На прошлой неделе я рассказывал о Рони, который пришёл ко мне с 60 тысячами евро и одним вопросом: «Где выгодно инвестировать?»
Мы поняли, что первый вопрос не «где», а «зачем» - какова Ваша цель в инвестиции.
Но как только мы начали разбирать варианты, всплыла настоящая проблема:
У каждого маршрута есть преимущества, но есть и непростые болевые точки, к которым большинство инвесторов не готовится.
Текущая доходность: «Почему я не вижу деньги?»
Рони загорелся идеей квартиры под аренду.
«Это проще всего, - сказал он. - Квартира, которая приносит мне деньги каждый месяц».
Я улыбнулся. «Проще? Не совсем. Текущий денежный поток звучит прекрасно, но реальность сложнее:
- Один месяц без арендатора - и Вы уже не в прибыли, а в убытке.
- Арендатор, не платящий вовремя, - и Вы оказываетесь втянутым в судебные разбирательства в чужой стране.
- Непредвиденный ремонт, лопнувшая труба или сломанный бойлер, съедает доходность нескольких хороших месяцев.
Многие инвесторы через год обнаруживают, что „гарантированные 7% доходности“, показанные им в Экселе, на деле составляют 3% в лучшем случае, после всех расходов, налогов и головной боли».
Рони откинулся назад. «Похоже на работу на неполную ставку, а не на пассивную инвестицию».
«Верно, - ответил я. - В этом разрыв между мечтой, текущим доходом без усилий, и реальностью: постоянное управление, неполадки, зависимость от людей».
Флип: «Выглядит быстро, на деле - барахтанье в грязи»
Рони попробовал другой вариант.
«Тогда, может, флип. Покупаем, ремонтируем, продаём, делаем удар».
«Звучит заманчиво, - сказал я. - Но на практике:
- Ремонт почти всегда затягивается. Вместо 3 месяцев он растягивается на 9.
- Расходы выходят за бюджет. Внезапно ещё 5000 евро, которые Вы не планировали.
- А если за это время рынок остывает? Вы застреваете с объектом, который все считают слишком дорогим.
Инвесторы нередко рассказывают мне: „Мне говорили, что я заработаю на флипе 30 тысяч евро, в итоге вышел едва с 5000, и то после года нервотрёпки“».
Рони помолчал. «То есть это на самом деле не быстрые деньги, а быстрая головная боль».
Я рассмеялся. «Именно. Флип подходит тому, у кого есть терпение управлять проектом, а не тому, кто ищет лёгкую прибыль».
Будущий рост стоимости: «Как долго я способен ждать?»
Тут Рони предложил: «Тогда, может, купить землю в развивающемся районе. Мне говорили, что это следующая большая вещь».
Я глубоко вдохнул. «Здесь речь об игре в терпение:
- У Вас нет денежного потока. Деньги просто лежат годами, не возвращая ни копейки.
- Пока нет настоящего развития, нет и спроса. Это может занять пять, семь, десять лет.
- А тем временем налогообложение и содержание съедают Ваш карман.
Тут добавляется и психологический элемент: видеть, как деньги „застряли“ и не двигаются, пока другие друзья показывают Вам чеки за арендную плату, поступающую им на счёт».
Рони опустил взгляд. «Честно говоря, не уверен, что у меня хватит нервов».
Фонд или группа: «Как мне из этого выйти?»
Потом мы поговорили о фонде или группе.
«Тут я сам не покупаю квартиру, - сказал Рони. - Я присоединяюсь к управляемой инвестиции. Мне это кажется проще».
«Вполне может быть, - сказал я, - но боль здесь другая:
- У Вас нет контроля. Решения принимают управляющие фонда. Если они выбрали неправильно, Вы тоже внутри.
- Нет ликвидности. Если через год Вам понадобятся деньги, не факт, что Вы сможете их вывести. В фонде есть определённые сроки выхода, и порой это только через 5 или 7 лет.
- Плата за управление. Даже если фонд зарабатывает не так, как обещано, управляющие в любом случае берут своё.
- Частичная прозрачность. Не всегда понятно, куда именно вложены деньги и что будет, если один из проектов застрянет».
Я видел, как Рони застыл в кресле. «То есть, если мне нужны деньги, я застрял».
«Верно, - ответил я. - Главная проблема инвестиций в фонд в том, что инвестор слишком поздно обнаруживает, что он „заперт“. Он на самом деле не контролирует активы и не может решать, когда выходить».
Я улыбнулся. «Теперь понимаешь, Рони?
Каждый маршрут поначалу выглядит блестяще, но у каждого есть боль, которую надо знать:
- Текущая доходность требует управления и обслуживания.
- Флип требует времени, контроля и терпения.
- Рост стоимости требует нервов и долгосрочного финансирования.
- Фонд требует полного доверия и умения ждать, пока управляющие фонда решат, что пришло время вернуть Вам деньги.
И это только первый этап. Потому что после того, как мы поняли, зачем инвестируют, наступает следующий этап: с кем и где инвестируют.
Ведь даже самая блестящая в Экселе сделка рухнет в одно мгновение, если люди, стоящие за инвестицией, ненадёжны (юрист, проверяющий сделку, подрядчик, посредник или управляющий группой/фондом), или если рынок на самом деле Вам не подходит».
Итог
Инвестиция в недвижимость за границей - это не выбор «дешёвой квартиры» или «блестящего фонда».
Это прежде всего выбор того, какую боль Вы готовы принять:
- Сидеть с проблемным арендатором?
- Годами ждать, не видя ни копейки?
- Зависеть от управляющего фонда?
- Проводить бессонные ночи из-за затянувшегося ремонта?
Тот, кто понимает это заранее, избавляет себя от дорогих разочарований.
А кто не понимает, узнаёт это на собственной шкуре - слишком поздно.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית