التقاني أوري صباح يوم الجمعة، وفي يده كوب قهوة وفي عينيه نظرة من لم ينم جيدًا.
«أريد أن أفعل الأمر الصحيح»، قال. «هذا كل ما أطلبه، أن تساعدني على فعله بشكل صحيح.»
أوري مطوّر إسرائيلي من النوع الذي أحبه. لا يبحث عن اختصارات، ولا يحاول الالتفاف على المنظومة. وجد مبنى قديمًا في أحد شوارع أثينا: أوكرانيون هاجروا، وورثات معقدة، ومالكون مبعثرون بين ثلاث قارات، وطوال سنة ونصف عمل بهدوء، يشتري شقة بعد شقة، حتى صار المبنى كله له. ست عشرة وحدة سكنية، من الطابق الأول حتى السطح.
كانت خطته أنيقة في بساطتها: تفكيك جميع الشقق حتى الهيكل، وإعادة البناء وفق معايير أوروبية حديثة، والبيع. ليس ترميمًا، بل إعادة بناء من الداخل. الأنابيب، والكهرباء، والعزل، والتقسيم الداخلي. كل شيء.
ثم بدأ يتلقى أسئلة من المستثمرين.
كان أول المشترين زوجين يونانيين-إسرائيليين يبحثان عن استثمار للتأجير. بعدهما جاء مشترٍ من فرنسا. ثم المزيد والمزيد. نجح المشروع. كانت الأسعار عادلة، والموقع جيدًا، وأوري، وهو رجل شريف بطبعه، لم يرد أخذ المال دون أن يعطي شيئًا في المقابل.
«يسألونني عن ضمانات»، قال. «أفهمهم. إنهم يدفعون لي الآن مقابل شقة ستكون جاهزة بعد سنة ونصف. ماذا يحصلون في المقابل؟»
سؤال مشروع تمامًا. في إسرائيل يعرفون المرافقة المصرفية، وضمان قانون البيع. أما في اليونان، وعمومًا في الصفقات العقارية الدولية، فالواقع مختلف تمامًا.
«لذا فكرت»، تابع، «أن أسجّل لكل مشترٍ تأشير تحذير على شقته. هكذا يكونون محميين، أليس كذلك؟»
شربت القهوة ببطء. كنت أعلم أن سؤالي التالي سيغيّر مسار المحادثة.
«أوري، أخبرني بالضبط ماذا ستفعل بتلك الشقق.»
هنا تكمن كل الصعوبة.
يُسجَّل تأشير التحذير على عقار قائم. وهو يقول للعالم: «لهذا الشخص حقوق على هذا العقار، لا تشتروه دون أن تعلموا.»
لكن ماذا يحدث حين يتوقف العقار الذي سجّلت عليه التأشير... عن الوجود؟
حين يفكك أوري الشقة حتى الهيكل، ويهدم الجدران، ويزيل الأسقف، ويغيّر التقسيم الداخلي، فهو يُجري تغييرًا جوهريًا في العقار المسجّل. وفي سجل العقارات اليوناني، قد لا تتطابق الشقة التي سُجّل عليها التأشير مع الوصف القانوني الأصلي. هذه ليست مشكلة نظرية. إنها مشكلة عملية جدًا.
تخيلوا: مشترٍ دفع ثلاثين بالمئة من سعر الشقة، ولديه تأشير تحذير على «الشقة رقم 4، الطابق الثاني، 68 م².» يهدم أوري الجدار بين الشقة 4 والشقة 5، ويعيد البناء، وتصبح هناك شقة مختلفة تمامًا - 85 م²، وعدد غرف مختلف، وخصائص مختلفة. وتأشير المشتري؟ إنه قائم على عقار توقف، بمعنى ما، عن الوجود.
وإن نشأت مشكلة فعلية، وواجه أوري صعوبات مالية، لا قدّر الله، أو رُفعت أي دعوى، يكتشف ذلك المشتري أن السلاح الذي ظنّ أنه بيده... كليل.
«إذًا ماذا أفعل؟» سأل أوري.
«الضمان (Trust)»، قلت. «هذا هو الأساس.»
شرحت له الآلية: طرف ثالث مستقل، محامٍ أو شركة ضمان مرخّصة، يحتفظ بأموال المشترين في حساب ضمان مخصص. لا يصل المال إلى أوري حتى يصل. أي حتى تتحقق مرحلة إنجاز متفق عليها مسبقًا: إتمام الهيكل، وانتهاء أعمال التشطيب، والحصول على شهادة الإشغال، وتسليم المفتاح.
«هذا يعني أنه لا يوجد لديك وصول إلى المال يوم يوقّع المشتري»، قلت. «لكنه يعني أيضًا أن المشتري يعرف أن ماله محمي. لم يموّل لك المشروع ويصلّي للنجاح.»
أصغى أوري بتركيز. رأيت أن الفكرة أعجبته.
«وماذا عن الضمان الشخصي؟» سأل. «يسألونني عن ذلك.»
«لا أنوي تقديم ضمان شخصي»، أضاف فورًا، قبل أن أتمكن من الرد. «المشروع سيقف بنفسه أو لن تكون هناك صفقة.»
فهمته. الضمان الشخصي أداة مشروعة، لكنه أيضًا سيف ذو حدين. المطوّر الذي يوقّع ضمانًا شخصيًا في كل صفقة يعرّض نفسه لمخاطرة تنمو بعيدًا عن المشروع المحدد. وإذا كانت لديه عدة مشاريع في آن واحد، تتصل المخاطر بطرق لا يسهل دائمًا توقعها.
«حسنًا»، قلت. «إذًا حساب الضمان هو الأداة المحورية. لكن ربما يمكن إضافة طبقة أخرى إليه.»
أوري رجل يفكر. لم ينتظرني لأقترح، بل اقترح بنفسه.
«سمعت عن شيء»، قال، وسحب الكوب نحوه. «بدل تسجيل تأشير على شقة محددة ستختفي على أي حال، ماذا لو سجّلنا للمشتري حصة نسبية في المبنى كله؟ لنفترض أن هناك اثنتين وعشرين شقة، فيحصل كل مشترٍ على واحد من اثنين وعشرين من المبنى. هذا موجود، ولا يختفي، ولا يتعلق بشقة محددة. وفي الاتفاقية الموثقة لدى كاتب العدل نكتب أن هذه الحصة مخصصة لشقة بعينها حين تُبنى.»
توقفت.
لا لأن الفكرة سيئة. بل لأن فيها شيئًا حقيقيًا.
في اليونان توجد مؤسسة قانونية معروفة تسمى «οριζόντια ιδιοκτησία» - الملكية الأفقية، وهي في الواقع الأساس القانوني لملكية الشقق في مبنى مشترك. لكل شقة حصة نسبية في السجلات. وتسجيل حصة نسبية في المبنى ليس أمرًا غريبًا على النظام اليوناني.
كانت فكرة أوري أن يستغل ذلك: بدل تسجيل حق على شقة توشك أن تختفي، يسجّل حقًا على الحصة النسبية في المبنى كله، التي تستمر بالوجود طوال البناء، ويخصصها لشقة محددة فقط في الاتفاقية الموثقة لدى كاتب العدل.
«هذا حل ذكي»، قلت. «وأريد أن أكون صريحًا معك بشأن ما أعرفه وما لا أعرفه.»
ما أعرفه: الإطار الملكي موجود. تسجيل حصة نسبية في مبنى أمر معروف. واتفاقية موثقة لدى كاتب عدل تخصص هذه الحصة لشقة مستقبلية فكرة لها منطق قانوني داخلي.
ما لا أعرفه على وجه اليقين: هل سيقبل المسجّل اليوناني تسجيلًا كهذا في مرحلة تكون فيها الشقق القديمة قد بدأت تُهدم لكن الشقق الجديدة لم توجد بعد؟ هل هناك اجتهاد قضائي يوناني تناول هذا السيناريو بالضبط؟ هل سيكون كاتب عدل يوناني مستعدًا لتثبيت هذا التخصيص بشكل يكون قابلًا للإنفاذ؟
«هذا بالضبط هو نوع السؤال»، قلت لأوري، «الذي لا يكفي أن يجيب عنه محامٍ إسرائيلي يعرف اليونان. يلزم رأي قانوني مكتوب من محامٍ يوناني يعمل في مجال العقارات، شخص أجرى صفقات كهذه، ويعرف ممارسة المسجّل، ويستطيع أن يقول لنا لا “ربما” فحسب بل “نعم، فعلت ذلك، وهكذا يعمل”.»
أومأ أوري.
«وإذا كان الجواب نعم؟» سأل.
«عندها لديك طبقة ثانية ممتازة فوق حساب الضمان. يحصل المشتري على حماية تعاقدية عبر الضمان، وعلى مرتكز ملكي في المبنى نفسه. هذا ليس مثل ضمان شخصي، لكنه أكثر بكثير مما يعرضه معظم المطورين.»
«وإذا كان الجواب لا؟»
«عندها نبقى مع حساب الضمان، ونتأكد من أنه مبني بطريقة تتيح للمشترين أن ينام ليلهم.»
ما لا يفهمه الناس دائمًا عن حسابات الضمان هو أنها ليست سحرًا. إنها جيدة بقدر الشروط المكتوبة في الاتفاقية التي وراءها. يجب أن يُحدد بوضوح: ما هي مراحل الإنجاز لتحرير الأموال؟ من يؤكد أن المرحلة اكتملت؟ ماذا يحدث إذا تجاوز المشروع الجدول الزمني؟ وماذا يحدث إذا توقف تمامًا؟ كل هذه يجب أن يكون لها جواب في العقد. لا “سنتدبر الأمر”. مكتوب، ومتفق عليه، وموقّع.
خرج أوري من المكتب بمهمتين: واحدة عندي، وواحدة عند المحامية اليونانية التي أعرفها وأعمل معها وأثق بها. فقط حين نتلقى الرأيين القانونيين يمكننا بناء آلية الضمانات النهائية.
لم يخرج بيقين. لكنه خرج بوضوح، وهذا يساوي أحيانًا أكثر.
إن كنتم مطورين تعملون في أسواق دولية: الفكرة القانونية الجيدة نقطة بداية، لا نقطة نهاية. افصلوا بين ما تعرفونه وما تحتاجون إلى التحقق منه - ودائمًا، دائمًا، احصلوا على رأي محلي قبل أن تعدوا المشترين بحماية لستم متأكدين من أنها ستصمد.
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית