На этой неделе я получил видеосообщение в мессенджере. Нажимаю на плеер, и на экране появляется клиент - опытный инвестор в недвижимость, человек, сделавший себя с нуля, умеющий читать цифры и не боящийся просчитанных рисков.
Но на этот раз что-то в его голосе было иначе.
«Если жду - проигрываю, а если прыгаю в воду - боюсь совершить дорогую ошибку. В итоге я не делаю ничего, а полмиллиона шекелей лежат в банке и собирают пыль уже больше года», - сказал он с явной досадой.
«И я даже не знаю, что безумнее: вкладываться в ещё одну квартиру в Израиле по этим сумасшедшим ценам или прыгнуть в воду зарубежной недвижимости и начать всё с нуля».
Ловушка, знакомая всем
Это не первый клиент, застрявший в этой дилемме. Более того, это, пожалуй, самый частый вопрос, который я слышу сегодня от израильских инвесторов в недвижимость.
С одной стороны - Израиль знаком, удобен, близок. Вы говорите на языке, знаете законы (более или менее), можете сами управлять объектом или заехать проверить в любой момент. Вы знаете, какие районы растут, где стоит покупать, с каким подрядчиком можно работать.
Но с другой стороны - цены в Израиле уже несерьёзны. Трёхкомнатная квартира в пригороде Тель-Авива? 2,5 миллиона шекелей. Арендная доходность? Если дойдёте до 3%, будете праздновать. И скорее всего, придётся делать ремонт, иметь дело с проблемными арендаторами и смотреть, как большая часть прибыли исчезает в налогах.
А потом Вы читаете в интернете о квартирах в Португалии с доходностью 6%, об объектах в США, окупающихся уже с первого года, об инвестициях в Греции, сочетающих доходность с возможностью европейского гражданства.
И Вы впадаете в паралич.
Ведь с одной стороны Вы знаете, что цены в Израиле достигли потолка, а с другой - выйти за границу? Это значит нырнуть в незнакомый мир. Другой язык, иная правовая система, сложное налогообложение, удалённое управление.
И в итоге? Вы не делаете ничего. Капитал лежит.
История Ронит
Около полутора лет назад мне позвонила Ронит. Владелица портфеля недвижимости в Израиле - три квартиры в аренде, все сданы, всё идёт. «Это работает, - сказала она мне, - но я чувствую, что работаю на это слишком тяжело».
Её средняя доходность? 2,8%.
«Я хотела купить ещё одну квартиру в Израиле, - рассказывала она, - но потом села и посчитала. Ещё 2 миллиона шекелей, ещё мучения с подрядчиками, ещё арендаторы, жалующиеся на каждый кран. И в итоге - ещё 2,5% доходности, если драться».
Тогда она начала изучать варианты за границей.
И тут началось настоящее колебание.
«У меня есть деньги для инвестиций, - сказала она. - Но куда? В США? Я читала, что налогообложение там сложное. В Португалию? Я видела, что есть специальные программы для инвесторов, но не поняла, какие именно. В Грецию? Выглядит привлекательно, но как я узнаю, что рынок не рухнет?»
И она продолжала читать, изучать, колебаться. Прошло четыре месяца. Капитал лежал.
Пока однажды она не позвонила и не сказала: «Хватит. Мне нужно сделать шаг».
Мы сели. Разложили все сомнения на составляющие. Чего она на самом деле ищет? Доходности? Диверсификации рисков? Может быть, ещё и базу для будущего за границей?
В итоге она инвестировала в Румынию, в Бухарест. Квартира в центре, разумная цена, арендная доходность 6,5%.
Сегодня, полтора года спустя, квартира постоянно сдана, она управляет ею удалённо через надёжную управляющую компанию, а её доходность вдвое выше, чем в Израиле, с гораздо меньшей головной болью.
Почему так трудно решиться?
За годы сопровождения инвесторов, переходящих к международной недвижимости, я выделил три основных барьера:
1. Страх неизвестного. Когда Вы инвестируете в Израиле, Вы знаете, чего ожидать. За границей? Всё кажется сложнее - законы, налогообложение, управление. Но правда в том, что, когда рядом нужные люди, всё точно так же, как в Израиле. Только с лучшей доходностью.
2. Невозможность выбрать «правильную» страну. Вариантов так много. США, Португалия, Греция, Румыния, Испания, Германия. Как выбирать? Ответ: не ищите «идеальную» страну, ищите страну, которая подходит Вам. По Вашим целям, по Вашему бюджету, по Вашей готовности к риску.
3. Ощущение, что если не идеально, лучше не делать ничего. Это самая большая ошибка. Люди ждут, пока «время будет подходящим» или пока у них станет «больше уверенности». Но подходящее время - это когда у Вас есть инструменты, знания и нужная команда, а не когда звёзды выстраиваются на небе.
Как перестать колебаться и начать двигаться?
После сотен разговоров с инвесторами, колеблющимися между Израилем и заграницей, я выработал простой процесс, помогающий принять решение:
Шаг 1: спросите себя - чего я на самом деле хочу? Дело не в том, «где стоит инвестировать». Дело в том, чего Вы хотите от этой инвестиции. Более высокой доходности? Географической диверсификации? Базы для будущего за границей? Финансовой безопасности для детей? Когда Вы знаете цель, легче выбрать путь.
Шаг 2: поймите, что Израиль и заграница - это не «или-или». Можно делать и то и другое. Многие инвесторы владеют объектами в Израиле и дополнительно инвестируют за границей. Это не соревнование, это диверсификация. Квартира в Тель-Авиве + квартира в Бухаресте = более сбалансированный портфель.
Шаг 3: выберите одну страну и сосредоточьтесь. Вместо попыток разобраться во всех странах мира выберите одну. Изучите её глубоко. Поймите законы, налогообложение, рынок. И начните там. Позже всегда можно расширяться.
Шаг 4: постройте профессиональную команду. Адвокат, работающий в сфере международной недвижимости (а не адвокат общей практики), бухгалтер, знающий международное налогообложение, надёжный управляющий недвижимостью в стране назначения. Это не расход, это страховка.
Шаг 5: сделайте первый шаг - пусть небольшой. Не обязательно покупать объект за полмиллиона долларов с первого шага. Можно начать с меньшей инвестиции, изучить процесс, понять, как это работает. А затем расширяться.
Что произошло с моим клиентом с начала этой истории?
Тот самый инвестор, приславший мне видео? Мы сели на долгий разговор. Разложили колебания: Израиль или заграница, а если заграница - то где.
Выяснилось, что на самом деле его занимает не цена и не доходность, а страх необратимой ошибки. Страх вложить полмиллиона шекелей не в то место и потерять их.
Тогда мы сменили подход. Вместо поиска идеальной инвестиции мы стали искать достаточно хорошую инвестицию с управляемым риском.
В итоге он инвестировал в Португалию, в Лиссабон. Небольшая квартира, но в отличном месте. Доходность? 5,8%. Он управляет ею удалённо через местную управляющую компанию и хорошо спит по ночам.
А главное? Он перестал быть в тупике. Его капитал работает.
Поэтому, если Вы спрашиваете себя: «Израиль или заграница?», «а если заграница - то где?», «и когда наступит подходящий момент?», возможно, пора задать другой вопрос:
«Как мне построить чёткий план, который поможет сделать всё правильно?»
Ведь Ваш капитал не должен собирать пыль в банке. Он должен работать на Вас - в Израиле, за границей или в обоих местах.
А правильный ответ - не где, а как.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית