Erau prieteni încă înainte să fie parteneri.
Ronen și Eyal s-au cunoscut în armată, au servit în aceeași unitate, au sărbătorit împreună nunți și ceremonii de circumcizie (brit milá). Treizeci de ani de prietenie au supraviețuit crizelor, distanțelor și schimbărilor de direcție în viață. Ceea ce nu a supraviețuit a fost tranzacția imobiliară care trebuia să fie „cel mai sigur lucru pe care l-am făcut vreodată”.
Ideea s-a născut pe malul mării.
În 2021, în timpul unei vacanțe de familie la Limassol, amândoi s-au uitat la șirul de vile apărute pe dealuri verzi cu vedere la mare și au spus în același timp: „De ce nu noi?”
Logica aparentă nu lipsea. Ciprul, un stat al Uniunii Europene care atrage rezidenți străini cu un regim fiscal favorabil, viză Golden și programe de investiții făcute exact pentru israelieni ca ei. Ronen, dezvoltator imobiliar cu experiență din Tel Aviv. Eyal, avocat comercial care cunoștea îndeaproape tranzacțiile și văzuse de prea multe ori pe alții făcând banii pe care el îi ajutase să-i creeze.
În trei luni, au achiziționat un teren într-o zonă rurală liniștită, la aproximativ cinci kilometri de coastă, 8.000 mp cu un plan urbanistic care permitea aparent construirea a cinci vile de lux pentru vânzare.
Au semnat un contract de asociere. Avocatul care l-a redactat era prietenul unui prieten, care a cerut un preț prietenos și a făcut, așa cum s-a dovedit mai târziu, o muncă pe măsură.
Necazurile au început nu în construcție, ci în planificare.
Când au depus prima cerere la autoritatea locală de urbanism din Cipru, au descoperit că terenul este definit drept „agricol parțial protejat”, o definiție care restrânge semnificativ volumul de construcție permis. Nu imposibil, dar complicat. A fost nevoie de o redepunere cu un plan adaptat, de avizul unui inginer local, iar procesul s-ar putea prelungi cu un an până la un an și jumătate.
Banii erau deja cheltuiți. Așteptările - prea mari. Și acum, presiunea.
Eyal, care venise în tranzacție cu așteptări de rotație rapidă, voia să flexibilizeze planul: să reducă la 3 vile, să coboare puțin specificațiile, să înceapă să construiască ce se poate repede. Ronen, care înțelegea imobiliarele din perspectiva dezvoltării, voia să aștepte, să obțină autorizația completă și să vândă cu un adaos. „Dacă reducem specificațiile”, a spus, „pierdem și cumpărătorii dispuși să plătească.”
Primul dezacord a fost profesional. Al doilea, deja personal.
Când prietenii încep să vorbească doar pe WhatsApp, este un semn.
În jumătate de an, ce erau telefoane zilnice au devenit mesaje scurte. Ce erau întâlniri la cafea au devenit e-mailuri formale cu „în atenția dumneavoastră” la început. Amândoi și-au angajat consultanți proprii: un arhitect local pentru unul, un alt avocat cipriot pentru celălalt.
Momentul în care a ajuns la mine era deja prea târziu pentru o mediere simplă. Ronen s-a adresat mie pentru că contractul de asociere nu stabilea un mecanism simplu de dizolvare. Exista o clauză de arbitraj, dar trimitea la un arbitraj „conform dreptului israelian”, în condițiile în care proprietatea era înscrisă într-o societate cipriotă, terenul se afla în Cipru, iar toate contractele conexe erau semnate în engleză.
O întrebare care sună tehnic, dar când în spatele ei stă o proprietate de milioane de euro, devine un câmp de luptă.
Arbitrajul a durat opt luni.
A trebuit să alegem un arbitru agreat de ambele părți, cu experiență în dreptul societăților și în imobiliare internaționale, care să poată acționa atât conform dreptului cipriot, cât și conform principiilor acceptate în arbitrajul comercial internațional. Am ales un arbitru britanic cu experiență în litigii din țări mediteraneene, un pas care nu a fost ieftin, dar a economisit ani de proceduri juridice în Cipru.
A hotărât: Eyal va cumpăra partea lui Ronen conform unei evaluări independente făcute proprietății în starea ei actuală, fără deducere pentru întârzierile de planificare. Ronen a primit un mic adaos pentru că fusese „partener inițiator” conform documentelor de înființare a societății.
Niciunul dintre ei nu a fost complet mulțumit, ceea ce este de obicei un semn că arbitrul și-a făcut treaba corect.
Ce a rămas din ea, și nu doar din tranzacție.
Ronen și Eyal nu vorbesc astăzi. Treizeci de ani de prietenie nu au supraviețuit doi ani de asociere de afaceri neorganizată.
Aceasta este povestea pe care o aud iar și iar, în versiuni diferite, din țări diferite: Portugalia, Grecia, Dubai, Cipru.
Prieteni buni care au prea multă încredere unul în celălalt ca să redacteze un contract ordonat. Dezvoltatori care economisesc la avocat în faza de înființare și plătesc de zece ori mai mult în faza de dizolvare. Oameni care aduc la masă cunoștințe diferite, un orizont de investiție diferit și niveluri de risc diferite, și nu se opresc să vorbească despre asta înainte ca banii să fie deja cheltuiți.
Un contract de asociere bun nu este făcut pentru momentul în care totul funcționează. Este făcut exact pentru momentul în care totul se destramă.
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית