تعرفت إلى ج. حين كان يعمل مسوّقًا لحساب شركة قدّم لها مكتبنا خدمات. وبعد نحو سنتين من العمل معهم قرّر الانطلاق باستقلالية وأن يصبح بنفسه مطوّرًا. وبعد عدة أشهر طلب أن نلتقي وأن يعرض عليّ المشروع الجديد الذي يبادر إليه لكي نرافقه. كان المقصود مبنى مهجورًا على مسافة قصيرة سيرًا من وسط عاصمة أوروبية، في حيّ يُعاد تأهيله ويصبح عصريًا بين الهيبستر المحليين. وكانت الفكرة شراء المبنى وتقسيمه إلى شقق استوديو وترميمه وبيعه والتعاقد مع شركة إدارة تدير الشقق لصالح المشترين.
بدأت أطرح على ج. أسئلة صعبة لأحاول فهم مدى نضج الفكرة وتبلورها. كانت تنقص ج. بيانات كثيرة بدت لي مهمة، لكنني تأثرت بحماسه وعزمه. خطط ج. لرحلة، وطلب أن أنضم إليه فيها، كي نلتقي بمعماريين ومهندسين محليين ومالكي العقار ومحاميهم. حاولت أن أشرح له أنه في مرحلة أولية وأن هناك فحوصًا أخرى ينبغي إجراؤها قبل أن ندخل في المفاوضات والفحوص القانونية، لكنه كان متحمسًا وعازمًا على التوقيع على اتفاق خيار مع المالكين والانطلاق قدمًا.
نظّم ج. بواسطة علاقاته عدة اجتماعات، ونظّم المكتب المحلي الذي نتعاون معه هو الآخر عدة اجتماعات مع أصحاب مهن يمكن أن يكونوا «الخلية» المحلية لج. وبعد يومين من الاجتماعات جلسنا في المساء في بهو الفندق. وكان مقررًا في اليوم التالي اجتماع مع محامي المالكين.
كان ج. أقل حماسًا بكثير في هذه المرحلة، لأن المعطيات التي تلقيناها من جميع أصحاب المهن الذين التقينا بهم عرضت أمامه صورة مختلفة تمامًا عما كوّنه في غرفة عمله في إسرائيل. فالمعماريون والمهندسون الذين زرنا معهم المبنى عرضوا تكاليف أغلى بكثير مما خطط له و/أو توقع أن يسمعه. والاجتماع الصباحي مع المعماري الذي اختارته البلدية كشف له أن متطلبات البلدية للسماح بتقسيم الشقق ستكلفه غير قليل. لعبنا خلال المساء بجداول إكسل وحاولنا بناء خطة عمل وفهم الفجوات وجدوى الصفقة، لنفهم كيف نتصرف في اجتماع اليوم التالي أمام محامي المالكين.
ج. لم يشترِ المبنى. فقد أشار فحص الجدوى الاقتصادية للصفقة، بعد كل الاجتماعات التي عقدناها، إلى هوامش ربح منخفضة للغاية كانت ستعرّضه لخسائر.
وفي المحادثة التي أجريناها بعد عودتنا إلى البلاد، أجرينا تحليلًا بأثر رجعي لتصرفات ج. فحصنا المعلومات التي كانت لديه حين جلس في الغرفة وفحص الجدوى الاقتصادية، ومصادر معلوماته، وطريقة تفكيره. ورسمنا خريطة الفجوات، وعكست لج. خصوصًا لهفته التي دفعته إلى افتراض فرضيات وتوليد نفقات لا لزوم لها (نعم، سفري إلى الخارج وإقامتي عدة أيام ليسا رخيصين) في مرحلة كان يمكنه فيها، بمزيد من الخبرة والحذر، أن يستبعد الصفقة من طاولة العمل في البلاد. وتوصلنا إلى استنتاج بأنه في أي مبادرة و/أو مشروع مستقبلي سيطبّق ج. فرزًا أوليًا من 3 مراحل، وسأوصي كل مطوّر في كل مشروع بتطبيقها:
المرحلة (أ) - فحص الجدوى الاقتصادية
بناء خطة عمل على نموذج إكسل، تفحص كل الأرقام بأدق صورة ممكنة، بما في ذلك جميع النفقات المتوقعة للمشروع مقابل الإيرادات المتوقعة. ويُتحقق من معطيات النفقات ومعطيات الإيرادات على حد سواء من عدة مصادر (ولا ننسى هنا موضوع الضرائب، ولا نفقات إدارة المشروع بما فيها رحلات الطيران وإقامة المطوّر و/أو ممثليه في المكان). وإذا أكدت الخطة أن جميع الفرضيات متحفظة بما يكفي وأن الصفقة ذات إمكانات ربح، يمكن الانتقال بأمان إلى المرحلة التالية.
المرحلة (ب) - فحص تخطيطي وميداني
زيارة العقار المقصود واجتماعات مع معماريين ومقاولين، وفحص حقوق البناء (إن وُجدت) أو إمكانات التطوير وتحسين القيمة للعقار، ومراجعة عقارات مشابهة بيعت في منطقة العقار الذي يهمنا، إذ نفحص في الواقع سعر المتر المربع، وذلك لنرى أن سعر الشراء جذاب فعلًا. وهناك معطيات أخرى ينبغي أخذها في الحساب مثل الجداول الزمنية لاستخراج الترخيص والبناء والبيع وغيرها، وفقط إذا توصلنا إلى استنتاج بأن هناك جدوى تخطيطية يمكن الانتقال بأمان إلى المرحلة التالية.
المرحلة (ج) - فحص قانوني
تنتقل تفاصيل الصفقة إلى مكتب المحاماة المرافق (ويُستحسن أن يستعين المحامي المرافق في ذلك بمكتب محاماة محلي) الذي يفحص تاريخ العقار ووضعه القانوني الحالي، لنرى أن العقار خالٍ من أي رهن أو دين، وإعداد الاتفاقيات القانونية للصفقة والمرافقة حتى مرحلة الاتفاق الذي يتم فيه شراء العقار.
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית