Они были друзьями ещё до того, как стали партнёрами.
Ронен и Эяль познакомились в армии, служили в одной части, вместе праздновали свадьбы и брит-мила (обрезание). Тридцать лет дружбы пережили кризисы, расстояния и перемены в жизненных путях. Не пережила её сделка с недвижимостью, которая должна была стать «самым надёжным делом, что мы когда-либо делали».
Идея родилась на берегу моря.
В 2021 году, во время семейного отпуска в Лимасоле, оба смотрели на ряд вилл, выросших на зелёных холмах с видом на море, и одновременно сказали: «А почему не мы?»
Логика, на первый взгляд, имелась. Кипр, страна Евросоюза, привлекающая нерезидентов благоприятным налоговым режимом, золотой визой и инвестиционными программами, рассчитанными именно на таких израильтян, как они. Ронен - опытный застройщик из Тель-Авива. Эяль - коммерческий адвокат, близко знавший сделки и слишком часто видевший, как другие зарабатывают деньги, которые он помогал им создавать.
В течение трёх месяцев они приобрели участок в тихой сельской местности примерно в пяти километрах от побережья, 8 000 кв. м с градостроительным планом, формально допускавшим строительство пяти элитных вилл на продажу.
Они подписали партнёрское соглашение. Адвокат, составивший его, был другом друга, взял дружескую цену и сделал, как выяснилось позднее, соответствующую работу.
Неприятности начались не со строительства, а с планирования.
Когда они подали первое заявление в местный кипрский орган планирования, выяснилось, что участок определён как «частично охраняемый сельскохозяйственный», определение, существенно ограничивающее допустимый объём строительства. Не невозможно, но сложно. Потребовалась повторная подача с адаптированным проектом, заключение местного инженера, и процесс мог затянуться на год-полтора.
Деньги уже были вложены. Ожидания - слишком высокие. А теперь - давление.
Эяль, пришедший в сделку с ожиданиями быстрого оборота, хотел сделать план гибким: сократить до 3 вилл, немного снизить спецификацию, начать строить то, что можно быстро. Ронен, понимавший недвижимость со стороны девелопмента, хотел подождать, получить полное разрешение и продать с премией. «Если мы снизим спецификацию, - сказал он, - мы отпугнём и покупателей, готовых платить».
Первое разногласие было профессиональным. Второе - уже личным.
Когда друзья начинают общаться только в WhatsApp, это признак.
За полгода то, что было ежедневными телефонными разговорами, стало короткими сообщениями. То, что было встречами за кофе, стало формальными письмами с «вниманию» в начале. Оба наняли своих консультантов: одному - местный архитектор, другому - другой кипрский адвокат.
К тому моменту, когда это дошло до меня, для простого посредничества было уже слишком поздно. Ронен обратился ко мне, потому что партнёрское соглашение не предусматривало простого механизма расторжения. Арбитражная оговорка там была, но она отсылала к арбитражу «по израильскому праву», в то время как объект зарегистрирован на кипрскую компанию, участок находится на Кипре, а все сопутствующие соглашения подписаны на английском.
Вопрос, звучащий технически, но когда за ним стоит объект стоимостью в миллионы евро, он превращается в поле боя.
Арбитраж занял восемь месяцев.
Нам пришлось выбрать арбитра, согласованного обеими сторонами, с опытом в корпоративном праве и международной недвижимости, способного действовать как по кипрскому праву, так и по принципам, принятым в международном коммерческом арбитраже. Мы выбрали британского арбитра с опытом разбора споров в странах Средиземноморья - шаг, не бывший дешёвым, но сэкономивший годы судебных процессов на Кипре.
Он постановил: Эяль выкупает долю Ронена по независимой оценке, проведённой для объекта в его нынешнем состоянии, без вычета на задержки в планировании. Ронену выплачена небольшая премия за роль «инициирующего партнёра» согласно учредительным документам компании.
Оба остались не вполне довольны - обычно это признак того, что арбитр выполнил свою работу правильно.
Что осталось от неё, а не только от сделки.
Ронен и Эяль сегодня не разговаривают. Тридцать лет дружбы не пережили двух лет неупорядоченного делового партнёрства.
Это история, которую я слышу снова и снова, в разных вариантах, из разных стран: Португалия, Греция, Дубай, Кипр.
Хорошие друзья, слишком доверяющие друг другу, чтобы составить надлежащее соглашение. Застройщики, экономящие на адвокате на этапе создания и платящие в десять раз больше на этапе разрыва. Люди, приносящие к столу разные знания, разный инвестиционный горизонт и разный уровень риска и не останавливающиеся поговорить об этом, пока деньги уже не вложены.
Хорошее партнёрское соглашение рассчитано не на момент, когда всё работает. Оно рассчитано именно на момент, когда всё рушится.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית