تلقيت هذا الأسبوع رسالة فيديو على ماسنجر. ضغطت على زر التشغيل، فظهر على الشاشة عميل - مستثمر عقاري قديم، رجل بنى نفسه من الصفر، يعرف قراءة الأرقام ولا يخشى المخاطر المحسوبة.
لكن هذه المرة، كان في صوته شيء مختلف.
«إن انتظرت أخسر، وإن قفزت إلى الماء أخاف أن أرتكب خطأ مكلفًا. فتكون النتيجة أنني لا أفعل شيئًا، وفي الأثناء نصف مليون شيكل جالسة في البنك وتتراكم عليها الأتربة منذ أكثر من سنة»، قال بإحباط واضح.
«ولا أعرف حتى ما الأكثر جنونًا - أن أستثمر في شقة أخرى في إسرائيل بهذه الأسعار المجنونة، أم أن أقفز إلى ماء العقارات في الخارج وأبدأ القصة كلها من الصفر.»
المأزق الذي يعرفه الجميع
هذا ليس أول عميل عالق في هذه المعضلة. في الواقع، ربما هذا هو السؤال الأكثر شيوعًا الذي أسمعه اليوم من المستثمرين العقاريين الإسرائيليين.
من جهة - إسرائيل مألوفة ومريحة وقريبة. تتحدث اللغة، وتعرف القوانين (إلى حد ما)، وتستطيع إدارة العقار بنفسك أو المرور لتفقّده في أي لحظة. تعرف أي الأحياء في صعود، وأين يجدر الشراء، وأي مقاول يمكن العمل معه.
لكن من جهة أخرى - الأسعار في إسرائيل لم تعد جدية. شقة من 3 غرف في ضواحي تل أبيب؟ 2.5 مليون شيكل. عائد الإيجار؟ إن وصلت إلى 3% فاحتفل. والأرجح أنك ستضطر إلى الترميم، والتعامل مع مستأجرين إشكاليين، ورؤية معظم الأرباح تختفي في الضرائب.
ثم تقرأ على الإنترنت عن شقق في البرتغال بعائد 6%، وعن عقارات في الولايات المتحدة تدرّ أرباحًا منذ السنة الأولى، وعن استثمارات في اليونان تجمع بين العائد وإمكانية الحصول على الجنسية الأوروبية.
فتدخل في الشلل.
لأنك من جهة تعرف أن الأسعار في إسرائيل بلغت السقف، لكن من جهة أخرى - الخروج إلى الخارج؟ هذا يعني الغوص في عالم غير مألوف. لغة أخرى، ومنظومة قانونية مختلفة، وضرائب معقدة، وإدارة عن بُعد.
وفي النهاية؟ لا تفعل شيئًا. يبقى رأس المال جالسًا.
قصة رونيت
قبل نحو سنة ونصف اتصلت بي رونيت. صاحبة محفظة عقارية في إسرائيل - ثلاث شقق للإيجار، كلها مؤجّرة، وكل شيء يسير. «الأمر يعمل»، قالت لي، «لكنني أشعر بأنني أعمل من أجله بجهد كبير جدًا.»
متوسط عائدها؟ 2.8%.
«أردت شراء شقة أخرى في إسرائيل»، روت، «لكنني جلست وأجريت الحساب. مليونا شيكل أخريان، ومزيد من الإرهاق مع المقاولين، ومزيد من المستأجرين الذين سيشكون من كل صنبور. وفي النهاية - 2.5% عائد إضافية إن ناضلت.»
فبدأت تفحص خيارات في الخارج.
وهناك بدأ التردد الحقيقي.
«لدي مال للاستثمار»، قالت. «لكن أين؟ الولايات المتحدة؟ قرأت أن الضرائب هناك معقدة. البرتغال؟ رأيت أن هناك برامج خاصة للمستثمرين، لكنني لم أفهم بالضبط ما هي. اليونان؟ تبدو جذابة، لكن كيف أعرف أن السوق لن ينهار؟»
وواصلت القراءة والبحث والتردد. مرّت أربعة أشهر. وظل رأس المال جالسًا.
إلى أن اتصلت ذات يوم وقالت: «كفى. أحتاج إلى أن أتخذ خطوة.»
جلسنا. فككنا التردد كله إلى عوامله. ماذا تبحث عنه فعلًا؟ عائدًا؟ تنويعًا للمخاطر؟ ربما أيضًا قاعدة لمستقبل في الخارج؟
في النهاية استثمرت في رومانيا، في بوخارست. شقة في موقع مركزي، وبسعر كان منطقيًا، وعائد إيجار 6.5%.
اليوم، بعد سنة ونصف، الشقة مؤجّرة بشكل منتظم، وهي تديرها عن بُعد مع شركة إدارة موثوقة، وعائدها ضعف ما تحصل عليه في إسرائيل، مع صداع أقل بكثير.
لماذا يصعب اتخاذ القرار إلى هذا الحد؟
بعد سنوات من مرافقة المستثمرين في الانتقال إلى العقارات الدولية، تعرّفت إلى ثلاثة حواجز رئيسية:
1. الخوف من المجهول حين تستثمر في إسرائيل، تعرف ما تتوقعه. أما في الخارج؟ كل شيء يبدو أكثر تعقيدًا - القوانين والضرائب والإدارة. لكن الحقيقة أنه ما إن يكون إلى جانبك الأشخاص المناسبون، فإن الأمر يشبه تمامًا ما في إسرائيل. فقط بعائد أفضل.
2. العجز عن اختيار الدولة «الصحيحة» هناك خيارات كثيرة جدًا. الولايات المتحدة، والبرتغال، واليونان، ورومانيا، وإسبانيا، وألمانيا. كيف تختار؟ الجواب: لا تبحث عن الدولة «المثالية»، بل عن الدولة التي تناسبك أنت. لأهدافك، ولميزانيتك، ولقدرتك على تحمّل المخاطر.
3. الشعور بأنه إن لم يكن الأمر مثاليًا، فالأفضل ألّا تفعل شيئًا هذا هو الخطأ الأكبر. ينتظر الناس أن «يحين الوقت المناسب»، أو أن يصبح لديهم «مزيد من اليقين». لكن الوقت المناسب هو حين تمتلك الأدوات والمعرفة والفريق الصحيح، لا حين تصطف النجوم في السماء.
كيف تتوقف عن التردد وتبدأ بالتحرك؟
بعد مئات المحادثات مع مستثمرين يترددون بين إسرائيل والخارج، طوّرت عملية بسيطة تساعد على اتخاذ القرار:
الخطوة 1: اسأل نفسك - ماذا أريد فعلًا؟ لا يتعلق الأمر بـ «أين يجدر الاستثمار». بل بما تريده من هذا الاستثمار. عائد أعلى؟ تنويع جغرافي؟ قاعدة لمستقبل في الخارج؟ أمان مالي للأبناء؟ حين تعرف الهدف، يسهل اختيار الطريق.
الخطوة 2: افهم أن إسرائيل والخارج ليسا أحدهما أو الآخر يمكن فعل الاثنين. كثير من المستثمرين يحتفظون بعقارات في إسرائيل وإضافة إلى ذلك يستثمرون في الخارج. هذه ليست منافسة، بل تنويع. شقة في تل أبيب + شقة في بوخارست = محفظة أكثر توازنًا.
الخطوة 3: اختر دولة واحدة وركّز بدل محاولة فهم جميع دول العالم، اختر واحدة. تعلّمها بعمق. افهم القوانين والضرائب والسوق. وابدأ هناك. بعد ذلك يمكنك دائمًا التوسع.
الخطوة 4: ابنِ فريقًا مهنيًا محاميًا يعمل في مجال العقارات الدولية (لا محاميًا عامًا)، ومحاسبًا يعرف الضرائب الدولية، ومدير عقارات موثوقًا في دولة الوجهة. هذه ليست نفقة، بل تأمين.
الخطوة 5: اتخذ خطوة أولى - ولو صغيرة لا يجب شراء عقار بنصف مليون دولار من الخطوة الأولى. يمكن البدء باستثمار أصغر، وتعلّم العملية، وفهم كيف تعمل. ثم التوسع.
ماذا حدث لعميلي منذ بداية القصة؟
المستثمر نفسه الذي أرسل إليّ الفيديو؟ جلسنا لمحادثة طويلة. فككنا التردد - إسرائيل أم الخارج، وإن كان الخارج فأين.
تبيّن أن ما يشغله فعلًا ليس السعر أو العائد، بل الخوف من خطأ لا رجعة فيه. الخوف من أن يستثمر نصف مليون الشيكل في المكان الخطأ ويخسرها.
فغيّرنا النهج. بدل البحث عن الاستثمار المثالي، بدأنا نبحث عن استثمار جيد بما يكفي مع مخاطر مُدارة.
في النهاية استثمر في البرتغال، في لشبونة. شقة صغيرة، لكن في موقع ممتاز. العائد؟ 5.8%. يديرها عن بُعد مع شركة إدارة محلية، وينام جيدًا في الليل.
والأهم؟ توقف عن أن يكون عالقًا. رأس ماله يعمل.
لذا إن وجدت نفسك تسأل - «إسرائيل أم الخارج؟»، «وإن كان الخارج فأين؟»، «ومتى يكون الوقت المناسب؟»، فربما حان الوقت لطرح سؤال آخر:
«كيف أبني خطة واضحة تجعلني أفعل هذا بشكل صحيح؟»
لأن رأس مالك لا ينبغي أن تتراكم عليه الأتربة في البنك. بل أن يعمل من أجلك، سواء في إسرائيل أو في الخارج أو في كليهما.
والإجابة الصحيحة ليست أين، بل كيف.
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית