قبل عدة أشهر شاركت في مؤتمر عقاري أُقيم في إحدى الدول التي نعمل فيها. أُقيم المؤتمر في قاعة مؤتمرات تقع في ضواحي المدينة، وكذلك الفندق الذي أقام فيه المشاركون القادمون من الخارج. في المساء الأخير، بعد تفكيك المنصات، قررت مع بعض الزملاء الذين تعرفت إليهم خلال المؤتمر أن نخرج إلى وسط المدينة إلى بار عصري أوصى به الشريك المحلي. وعندها تبيّن لنا أن الوصول إلى وسط المدينة يستغرق نحو ساعة، إذ نضطر إلى أخذ سيارة أجرة إلى أقرب محطة مترو تبعد نحو 10 دقائق بالسيارة، ومنها إلى وسط المدينة.
أمر مزعج، لكن خلال الرحلة في المترو تذكّرت حديثًا عن المواقع جرى بيني وبين زبون قديم للمكتب، يوسي، الذي باع قبل مدة قصيرة أول شقة اشتراها في عاصمة أوروبية.
وحتى أثناء البيع اشتكى يوسي من أنه لا ينجح في الحصول على السعر الذي ظنّ أنه سيحصل عليه مقابل الشقة، وأن الربح المتوقع من البيع أقل بكثير مما توقعه. وبعد إتمام الصفقة كان يوسي محبطًا، وفي الاجتماع الذي عقدناه أجرينا تحليلًا للصفقة لاستخلاص العبر (وإن كنتم قد فهمتم بالتأكيد أن يوسي اشترى منذ ذلك الحين عدة عقارات في الخارج، وفعل ذلك بصورة أكثر مهنية بكثير من الشراء الأول).
الشقة المعنية، وهي الأولى كما ذُكر التي اشتراها في الخارج، كانت تقع في موقع مركزي للغاية. ولا شك أن الموقع كان ممتازًا. المشكلة أن السعر الذي اشتُريت به الشقة كان مرتفعًا قياسًا بالأسعار المتعارف عليها لشقق مماثلة في المنطقة في الفترة التي اشتُريت فيها. كانت الشقة مرمَّمة، وتقاضى البائع عند البيع «علاوة» مقابل الترميم. وحين حان الوقت، ولأن الشقة اشتُريت بسعر هو سعر السوق (وربما أعلى قليلًا)، فعندما باعها يوسي بيعت بسعر السوق، لكن الارتفاع في القيمة «ابتُلع» جزئيًا، لأن سعر الشراء كان، كما ذُكر، قد تضمّن جزءًا من الارتفاع المتوقع في القيمة.
في كل خطوة سيقولون لكم أو ستقرؤون أن «الموقع، الموقع، الموقع» هو أهم شيء في الصفقة.
ستتفاجؤون، لكن ليس هذا وحده. فلتحقيق الربح تهمّ عدة أمور:
- عقار مهمَل و«مكسور» تحولونه إلى «علبة حلوى (بونبونيرا)». لا تبحثوا عن العقار المثالي من وجهة نظركم، بل عن العقار الذي يمكنكم شراؤه بسعر أدنى من سعر السوق لأنه يحتاج إلى ترميم أو تجديد أو تحديث جدّي.
- ترميم ذكي. لن تسكنوا في الشقة، لذا لا تحوّلوها إلى «شقة أحلامكم»، ولا تحققوا فيها كل أحلامكم أو أحلام المصممة التي استأجرتموها. يجب أن تكون الشقة مريحة وجذابة ومجهزة بحيث تستطيعون رفع العائد دون رفع المخاطرة عبر ترميم وتجهيز باهظين.
- التمويل. كلما استطعتم تنفيذ صفقة تستخدمون فيها رأس مال ذاتيًا منخفضًا، استطعتم أن تربحوا أكثر على كل شيكل (لكن انتبهوا إلى أن نفقات التمويل لا تقضم الربح كثيرًا، خصوصًا اليوم في ظل بيئة فائدة غير مستقرة).
- التخطيط الضريبي. قوانين الضرائب تختلف من دولة إلى أخرى، ويجب أخذها في الحساب، وإلا فقد تفقدون جزءًا لا بأس به من الربح لصالح خزينة الدولة.
- الموقع. لا تتنازلوا عن الموقع، لكن يجب أخذه في الحساب نسبةً إلى هدف الشراء (فليس حكم الشقة المخصصة للإيجار القصير الأمد، وحينها يهمّ أن تقع في منطقة مركزية أو قرب مناطق الجذب السياحي، كحكم الشقة المخصصة للإيجار الطويل الأمد، وحينها يهمّ أن تقع في المناطق المطلوبة للإيجار لدى السكان المحليين).
فكيف تعظّمون الربح من شققكم؟
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית