Ури встретился со мной в пятницу утром, с чашкой кофе в руке и глазами человека, который плохо спит.
«Я хочу поступить правильно, - сказал он. - Это всё, о чём я прошу: помоги мне сделать это правильно».
Ури - израильский застройщик того типа, который мне нравится. Не ищет коротких путей, не пытается перехитрить систему. Он нашёл старое здание на одной из улиц Афин: эмигрировавшие украинцы, запутанные наследства, владельцы, разбросанные по трём континентам, - и полтора года тихо работал, покупая квартиру за квартирой, пока у него не оказалось всё здание. Шестнадцать жилых единиц, с первого этажа до крыши.
Его план был элегантен в своей простоте: разобрать все квартиры до каркаса, перестроить по современным европейским стандартам и продать. Не ремонт, а перестройка изнутри. Трубы, электрика, изоляция, внутренняя планировка. Всё.
А потом ему начали поступать вопросы от инвесторов.
Первыми покупателями была греко-израильская пара, искавшая инвестицию для аренды. За ними появился покупатель из Франции. А затем всё больше и больше. Проект работал. Цены были честными, расположение хорошим, а Ури, человек порядочный по натуре, не хотел брать деньги, не давая ничего взамен.
«Они спрашивают меня об обеспечении, - сказал он. - Я их понимаю. Они платят мне сейчас за квартиру, которая будет готова через полтора года. Что они получают взамен?»
Абсолютно законный вопрос. В Израиле знакомы банковское сопровождение и гарантия по закону о продаже квартир. В Греции, да и вообще в международных сделках с недвижимостью, реальность совершенно иная.
«Поэтому я подумал, - продолжил он, - зарегистрировать каждому покупателю предупредительную запись (пометку в реестре о правах покупателя) на его квартиру. Так они защищены, правда?»
Я медленно допил кофе. Я знал, что мой следующий вопрос изменит ход разговора.
«Ури, расскажи мне точно, что ты делаешь с этими квартирами».
Именно тут и кроется вся сложность.
Предупредительная запись вносится на существующий объект. Она сообщает миру: «У этого человека есть права на этот объект, не покупайте его, не зная этого».
Но что происходит, когда объект, на который Вы внесли запись... перестаёт существовать?
Когда Ури разбирает квартиру до каркаса, сносит стены, снимает потолки, меняет внутреннюю планировку, он совершает существенное изменение зарегистрированного объекта. В греческом реестре недвижимости квартира, на которую внесена запись, может уже не соответствовать первоначальному юридическому описанию. Это не теоретическая проблема. Это очень практическая проблема.
Представьте: покупатель заплатил тридцать процентов цены квартиры, у него есть предупредительная запись на «квартиру № 4, второй этаж, 68 кв. м». Ури сносит стену между квартирами 4 и 5, перестраивает, и теперь там совершенно другая квартира - 85 кв. м, другое число комнат, другие характеристики. Запись покупателя? Она сидит на объекте, который в определённом смысле перестал существовать.
А если возникнет реальная проблема, Ури столкнётся с финансовыми трудностями, не дай Бог, или будет подан какой-либо иск, тот же покупатель обнаружит, что оружие, которое, как он думал, у него в руках... затупилось.
«Так что мне делать?» - спросил Ури.
«Эскроу, - сказал я. - Это основа».
Я объяснил ему механизм: независимая третья сторона, адвокат или лицензированная трастовая компания, держит средства покупателей на специальном эскроу-счёте. Деньги не попадают к Ури, пока не попадут. То есть пока не выполнен заранее согласованный этап: завершение каркаса, окончание отделочных работ, получение разрешения на заселение, передача ключа.
«Это значит, что у тебя нет доступа к деньгам в день подписания покупателем, - сказал я. - Но это значит и то, что покупатель знает: его деньги защищены. Он не профинансировал тебе проект и не молится об успехе».
Ури слушал внимательно. Я видел, что идея ему нравится.
«А как насчёт личного поручительства? - спросил он. - Меня об этом спрашивают».
«Я не собираюсь давать личное поручительство», - тут же добавил он, прежде чем я успел ответить. - Проект либо будет держаться сам, либо сделки не будет».
Я его понял. Личное поручительство - законный инструмент, но это и обоюдоострый меч. Застройщик, подписывающий личное поручительство в каждой сделке, подвергает себя риску, выходящему далеко за пределы конкретного проекта. А если у него несколько параллельных проектов, риски соединяются способами, которые не всегда легко предвидеть.
«Хорошо, - сказал я. - Значит, эскроу - главный инструмент. Но, возможно, к нему можно добавить ещё один слой».
Ури - человек думающий. Он не ждал, пока я предложу, - он предложил сам.
«Я слышал кое-что, - сказал он и придвинул к себе стакан. - Вместо того чтобы вносить запись на конкретную квартиру, которая всё равно исчезнет, а что если зарегистрировать на покупателя долю во всём здании? Скажем, двадцать две квартиры, значит, каждый покупатель получает одну двадцать вторую здания. Это существует, не исчезает, не зависит от конкретной квартиры. А в нотариальном договоре записывается, что эта доля предназначена для такой-то квартиры, когда она будет построена».
Я остановился.
Не потому, что идея была плохой. А потому, что в ней было что-то настоящее.
В Греции существует известный правовой институт под названием «οριζόντια ιδιοκτησία» - горизонтальная собственность, который, по сути, и является правовой основой владения квартирами в многоквартирном доме. У каждой квартиры есть пропорциональная доля в реестре. И регистрация доли в здании - не нечто чуждое греческой системе.
Идея Ури состояла в том, чтобы воспользоваться этим: вместо регистрации права на квартиру, которая вот-вот исчезнет, зарегистрировать право на пропорциональную долю во всём здании, которое продолжает существовать на протяжении всего строительства, и закрепить её за конкретной квартирой только в нотариальном договоре.
«Это умное решение, - сказал я. - И я хочу быть с тобой честным в том, что я знаю и чего не знаю».
Что я знаю: вещно-правовая рамка существует. Регистрация доли в здании известна. Нотариальный договор, закрепляющий эту долю за будущей квартирой, - идея, имеющая внутреннюю юридическую логику.
Чего я не знаю наверняка: примет ли греческий регистратор такую регистрацию на этапе, когда старые квартиры уже разрушаются, а новых ещё нет? Есть ли греческая судебная практика, рассматривавшая именно этот сценарий? Будет ли греческий нотариус готов закрепить это выделение так, чтобы оно было исполнимо?
«Это как раз тот вопрос, - сказал я Ури, - на который недостаточно ответа израильского адвоката, знающего Грецию. Нужно письменное заключение греческого адвоката, работающего в сфере недвижимости, того, кто проводил такие сделки, знает практику регистратора и может сказать нам не просто "возможно", а "да, я это делал, и вот как это работает"».
Ури кивнул.
«А если ответ "да"?» - спросил он.
«Тогда у тебя есть отличный второй слой над эскроу. Покупатель получает и договорную защиту через эскроу, и вещный якорь в самом здании. Это не то же самое, что личное поручительство, но это гораздо больше того, что предлагает большинство застройщиков».
«А если ответ "нет"?»
«Тогда остаёмся с эскроу и следим, чтобы оно было выстроено так, чтобы покупатели могли спать спокойно».
Чего люди не всегда понимают об эскроу, - это не волшебство. Оно хорошо ровно настолько, насколько хороши условия, прописанные в соглашении за ним. Нужно чётко определить: каковы этапы высвобождения средств? Кто подтверждает, что этап завершён? Что происходит, если проект выходит за график? А что, если он останавливается полностью? На всё это должен быть ответ в договоре. Не «как-нибудь договоримся». Написано, согласовано, подписано.
Ури вышел из офиса с двумя задачами: одна у меня, другая у греческой адвокатки, которую я знаю, с которой работаю и которой доверяю. Только получив оба заключения, мы сможем построить итоговый механизм обеспечения.
Он ушёл не с уверенностью. Но с ясностью, а это порой стоит больше.
Если вы застройщики, работающие на международных рынках: хорошая юридическая идея - это отправная точка, а не конечная. Отделяйте то, что вы знаете, от того, что нужно проверить, - и всегда, всегда получайте местное заключение, прежде чем обещать покупателям защиту, в прочности которой вы не уверены.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית