הם היו חברים עוד לפני שהיו שותפים.
רונן ואייל הכירו בצבא, שירתו באותה יחידה, חגגו יחד חתונות וברית מילה. שלושים שנה של ידידות שרדו משברים, מרחקים ושינויי כיוון בחיים. מה שלא שרדה הייתה עסקת הנדל״ן שאמורה הייתה להיות ״הדבר הכי בטוח שעשינו אי פעם.״
הרעיון נולד על שפת הים.
ב-2021, בזמן חופשה משפחתית בלימסול, שניהם הסתכלו על שורת הוילות שקמו על גבעות ירוקות עם נוף לים ואמרו בו-זמנית: ״למה לא אנחנו?״
הגיון לכאורה היה לא חסר. קפריסין, מדינת האיחוד האירופי שמושכת תושבי חוץ עם משטר מס נוח, ויזת גולד ותוכניות השקעה שנועדו בדיוק לישראלים כמוהם. רונן, יזם נדל״ן מנוסה מתל אביב. אייל, עורך דין מסחרי שהכיר עסקאות מקרוב ויותר מדי פעמים ראה אחרים עושים את הכסף שהוא עזר להם לייצר.
תוך שלושה חודשים, הם רכשו מגרש בשטח כפרי שקט כחמישה קילומטרים מהחוף, 8,000 מ״ר עם תב״ע שאפשרה לכאורה בניית חמש וילות יוקרה למכירה.
חתמו על הסכם שותפות. עורך הדין שניסח אותו היה חבר של חבר, שגבה מחיר ידידותי ועשה, כפי שהתברר לאחר מכן, עבודה בהתאם.
הצרות התחילו לא בבניה, אלא בתכנון.
כשהגישו את הבקשה הראשונה לרשות התכנון המקומית בקפריסין, גילו שהמגרש מוגדר כ״חקלאי מוגן חלקית״, הגדרה שמצמצמת משמעותית את היקף הבניה המותרת. לא בלתי אפשרי, אבל מורכב. נדרשה הגשה מחדש עם תוכנית מותאמת, חוות דעת של מהנדס מקומי, וייתכן שהתהליך יתארך בשנה עד שנה וחצי.
הכסף כבר היה בחוץ. הציפיות - גבוהות מדי. ועכשיו, הלחץ.
אייל, שבא לעסקה עם ציפיות של מחזור מהיר, רצה להגמיש את התוכנית: לצמצם ל-3 וילות, להוריד קצת את המפרט, להתחיל לבנות מה שאפשר מהר. רונן, שהבין נדל״ן מהצד של היזמות, רצה לחכות, להשיג את ההיתר המלא ולמכור בפרמיה. ״אם נוריד מפרט,״ אמר, ״נוריד גם את הרוכשים שמוכנים לשלם.״
המחלוקת הראשונה הייתה מקצועית. השנייה, כבר אישית.
כשחברים מתחילים לדבר בווטסאפ בלבד, זה סימן.
תוך חצי שנה, מה שהיה שיחות טלפון יומיות הפך להודעות קצרות. מה שהיו פגישות לקפה הפך למיילים פורמליים עם ״לתשומת לבך״ בפתיחה. שניהם שכרו יועצים משלהם: אדריכל מקומי לזה, עורך דין קפריסאי אחר לזה.
הנקודה שבה זה הגיע אלי כבר הייתה מאוחרת מדי לגישור פשוט. רונן פנה אלי כי הסכם השותפות לא קבע מנגנון פשוט לפירוק. היה שם סעיף בוררות, אבל הוא הפנה לבוררות ״לפי הדין הישראלי״, כשהנכס רשום בחברה קפריסאית, המגרש נמצא בקפריסין, וכל ההסכמים הנלווים חתומים באנגלית.
שאלה שנשמעת טכנית, אבל כשעומד מאחוריה נכס בשווי מיליוני יורו, היא הופכת לשדה קרב.
הבוררות לקחה שמונה חודשים.
נאלצנו לבחור בורר שמוסכם על שני הצדדים, בעל ניסיון בדיני חברות ונדל״ן בינלאומי, שיכול לפעול הן לפי הדין הקפריסאי והן לפי עקרונות מקובלים בבוררות מסחרית בינלאומית. בחרנו בורר בריטי עם ניסיון בסכסוכים במדינות הים תיכון, צעד שלא היה זול, אבל חסך שנים של הליכים משפטיים בקפריסין.
הוא קבע: אייל יקנה את חלקו של רונן לפי שמאות עצמאית שנערכה לנכס במצבו הנוכחי, ללא ניכוי בשל העיכובים בתכנון. לרונן ניתנה פרמיה קטנה על כך שהיה ״שותף יוזם״ לפי מסמכי הקמת החברה.
שניהם לא היו מרוצים לגמרי, זה בדרך כלל סימן שהבורר עשה את עבודתו נכון.
מה שנשאר ממנה, ולא רק מהעסקה.
רונן ואייל לא מדברים היום. שלושים שנה של ידידות לא שרדו שנתיים של שותפות עסקית בלתי מסודרת.
זה הסיפור שאני שומע שוב ושוב, בגרסאות שונות, ממדינות שונות: פורטוגל, יוון, דובאי, קפריסין.
חברים טובים שסומכים אחד על השני יותר מדי כדי לנסח הסכם מסודר. יזמים שחוסכים בעו״ד בשלב ההקמה ומשלמים פי עשרה בשלב הפירוק. אנשים שמביאים לשולחן ידע שונה, אופק השקעה שונה ורמות סיכון שונות, ולא עוצרים לדבר על כך לפני שהכסף כבר בחוץ.
הסכם שותפות טוב לא מיועד לרגע שהכל עובד. הוא מיועד בדיוק לרגע שהכל מתפרק.
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.