Почти 20 лет я сопровождаю инвесторов, желающих вкладываться за границей, и не раз писал здесь о различиях между разными типами инвесторов, и сегодня тоже хочу остановиться на различии между инвесторами-учениками и инвесторами из соцсетей.
Есть инвесторы, как Дрор, который перед тем как назначить консультацию сделал «домашнее задание» по рынку недвижимости Афин, изучил карту города, его районы и пригороды. Он участвовал в нескольких вебинарах по Греции от разных компаний и даже в одной-двух конференциях по инвестициям в недвижимость за границей. Дрор не поленился и не пожалел денег и сел в самолёт ещё до встречи со мной, чтобы «почувствовать местность», встретился с брокерами, провёл несколько осмотров объектов. Когда мы встретились, его вопросы были точными и актуальными: он хотел глубоко понять проверки, которые проводятся в рамках юридической проверки (due diligence), процедуру переговоров по договору, как проводится регистрация в греческом земельном реестре и что она означает, каковы обязательства управляющей компании перед ним и так далее.
Элиав, напротив, позвонил, чтобы назначить встречу, увидев рекламу в Фейсбуке и поучаствовав в вебинаре одной из компаний, работающих в Бухаресте, и поинтересовался, хороший ли это проект. Когда я пытался объяснить ему, что не могу высказать мнение, потому что вопрос, хороший ли это проект или не очень, связан с целью покупки объекта, он перешёл к торгу за гонорар нашего офиса и даже заявил мне, что у нас есть неделя, потому что он уже купил билет на самолёт и через неделю собирается лететь в Бухарест подписывать договор о покупке квартиры. Когда я спросил, зачем я ему нужен, ведь недели недостаточно, чтобы провести и юридическую проверку, и переговоры о тексте договора, а рекомендация после юридической проверки к тому же может быть не покупать квартиру, его ответом было: «Просто пробегитесь по договору и скажите мне, что всё в порядке».
Разрыв между этими двумя инвесторами демонстрирует более широкое явление, которое я замечаю в последнее десятилетие, и особенно с распространением социальных сетей и мгновенной доступности информации любого рода. С одной стороны, доступная информация позволяет потенциальным инвесторам знакомиться со множеством возможностей по всему миру. С другой стороны, эта информация порой поверхностна, тенденциозна и смещена в пользу интересов публикующего.
Инвестор-ученик: вложение в знания, ведущее к долгосрочной доходности
Такие инвесторы, как Дрор, понимают, что прежде чем вкладываться в объект, нужно вложиться в знания. Они знают, что настоящих коротких путей нет и что любой инвестор, не желающий чувствовать себя тем наивным туристом, который платит втрое за такси из аэропорта до центра города, обязан проделать подготовительную работу.
Дрор, как он продолжал рассказывать мне на нашей встрече, скачал экономические отчёты нескольких международных финансовых организаций о греческом рынке, изучил кризисы недвижимости, поражавшие Грецию в прошлом, проанализировал рыночные тенденции с тех пор. Помимо изучения разных районов Афин, он сопоставил информацию из разных источников о доходности аренды, не удовлетворился обещаниями местных маркетологов, а изучил официальные статистические данные. Когда его впечатлил какой-то район, он проверил, каковы планы муниципалитета в отношении него, есть ли планы развития или, напротив, проблемы с инфраструктурой, которые могут осложнить проживание там.
Дрор сосредоточился на существенных вопросах: каков налог на доходы от аренды? Защищают ли законы об аренде в Греции больше арендатора или арендодателя? Есть ли особые бюрократические требования к иностранным инвесторам? И, конечно, самый важный вопрос - подходит ли его стратегия греческому рынку.
Инвестор из соцсетей: когда решение приходит раньше исследования
Случай Элиава представляет растущее явление - инвесторы, которые опираются главным образом на информацию, потребляемую из социальных сетей, маркетинговых вебинаров и групп в Ватсапе. Элиав, как я выяснил в продолжение нашего разговора, уже заплатил аванс в 5 000 евро маркетинговой компании, ещё до встречи со мной. Когда я спросил его, почему он выбрал именно Бухарест, его ответ был: «Потому что это то, что все делают сейчас. Я видел в Фейсбуке, что много израильтян покупают там и что доходность бешеная».
Элиав не смог объяснить, какие районы Бухареста впечатляют его больше, не проверял различия в ценах между разными районами, не интересовался планами муниципалитета по развитию инфраструктуры и не изучал юридические последствия иностранной собственности на объект в Румынии. Когда я поделился с ним предупреждениями, полученными от нашего местного офиса в Румынии, об ожидаемых изменениях в налогообложении покупки инвестиционных квартир иностранцами, он выглядел совершенно удивлённым.
Уроки для инвестора в недвижимость за границей
Случаи Дрора и Элиава учат нас нескольким важным урокам:
1. Не поддаваться нарративу «упустишь поезд» - одна из распространённых маркетинговых тактик в социальных сетях - создание ощущения срочности и страха упустить. «Цены на недвижимость в Румынии растут стремительно», «Твой шанс купить в Афинах, пока не поздно» и тому подобное. Искушённый инвестор знает, что инвестиция в недвижимость - не решение, принимаемое второпях, и что рынок недвижимости обычно сравнительно медленный. Опрометчивое решение может обойтись в несколько раз дороже стоимости надлежащей юридической проверки.
2. Остерегаться синдрома стада - тот факт, что «все так делают», не является достаточным оправданием для инвестиций на определённом рынке. Рынки, ставшие «горячими» среди израильских инвесторов, могут уже находиться на стадии завышенной оценки или могут оказаться подвержены высокой волатильности, когда волна инвесторов ослабнет.
3. Понимать мотивы поставщиков информации - за рекламой в социальных сетях и маркетинговыми вебинарами обычно стоят явные финансовые интересы. Учтите, что брокерская компания, продающая квартиры в Будапеште, представит Вам самые оптимистичные данные, а не обязательно полную картину.
4. Проводить комплексную юридическую проверку - к сожалению, я видел слишком много инвесторов, сожалеющих о поспешной покупке. Комплексная проверка включает не только сам объект, но и местный рынок, юридическое положение, налогообложение, законы об аренде и экономические прогнозы для региона.
5. Думать о стратегии выхода - такие инвесторы, как Дрор, спрашивают: «Как я продам объект, если захочу выйти из инвестиции?» Это критический вопрос, который многие инвесторы игнорируют. Ликвидность объекта и возможность его реализации - неотъемлемая часть соображений при инвестиции.
6. Не экономить на профессиональной консультации - попытка торговаться за гонорар профессионалов может оказаться очень дорогой экономией. Адвокат с опытом на местном рынке может выявить риски, которые инвестор, каким бы опытным он ни был, может упустить.
Успешный инвестор - это вечный ученик
В конечном счёте Дрор купил квартиру в Афинах, но не в первом проекте, с которым познакомился. После глубокой проверки он выявил возможность в развивающемся районе, которого не было «на карте» большинства израильских инвесторов. Он сдал квартиру с доходностью 6,5% - возможно, ниже «обещаний» в 8%-10%, которые видел в рекламе, но в стабильном объекте, в районе с утверждёнными планами развития и с чёткой стратегией выхода.
Элиав? К сожалению, его история представляет слишком распространённую ситуацию. Он действительно купил квартиру в проекте, рекомендованном ему на вебинаре, но через год обнаружил, что компания, строящая проект, испытывает финансовые трудности, а строительство задерживается, и что цены на квартиры в районе не выросли, как ожидалось, и если он попытается продать квартиру до завершения строительства, то потеряет часть инвестиции.
В мире международной недвижимости разница между успешным и разочарованным инвестором заключается не только в удаче или времени, но и в способности учиться, исследовать, правильно консультироваться и принимать взвешенные решения. Инвестиции в недвижимость за границей могут быть отличной составляющей инвестиционного портфеля, но только когда они подкреплены знаниями, исследованием и надлежащим профессиональным сопровождением.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית