil ați înțeles deja, Yossi cumpărase între timp mai multe proprietăți în străinătate și o făcuse într-un mod mult mai profesionist decât la prima cumpărare).
Apartamentul în cauză, primul pe care îl cumpărase în străinătate, era situat într-un loc extrem de central. Fără îndoială, locația era excelentă. Problema era că prețul la care fusese cumpărat apartamentul era ridicat față de prețurile uzuale pentru apartamente identice din zonă în perioada în care a fost cumpărat. Apartamentul era renovat, iar vânzătorul a perceput la vânzare o „primă” pentru renovare. Când a venit vremea, întrucât apartamentul fusese cumpărat la prețul pieței (poate chiar puțin peste), atunci când a fost vândut de Yossi a fost vândut la prețul pieței, dar creșterea de valoare a fost în parte „înghițită” deoarece, așa cum spuneam, prețul de cumpărare încorporase deja o parte din creșterea de valoare preconizată.
La fiecare pas vi se va spune sau veți citi că „locație, locație, locație” este lucrul cel mai important într-o tranzacție.
Veți fi surprinși, dar nu numai. Pentru a genera profit contează mai multe lucruri:
- O proprietate neglijată și „stricată” pe care o transformați într-o „bomboniera”. Nu căutați proprietatea ultimă din punctul dumneavoastră de vedere, ci proprietatea pe care o puteți cumpăra la un preț sub prețul pieței pentru că are nevoie de o renovare, reînnoire sau reîmprospătare serioasă.
- Renovare inteligentă. Nu veți locui în apartament, așa că nu îl transformați în „apartamentul visurilor” dumneavoastră și nu vă împliniți în el toate fanteziile dumneavoastră sau ale designerei pe care ați angajat-o. Apartamentul trebuie să fie confortabil, atrăgător și dotat astfel încât să puteți crește randamentul fără a crește riscul prin renovare și dotare costisitoare.
- Finanțare. Cu cât puteți crea o tranzacție în care folosiți capital propriu mic, cu atât veți putea câștiga mai mult pe fiecare șechel (doar fiți atenți ca cheltuielile de finanțare să nu erodeze prea mult profitul, mai ales astăzi, când mediul dobânzilor este instabil).
- Planificare fiscală. Legile fiscale diferă de la o țară la alta și trebuie luate în considerare, altfel puteți pierde o parte considerabilă din profit în favoarea bugetului statului.
- Locație. Să nu renunțați la poziționare, dar trebuie luată în considerare în raport cu scopul achiziției (nu este același lucru pentru un apartament destinat închirierii pe termen scurt, caz în care contează amplasarea într-o zonă centrală sau în apropierea atracțiilor turistice, ca pentru un apartament destinat închirierii pe termen lung, caz în care contează să fie amplasat în zonele căutate pentru închiriere de către localnici).
Așadar, cum vă maximizați profitul din apartamentele dumneavoastră?
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית