В трёх сделках, в трёх разных странах, повторилась одна и та же ошибка.
Йоав впервые обратился ко мне около четырёх лет назад. Совершенно новый инвестор, без опыта в недвижимости за рубежом, с хорошей зарплатой и сильным желанием начать «работать на себя» в том числе через объекты. Он пришёл ко мне, когда уже выбрал квартиру в Бухаресте. Не после исследования рынка. Не после проверки региональной доходности. Он выбрал её, потому что слетал туда, увидел её в рекламе продавца и «влюбился».
Это было слово, которое он использовал. Влюбился.
Я сопровождал его в сделке, всё было в порядке с юридической точки зрения, и когда квартиру передали, он обратился к израильскому дизайнеру интерьеров, которую порекомендовал друг. Он хотел, чтобы она выглядела «как его дом в Тель-Авиве»: открытая кухня в скандинавском стиле, светлый паркет, дизайнерское освещение. Красиво. Дорого. И совершенно не то, что ищет местный рынок в арендной квартире в Бухаресте, где арендаторы - студенты, бизнесмены, пары и молодые семьи - в большинстве своём ищут прежде всего просто обставленную, функциональную квартиру без дорогой дизайнерской истории.
Два года спустя Йоав вернулся ко мне. На этот раз с квартирой в Греции.
Снова тот же сценарий: визит, влюблённость, относительно быстрая покупка, а затем - дизайн. На этот раз небольшая вилла на Пелопоннесе, оформленная в стиле бохо-шик, который он увидел на Pinterest. Прекрасная. И предназначенная, с точки зрения местной целевой аудитории для аренды, для туриста, приезжающего на две недели летом, а не для рынка годовой аренды, в который он на самом деле инвестировал.
В третий раз, на Кипре, я уже знал, о чём его спросить: «Йоав, кому ты это будешь сдавать?» Он ответил честно: «Посмотрим, что получится».
В итоге все три квартиры были сданы. Это важно сказать: они не стояли пустыми, основной капитал он не потерял. Но в двух из трёх фактическая доходность была заметно ниже той, что он рисовал в голове, когда влюбился. Не потому, что показанные ему цифры были ложными, а потому, что цифры всегда предполагают, что квартира подходит релевантному арендатору. А квартира, оформленная по вкусу покупателя, а не по вкусу потенциального арендатора, как правило, будет сдаваться по более низкой цене, на более короткий срок или более узкой аудитории.
Я много об этом думаю, потому что это не ошибка незнания. Йоав - умный человек, он читал, спрашивал, проверял документы. Его ошибка была совсем в другом: он принял решение о покупке сердцем, а потом продолжил принимать сердцем и все решения после. Оформление квартиры - не техническое действие, следующее за инвестицией. Это часть самой инвестиции.
Я много раз видел это именно у израильских инвесторов: визит на объект превращается в эмоциональное переживание, почти как выбор жилья для себя. И в этом как раз проблема. Квартиру, которую Вы покупаете, чтобы жить в ней, оформляют под свой вкус. Квартиру, которую Вы покупаете, чтобы сдавать, оформляют под вкус того, кто будет её снимать. Это два совершенно разных типа решений, и, как правило, никто не останавливает инвестора и не говорит ему об этом вовремя.
Вопрос, который я задал бы на Вашем месте
- Когда я в последний раз, покупая объект для инвестиций, принимал решение по дизайну или ремонту исходя из своего вкуса, а не из того, что ищет местный арендатор?
- Проверил ли я на деле, кто целевая аудитория аренды в этом районе, или я предположил, что красивая квартира всегда найдёт арендатора?
- Какая часть ценности, которую я приписываю этому объекту, происходит от доходности, которую он действительно принесёт, а какая - от того, что он мне нравится?
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית