في ثلاث صفقات، في ثلاث دول مختلفة، تكرر الخطأ نفسه بالضبط.
توجه إليّ يوآف للمرة الأولى قبل نحو أربع سنوات. مستثمر جديد تمامًا، بلا خبرة في العقارات في الخارج، براتب جيد ورغبة قوية في أن «يعمل لحسابه» عبر العقارات أيضًا. جاءني بعد أن اختار شقة في بوخارست. لا بعد بحث في السوق. ولا بعد فحص العوائد الإقليمية. اختارها لأنه سافر إلى هناك، ورآها في إعلان لمسوّق، و«وقع في حبها».
كانت هذه الكلمة التي استخدمها. وقعتُ في الحب.
رافقته في الصفقة، وكان كل شيء سليمًا من الناحية القانونية، وحين سُلِّمت الشقة توجه إلى مصممة داخلية إسرائيلية أوصى بها صديق. أرادها أن تبدو «مثل بيته في تل أبيب» - مطبخ مفتوح بطراز اسكندنافي، وباركيه فاتح، وإضاءة مصممة. جميل. غالٍ. وبعيد تمامًا عما تبحث عنه السوق المحلية في شقة للإيجار في بوخارست، حيث يبحث المستأجرون، من طلاب ورجال أعمال وأزواج وعائلات شابة على حد سواء، في الغالب عن شقة مفروشة ببساطة، عملية، بلا قصة تصميمية مكلفة.
بعد سنتين عاد يوآف إليّ. هذه المرة بشقة في اليونان.
مرة أخرى النمط نفسه: زيارة، وانجذاب، وشراء سريع نسبيًا، ثم - تصميم. هذه المرة فيلا صغيرة في البيلوبونيز، صُمّمت بطراز بوهو شيك رآه على Pinterest. رائعة الجمال. ومخصصة، بالنسبة لجمهور الإيجار المحلي المستهدف، للسائح الذي يصل لأسبوعين في الصيف، لا لسوق الإيجار السنوي الذي استثمر فيه فعلًا.
في المرة الثالثة، في قبرص، كنت قد عرفت أن أسأله: «يوآف، لمن ستؤجّر هذه؟» أجاب بصراحة: «لنرَ ما سيحدث».
ما حدث في النهاية أن الشقق الثلاث كلها أُجِّرت. وهذا الجزء المهم قوله - لم تبقَ فارغة، ولم يخسر رأس المال. لكن في اثنتين من الثلاث كان العائد الفعلي أقل بكثير مما خطط له في ذهنه حين وقع في حبهما. لا لأن الأرقام التي عُرضت عليه كانت كاذبة، بل لأن الأرقام تفترض دائمًا أن الشقة ستناسب المستأجر المعني. والشقة المصممة على ذوق المشتري، لا على ذوق المستأجر المحتمل، تُؤجَّر في الغالب بسعر أقل، أو لمدة أقصر، أو لجمهور أضيق.
أفكر في هذا كثيرًا، لأنه ليس خطأ جهل. يوآف رجل ذكي، قرأ وسأل وفحص المستندات. وخطؤه كان في مكان آخر تمامًا - اتخذ قرار الشراء بقلبه، ثم واصل أن يتخذ به أيضًا كل القرارات التي بعده. تصميم الشقة ليس إجراءً تقنيًا يأتي بعد الاستثمار. إنه جزء من الاستثمار نفسه.
رأيت ذلك مرات كثيرة عند مستثمرين إسرائيليين بالذات: تتحول زيارة العقار إلى تجربة عاطفية، تقريبًا مثل اختيار شقة سكن لأنفسهم. وهذه هي المشكلة بالضبط. الشقة التي تشترونها لتسكنوا فيها - تصمّمونها على ذوقكم. والشقة التي تشترونها لتؤجّروها - تصمّمونها على ذوق من سيستأجرها. قراران مختلفان تمامًا، وفي الغالب لا يوقف أحد المستثمر ويقول له ذلك في الوقت المناسب.
السؤال الذي كنت سأطرحه لو كنت مكانكم
- متى كانت آخر مرة، عند شرائي عقارًا للاستثمار، اتخذت قرار تصميم أو ترميم انطلاقًا من ذوقي أنا، لا مما يبحث عنه المستأجر المحلي؟
- هل فحصت فعلًا من هو جمهور الإيجار المستهدف في هذه المنطقة، أم افترضت أن شقة جميلة ستُؤجَّر دائمًا؟
- كم من القيمة التي أنسبها لهذا العقار ناتج عن العائد الذي سيدرّه فعلًا - وكم ناتج عن كوني أحبه؟
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית