Есть одна фраза в Свитке Эстер, к которой я возвращаюсь каждый год.
Не драма указа. Не роскошь пиров. Не царский приказ.
Меня останавливает самая простая из всех фраз: «и обернулось наоборот».
Всего несколько слов, описывающих момент, когда всё, что казалось потерянным, перевернулось.
Пур Амана
Несколько лет назад я сидел напротив клиента, вошедшего в мой офис с папкой, полной документов, и с лицом человека, проигравшего войну.
Дани (вымышленное имя) был опытным инвестором. Заключил несколько удачных сделок в Португалии, заработал, чувствовал уверенность. Поэтому, когда друг прислал ему наводку на жилой проект в Барселоне, «находку на всю жизнь», он не стал проверять слишком тщательно. Цена участка, оценка оценщика, сделанная наспех, и интуиция, что всё ощущается правильно.
Он бросил пур. Дал случаю решать.
Полмиллиона евро спустя он обнаружил, что участок находится внутри зоны замороженного планирования, что прежний владелец знал об этом, и что договор покупки, который он подписал без глубокой проверки адвоката, не давал ему никакой защиты.
Аман, помните, не был глупцом. Он был самым могущественным человеком в царстве. Связи, власть, царская поддержка. Но прежде чем строить свой план, он бросил пур. Игральную кость судьбы. Дал случаю определять сроки, а затем построил всё на совершенно случайной основе.
Это не стратегия. Это ставка.
И Дани ничем не отличался.
Мордехай не сидел во дворце
Но на этом история не закончилась.
Когда Дани пришёл ко мне, большинство адвокатов, к которым он обращался, говорили ему одно и то же: «Сделка закончена. Вы проиграли». Они сидели во дворце, внутри «общепринятой практики», и не видели того, что можно было увидеть от ворот.
Я просидел над документами три часа.
Я нашёл две вещи, на которые никто не обратил внимания: пункт в договоре, обусловивший завершение сделки получением разрешения на строительство в течение 18 месяцев - условие, которое не было выполнено, - и недвусмысленное письмо продавца, знавшего о планировочной ситуации до подписания. Не официальный документ. Письмо. Которое Дани сохранил, потому что оно «казалось важным».
И обернулось наоборот.
Мы не только спасли деньги, но в итоге получили компенсацию за сопутствующий ущерб. Дело, казавшееся абсолютно мёртвым, превратилось в полную юридическую победу.
Чего инвесторы не понимают о «моментах переворота»
За двадцать лет сопровождения международных сделок с недвижимостью я усвоил, что моменты «и обернулось наоборот» не происходят случайно.
Они происходят потому, что кто-то сидел у ворот, а не во дворце.
Кто-то прочёл то, что все пропустили. Проверил то, что казалось второстепенным. Задал вопрос, который казалось неловко задавать.
Когда инвестор приходит ко мне со «сложной» или «потерянной» сделкой, первое, что я делаю, - не ставлю галочки напротив проблем, которые все уже видели. Я ищу то, на что никто не смотрел.
Иногда это пункт договора, допускающий выход, которым никто не воспользовался. Иногда это неточная регистрация права, переворачивающая всю структуру сделки. Иногда это просто вопрос местным властям, который никто не удосужился отправить.
Современный пур
Мы живём в эпоху, когда каждый, кто хочет инвестировать в недвижимость за границей, может открыть сайт, прочесть несколько отзывов, послушать подкаст и почувствовать себя сведущим.
И многие инвесторы поступают именно так. Принимают решения на сотни тысяч шекелей на основе ощущения, совета друга, заголовка в газете. Современный пур.
Аман бросил пур, потому что верил, что удача на его стороне. Что его власти достаточно. Что мелкие детали не имеют значения.
Мы знаем, чем это закончилось.
В заключение
Когда я читаю Свиток в Пурим, я слышу не легенду.
Я слышу точное описание того, что происходит в каждой сложной сделке с недвижимостью: есть тот, у кого есть власть и кажется, что всё в его руках. Есть тот, кто тихо сидит у ворот и видит то, чего не видят другие. И есть один момент, чаще всего неожиданный, когда всё переворачивается.
Моя задача как адвоката - не только предотвращать катастрофы.
Моя задача - убедиться, что Вы стоите на правильной стороне «и обернулось наоборот».
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית