منذ نحو 20 عامًا وأنا أرافق مستثمرين يريدون الاستثمار في الخارج، ومرارًا كتبت هنا عن التمييز بين أنواع مختلفة من المستثمرين، واليوم أيضًا أريد التركيز على التمييز بين المستثمرين المتعلمين ومستثمري الشبكات الاجتماعية.
هناك مستثمرون مثل درور، الذي قبل أن يحدد اجتماع الاستشارة أنجز «واجبات منزلية» عن سوق العقار في أثينا، ودرس خريطة المدينة وأحياءها وضواحيها. شارك في عدة ويبينارات عن اليونان لشركات مختلفة، بل وفي مؤتمر أو اثنين عن الاستثمار في العقار في الخارج. لم يتكاسل درور ولم يبخل بالمال وركب الطائرة، قبل أن يصل إلى الاجتماع معي، من أجل «الشعور بالميدان»، والتقى بوسطاء، وأجرى عدة جولات على عقارات. وحين التقينا كانت أسئلته مركزة وذات صلة: طلب أن يفهم بعمق الفحوص التي ستُجرى في إطار الفحص النافي للجهالة، والإجراء الجاري في إطار التفاوض على العقد، وكيف يتم التسجيل في سجل العقارات اليوناني وما دلالاته، وما التزام شركة الإدارة تجاهه وغير ذلك.
أما إلياف، بالمقابل، فاتصل لتحديد اجتماع بعد أن رأى إعلانات في فيسبوك وشارك في ويبينار لإحدى الشركات العاملة في بوخارست، واستفسر هل مشروع معين هو مشروع جيد. وحين حاولت أن أشرح له أنني لا أستطيع إبداء رأي لأن السؤال هل هو مشروع جيد أو أقل جودة مرتبط بهدف شراء العقار، انتقل من هناك إلى المساومة على أتعاب مكتبنا، بل أعلمني بأن لدينا أسبوعًا لأنه اشترى تذكرة طيران بالفعل وينوي بعد أسبوع السفر إلى بوخارست وتوقيع عقد شراء الشقة. وحين سألته لماذا يحتاج إليّ، لأن أسبوعًا لا يكفي لإجراء فحوص نافية للجهالة والتفاوض على صيغة العقد معًا، وقد تكون توصيتنا بعد الفحوص ألا يشتري الشقة، كان جوابه: «فقط مرّ على العقد وقل لي إن كان كل شيء على ما يرام».
الفجوة بين هذين المستثمرين توضح ظاهرة أوسع أراها في العقد الأخير، وخصوصًا منذ انتشار الشبكات الاجتماعية والوصول الفوري إلى معلومات من كل نوع. فمن جهة، تتيح المعلومات المتاحة للمستثمرين المحتملين التعرض لفرص كثيرة في جميع أنحاء العالم. ومن جهة أخرى، فإن هذه المعلومات أحيانًا سطحية وموجّهة ومنحازة لمصلحة المعلِن.
المستثمر المتعلّم: الاستثمار في المعرفة الذي يقود إلى عائد طويل الأمد
المستثمرون مثل درور يفهمون أنه قبل الاستثمار في عقار يجب الاستثمار في المعرفة. وهم يعرفون أنه لا توجد اختصارات حقيقية، وأن كل مستثمر لا يريد أن يشعر كذلك السائح الساذج الذي يدفع ثلاثة أضعاف على سيارة أجرة من المطار إلى وسط المدينة - عليه أن يقوم بعمل تحضيري.
درور، كما واصل أن يروي لي في اجتماعنا، نزّل تقارير اقتصادية لعدة جهات مالية دولية عن السوق اليونانية، وفحص أزمات العقار التي ضربت اليونان في الماضي، وحلّل اتجاهات السوق منذ ذلك الحين. وإلى جانب فحصه للأحياء المختلفة في أثينا، قارن معلومات من مصادر مختلفة بشأن عوائد الإيجار، ولم يكتفِ بوعود المسوّقين المحليين، بل درس بيانات إحصائية رسمية. وحين أعجبه حي معين، فحص ما هي خطط البلدية بشأنه، وهل هناك خطط تطوير أو مشكلات بنية تحتية قد تصعّب السكن فيه.
ركّز درور على أسئلة جوهرية: ما الضريبة على الدخل من التأجير؟ هل قوانين الإيجار في اليونان تحمي المستأجر أكثر أم المؤجّر؟ هل هناك متطلبات بيروقراطية خاصة من المستثمرين الأجانب؟ وبالطبع، السؤال الأهم - هل استراتيجيته تناسب السوق اليونانية.
مستثمر الشبكات الاجتماعية: حين يأتي القرار قبل البحث
حالة إلياف تمثل ظاهرة متزايدة - مستثمرون يعتمدون بشكل رئيسي على معلومات يستهلكونها من الشبكات الاجتماعية، وويبينارات تسويقية، ومجموعات واتساب. إلياف، كما اكتشفت في مواصلة محادثتنا، كان قد دفع بالفعل دفعة مقدمة 5,000 يورو لشركة التسويق، قبل الاجتماع معي. وحين سألته لماذا اختار بوخارست بالذات، كان جوابه: «لأن هذا ما يفعله الجميع الآن. رأيت في فيسبوك أن كثيرًا من الإسرائيليين يشترون هناك وأن العوائد جنونية».
لم يعرف إلياف أن يشرح أي مناطق في بوخارست تعجبه أكثر، ولم يفحص الفروق في الأسعار بين الأحياء المختلفة، ولم يهتم بخطط البلدية لتطوير البنى التحتية، ولم يدرس التبعات القانونية لملكية أجنبية لعقار في رومانيا. وحين أطلعته على التنبيهات التي تلقيتها من مكتبنا المحلي في رومانيا بشأن تغييرات متوقعة في الضرائب على شراء الأجانب لشقق للاستثمار، بدا مندهشًا تمامًا.
الدروس للمستثمر العقاري في الخارج
تعلّمنا حالتا درور وإلياف عدة دروس مهمة:
1. لا تنجرّوا وراء سردية «فوّتَّ القطار» - إحدى التكتيكات التسويقية الشائعة في الشبكات الاجتماعية هي خلق شعور بالاستعجال والخوف من التفويت. «أسعار العقار في رومانيا ترتفع بسرعة»، «فرصتك للشراء في أثينا قبل فوات الأوان» وما شابه. المستثمر المحنّك يعرف أن الاستثمار في العقار ليس قرارًا يُتخذ على عجل، وأن سوق العقار عادةً سوق بطيئة نسبيًا. فقد يكلّف القرار المتسرع أضعاف ثمن فحص نافٍ للجهالة لائق.
2. احذروا متلازمة القطيع - حقيقة أن «الجميع يفعلون ذلك» ليست مبررًا كافيًا للاستثمار في سوق معينة. فالأسواق التي أصبحت «ساخنة» بين المستثمرين الإسرائيليين قد تكون بالفعل في مرحلة تسعير مبالغ فيه، أو قد تتعرض لتقلب مرتفع حين تضعف موجة المستثمرين.
3. افهموا دوافع مزوّدي المعلومات - وراء الإعلانات في الشبكات الاجتماعية والويبينارات التسويقية تقف عادةً مصالح اقتصادية واضحة. خذوا في الحسبان أن شركة وساطة تسوّق شققًا في بودابست ستعرض عليكم أكثر المعطيات تفاؤلًا، وليس بالضرورة الصورة الكاملة.
4. أجروا فحصًا نافيًا للجهالة شاملًا - للأسف، رأيت مستثمرين كثيرين جدًا يندمون على شراء متسرع. يشمل الفحص النافي للجهالة الشامل ليس العقار نفسه فحسب، بل أيضًا السوق المحلية والوضع القانوني والضرائب وقوانين الإيجار والتوقعات الاقتصادية للمنطقة.
5. فكّروا في استراتيجية الخروج - المستثمرون مثل درور يسألون: «كيف سأبيع العقار إذا أردت الخروج من الاستثمار؟» هذا سؤال حاسم يتجاهله مستثمرون كثيرون. إن سيولة العقار وقدرة تسييله جزء لا يتجزأ من اعتبارات الاستثمار.
6. لا تبخلوا في الاستشارة المهنية - قد تتبيّن محاولة المساومة على أتعاب أصحاب المهن كتوفير مكلف جدًا. فالمحامي ذو الخبرة في السوق المحلية يستطيع اكتشاف مخاطر قد يغفل عنها مستثمر، مهما كان متمرسًا.
المستثمر الناجح هو متعلّم دائم
في النهاية اشترى درور شقة في أثينا، لكن ليس في أول مشروع تعرّض له. بعد فحص معمّق، اكتشف فرصة في حي نامٍ لم يكن «على الخريطة» لدى معظم المستثمرين الإسرائيليين. أجّر الشقة بعائد 6.5% - ربما أقل من «الوعود» بـ 8%-10% التي رآها في الإعلانات، لكن في عقار مستقر، في منطقة ذات خطط تطوير مصادَق عليها، ومع استراتيجية خروج واضحة.
وإلياف؟ للأسف قصته تمثل حالة شائعة أكثر مما ينبغي. اشترى بالفعل شقة في مشروع أُوصي له به في ويبينار، لكن بعد سنة اكتشف أن الشركة التي تبني المشروع في ضائقة مالية وأن البناء يتأخر، وأن أسعار الشقق في المنطقة لم ترتفع كما كان متوقعًا، وأنه إن حاول بيع الشقة قبل اكتمال البناء فسيخسر جزءًا من الاستثمار.
في عالم العقار الدولي، لا يكمن الفرق بين المستثمر الناجح والمستثمر الخائب الأمل في الحظ أو التوقيت فحسب، بل في القدرة على التعلم والبحث والاستشارة الصحيحة واتخاذ قرارات مدروسة. يمكن للاستثمار في العقار في الخارج أن يكون مكونًا ممتازًا في محفظة الاستثمار، لكن فقط حين يكون مدعومًا بمعرفة وبحث ومرافقة مهنية لائقة.
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית