De aproape 20 de ani însoțesc investitori care vor să investească în străinătate și nu o dată am scris aici despre distincțiile dintre diferite tipuri de investitori, iar și astăzi vreau să mă concentrez pe distincția dintre investitorii care învață și investitorii din rețelele sociale.
Există investitori precum Dror, care înainte de a stabili întâlnirea de consultanță și-a făcut „temele” despre piața imobiliară din Atena, a studiat harta orașului, cartierele și suburbiile lui. A participat la mai multe webinare pe tema Greciei ale unor companii diferite și chiar la o conferință sau două despre investiții imobiliare în străinătate. Dror nu a lenevit și nu a economisit bani și a urcat într-un avion, încă înainte de a ajunge la întâlnirea cu mine, ca să „simtă terenul”, s-a întâlnit cu agenți și a făcut câteva tururi de proprietăți. Când ne-am întâlnit, întrebările lui erau concentrate și relevante: a cerut să înțeleagă în profunzime verificările care se vor face în cadrul verificării prealabile (due diligence), procedura din cadrul negocierii contractului, cum se face înscrierea în registrul funciar grec și ce semnificații are, care este obligația firmei de administrare față de el și altele.
Eliav, în schimb, a sunat să stabilească o întâlnire după ce a văzut reclame pe Facebook și a participat la webinarul uneia dintre companiile care activează la București și s-a interesat dacă un anumit proiect este un proiect bun. Când am încercat să-i explic că nu pot să-mi dau părerea, pentru că întrebarea dacă este un proiect bun sau mai puțin bun ține de scopul cumpărării proprietății, de acolo a trecut la târguială pe onorariul biroului nostru și chiar m-a anunțat că avem o săptămână, deoarece a cumpărat deja bilet de avion și intenționează să zboare peste o săptămână la București și să semneze contractul de cumpărare a apartamentului. Când l-am întrebat pentru ce are nevoie de mine, pentru că o săptămână nu e suficientă nici pentru a efectua verificarea prealabilă, nici pentru a negocia textul contractului, și se poate ca recomandarea noastră după verificări să fie să nu cumpere apartamentul, răspunsul lui a fost: „Doar citește contractul și spune-mi că totul e în regulă”.
Diferența dintre cei doi investitori demonstrează un fenomen mai larg pe care îl identific în ultimul deceniu, și mai ales de la răspândirea rețelelor sociale și a accesului imediat la informații de orice fel. Pe de o parte, informațiile accesibile le permit investitorilor potențiali să fie expuși la numeroase oportunități din toată lumea. Pe de altă parte, aceste informații sunt uneori superficiale, tendențioase și înclinate în favoarea intereselor celui care publică.
Investitorul care învață: investiția în cunoștințe care duce la randament pe termen lung
Investitori precum Dror înțeleg că, înainte de a investi într-o proprietate, trebuie să investești în cunoștințe. Ei știu că nu există scurtături reale și că orice investitor care nu vrea să se simtă ca acel turist naiv care plătește de trei ori mai mult pentru un taxi de la aeroport în centrul orașului trebuie să facă o muncă de pregătire.
Dror, după cum a continuat să-mi povestească la întâlnirea noastră, a descărcat rapoarte economice ale mai multor entități financiare internaționale despre piața greacă, a verificat crizele imobiliare care au lovit Grecia în trecut și a analizat tendințele pieței de atunci. Dincolo de verificarea diverselor cartiere din Atena, a încrucișat informații din surse diferite privind randamentele chiriilor, nu s-a mulțumit cu promisiunile agenților locali, ci a examinat date statistice oficiale. Când a fost impresionat de un anumit cartier, a verificat care sunt planurile primăriei pentru el, dacă există planuri de dezvoltare sau, dimpotrivă, probleme de infrastructură care ar putea îngreuna locuirea acolo.
Dror s-a concentrat pe întrebări esențiale: care este impozitul pe veniturile din chirii? Legile chiriilor din Grecia protejează mai mult chiriașul sau proprietarul? Există cerințe birocratice speciale pentru investitorii străini? Și, desigur, cea mai importantă întrebare - se potrivește strategia lui pieței grecești?
Investitorul din rețelele sociale: când decizia vine înaintea studiului
Cazul lui Eliav reprezintă un fenomen în creștere - investitori care se bazează în principal pe informațiile pe care le consumă din rețelele sociale, webinare de marketing și grupuri de WhatsApp. Eliav, după cum am descoperit pe parcursul discuției noastre, plătise deja un avans de 5.000 de euro firmei de marketing, încă înainte de întâlnirea cu mine. Când l-am întrebat de ce a ales tocmai București, răspunsul lui a fost: „Pentru că asta face toată lumea acum. Am văzut pe Facebook că mulți israelieni cumpără acolo și că randamentele sunt nebunești”.
Eliav nu a știut să explice ce zone din București îl impresionează mai mult, nu a verificat diferențele de prețuri între cartiere diferite, nu s-a interesat de planurile primăriei de dezvoltare a infrastructurii și nu a examinat consecințele juridice ale proprietății străine asupra unei proprietăți din România. Când i-am împărtășit alertele primite de la biroul nostru local din România, privind modificările așteptate ale impozitării cumpărării de apartamente pentru investiție de către străini, a părut complet surprins.
Lecțiile pentru investitorul imobiliar din străinătate
Cazurile lui Dror și Eliav ne învață câteva lecții importante:
1. Să nu ne lăsăm ademeniți de narațiunea „ai pierdut trenul” - una dintre tacticile de marketing frecvente în rețelele sociale este crearea unui sentiment de urgență și de teamă de a pierde ocazia. „Prețurile imobiliare din România cresc rapid”, „oportunitatea ta de a cumpăra la Atena înainte să fie prea târziu” și altele asemenea. Un investitor sofisticat știe că investiția imobiliară nu este o decizie luată în grabă și că piața imobiliară este de obicei o piață relativ lentă. O decizie pripită poate costa de câteva ori mai mult decât prețul unei verificări prealabile corecte.
2. Să ne ferim de sindromul turmei - faptul că „toată lumea o face” nu este o justificare suficientă pentru a investi pe o anumită piață. Piețele care au devenit „fierbinți” în rândul investitorilor israelieni pot fi deja într-o etapă de supraevaluare sau pot fi expuse la o volatilitate ridicată atunci când valul de investitori se va slăbi.
3. Să înțelegem motivațiile furnizorilor de informații - în spatele reclamelor din rețelele sociale și al webinarelor de marketing stau de obicei interese economice clare. Luați în calcul că o companie de brokeraj care comercializează apartamente la Budapesta vă va prezenta cele mai optimiste date, și nu neapărat tabloul complet.
4. Să efectuăm o verificare prealabilă cuprinzătoare - din păcate, am văzut prea mulți investitori regretând o achiziție pripită. O verificare prealabilă cuprinzătoare include nu doar proprietatea în sine, ci și piața locală, situația juridică, impozitarea, legile chiriilor și previziunile economice pentru zonă.
5. Să ne gândim la strategia de ieșire - investitori precum Dror întreabă: „Cum vând proprietatea dacă vreau să ies din investiție?” Aceasta este o întrebare critică pe care mulți investitori o ignoră. Lichiditatea proprietății și capacitatea de a o valorifica fac parte integrantă din considerentele investiției.
6. Să nu economisim la consultanța profesionistă - încercarea de a negocia onorariul profesioniștilor se poate dovedi o economie foarte scumpă. Un avocat cu experiență pe piața locală poate identifica riscuri pe care un investitor, oricât de experimentat, le-ar putea rata.
Investitorul de succes este un om care învață mereu
Până la urmă, Dror a cumpărat un apartament la Atena, dar nu în primul proiect căruia i-a fost expus. După o verificare aprofundată, a identificat o oportunitate într-un cartier în dezvoltare care nu se afla „pe harta” majorității investitorilor israelieni. A închiriat apartamentul cu un randament de 6,5% - poate mai puțin decât „promisiunile” de 8%-10% pe care le văzuse în reclame, dar într-o proprietate stabilă, într-o zonă cu planuri de dezvoltare aprobate și cu o strategie de ieșire clară.
Eliav? Din păcate, povestea lui reprezintă o situație prea frecventă. A cumpărat într-adevăr un apartament într-un proiect care i-a fost recomandat într-un webinar, dar după un an a descoperit că firma care construiește proiectul este în dificultăți financiare și construcția se întârzie, iar prețurile apartamentelor din zonă nu au crescut cum se aștepta și, dacă va încerca să vândă apartamentul înainte de finalizarea construcției, va pierde o parte din investiție.
În lumea imobiliară internațională, diferența dintre un investitor de succes și un investitor dezamăgit nu ține doar de noroc sau de moment, ci de capacitatea de a învăța, de a cerceta, de a se consulta corect și de a lua decizii informate. Investiția imobiliară în străinătate poate fi o componentă excelentă a portofoliului de investiții, dar numai atunci când este sprijinită de cunoștințe, cercetare și asistență profesionistă adecvată.
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית