Pe G. l-am cunoscut când lucra ca agent de marketing pentru o companie căreia biroul nostru îi acorda servicii. După aproximativ doi ani de lucru cu ei a hotărât să pornească pe cont propriu și să devină el însuși dezvoltator. După câteva luni a cerut să ne întâlnim și să-mi prezinte noul proiect pe care îl inițiază, pentru ca să îl putem însoți. Era vorba de o clădire abandonată la mică distanță pe jos de centrul unei capitale europene, într-un cartier care se reface treptat și devine la modă în rândul hipsterilor locali. Ideea era să cumpere clădirea, să o împartă în apartamente de tip studio, să o renoveze, să o vândă și să contracteze o firmă de administrare care să administreze apartamentele pentru cumpărători.
Am început să-i pun lui G. întrebări dificile, pentru a încerca să înțeleg cât de coaptă și matură este ideea. Lui G. îi lipseau multe date care mi se păreau importante, dar am fost impresionat de zel și de hotărâre. G. a planificat o călătorie și a cerut să mă alătur lui, ca să ne întâlnim cu arhitecți locali, ingineri, proprietarii clădirii și avocații lor. Am încercat să-i explic că se află într-o etapă preliminară și că mai sunt verificări de făcut înainte de a intra în negocieri și în verificările juridice, dar el era entuziasmat și hotărât să semneze un contract de opțiune cu proprietarii și să înceapă să alerge înainte.
G. a organizat, prin legăturile lui, mai multe întâlniri, iar biroul local cu care colaborăm a organizat și el mai multe întâlniri cu profesioniști care ar putea servi drept stupul local al lui G. După două zile de întâlniri, am stat seara în lobby-ul hotelului. A doua zi era planificată o întâlnire cu avocatul proprietarilor.
G. era mult mai puțin entuziasmat în acest punct, deoarece datele primite de la toți profesioniștii cu care ne-am întâlnit i-au prezentat o imagine complet diferită de cea creată în biroul lui din Israel. Arhitecții și inginerii pe care i-am vizitat în clădire au prezentat costuri mult mai mari decât planificase și/sau se aștepta să audă. Întâlnirea de dimineață cu arhitectul ales de primărie i-a arătat că cerințele primăriei pentru a permite împărțirea apartamentelor îl vor costa destul de mult. În cursul serii ne-am jucat cu Excel și am încercat să construim un plan de afaceri și să înțelegem care sunt diferențele și rentabilitatea tranzacției, pentru a înțelege cum să ne comportăm la întâlnirea din ziua următoare cu avocatul proprietarilor.
G. nu a cumpărat clădirea. Verificarea rentabilității economice a tranzacției, după toate întâlnirile pe care le-am avut, a indicat marje de profit foarte mici, care l-ar fi putut expune la pierderi.
În discuția pe care am avut-o după întoarcerea în țară am făcut o analiză retrospectivă a comportamentului lui G. Am examinat informațiile pe care le avea când stătea în birou și verifica rentabilitatea economică, sursele lui de informații și modul de gândire. Am cartografiat diferențele și, mai ales, i-am oglindit lui G. zelul lui, care l-a făcut să facă presupuneri și să genereze cheltuieli inutile (da, călătoria mea în străinătate și șederea câteva zile nu sunt ieftine) într-o etapă în care, cu mai multă experiență și prudență, ar fi putut respinge tranzacția încă de la birou, din Israel. Am ajuns la concluzia că în orice întreprindere și/sau proiect viitor G. va aplica o triere preliminară în 3 etape, pe care o voi recomanda oricărui dezvoltator în orice proiect:
Etapa A - verificarea rentabilității economice
Construirea unui plan de afaceri pe un model Excel, care verifică toate cifrele cât mai exact, inclusiv toate cheltuielile preconizate ale proiectului în raport cu veniturile preconizate. Datele atât ale cheltuielilor, cât și ale veniturilor se verifică din mai multe surse (să nu uităm aici problema impozitării sau cheltuielile de gestionare a proiectului, inclusiv zboruri și șederea dezvoltatorului și/sau a reprezentanților lui la fața locului). Dacă planul confirmă că toate ipotezele sunt suficient de conservatoare și că tranzacția are potențial de profit, se poate trece în siguranță la etapa următoare.
Etapa B - verificare de proiectare și fizică
Vizitarea proprietății vizate și întâlniri cu arhitecți și constructori, verificarea drepturilor de construire (dacă există) sau a posibilităților de dezvoltare și valorificare a proprietății, trecerea în revistă a proprietăților similare vândute în zona proprietății care ne interesează, verificând de fapt prețul pe mp, pentru a vedea că prețul de cumpărare este într-adevăr atractiv. Există și alte date care trebuie luate în considerare, cum ar fi calendarele de obținere a autorizației, de construcție, de vânzare și altele; numai dacă am ajuns la concluzia că există fezabilitate de proiectare se poate trece în siguranță la etapa următoare.
Etapa C - verificare juridică
Detaliile tranzacției trec la biroul de avocați care însoțește (de preferat ca avocatul care însoțește să se sprijine în acest scop pe un birou de avocați local), care examinează istoricul proprietății și situația ei juridică actuală, pentru a vedea că proprietatea este liberă de orice garanție sau datorie, pregătirea contractelor juridice ale tranzacției și însoțirea până la etapa contractului în care se realizează cumpărarea proprietății.
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית