لم يردّ أورن عليّ حين اتصلت لأسأل كيف يسير البيع. ردّ بعد ثلاثة أيام، برسالة قصيرة: «أظن أنني فوّتُّ القطار. ربما يجدر بنا أن نتحدث».
عرفت أورن قبل نحو عقد. دخل السوق الهنغارية مبكرًا، قبل أن تصبح موضة بين المطوّرين الإسرائيليين. اشترى عدة قطع أرض على أطراف بودابست، بخطة واضحة: دفع مخططات البناء قدمًا، والحصول على التصاريح، وبناء مشاريع سكنية تُباع للمحليين وللمستثمرين الإسرائيليين على حد سواء. عمل على ذلك بشكل صحيح في البداية. دفع المخططات أمام السلطات، وحصل على الموافقات، وبنى نموذج بيع. كانت السوق الهنغارية في صعود، وخطط للبناء خلال سنتين إلى ثلاث.
ثم جاءت كورونا. توقفت أعمال التخطيط، وانتقلت الاجتماعات مع السلطات إلى زوم واستمرت أشهرًا بدل أسابيع، واختفى المستثمرون الذين أبدوا اهتمامًا. انتظر أورن. «هذا مؤقت»، قال لي حينها. «سيمر».
مرّ، لكن لا دون أثر. بحسب بيانات رسمية، انخفضت أسعار السكن الحقيقية في هنغاريا بنحو 8.5% في 2022، وهوى عدد الصفقات في السوق بنحو 24% في 2023، ولم تتعافَ السوق إلا من نهاية 2023 فصاعدًا. ثم اندلعت الحرب في أوكرانيا، القريبة جغرافيًا أكثر من اللازم من هنغاريا، وتضررت معنويات المستثمرين الأجانب في المنطقة في هذه الفترة الحساسة تحديدًا. تراجع مستثمرون كان يُفترض أن يدخلوا. انتظر أورن مرة أخرى. ثم جاءت تغييرات في التنظيم المحلي في مجال الاستثمارات الأجنبية والبناء، استلزمت تعديلات في المخططات التي كانت لديه. وانتظر هذا أيضًا.
في كل مرحلة في الطريق كان منطق أورن معقولًا. كل واحد من الأسباب التي دفعته إلى تأجيل القرار كان حقيقيًا وخارج سيطرته. لم تكن المشكلة في كل قرار منفرد بالانتظار قليلًا بعد. كانت المشكلة أنه لم يتوقف قط ليسأل نفسه: كم من الوقت أنا مستعد للانتظار في المجمل، وما ثمن هذا الانتظار؟
حين قرر أخيرًا، بعد نحو خمس سنوات، أنه يريد الخروج من السوق وبيع الأراضي، اكتشف أمرين في آن واحد. الأول: انتهى سريان المخططات المعتمدة التي حصل عليها في بداية الطريق. ولبيع أرض بقيمتها الكاملة، يلزم مخطط ساري يتيح البناء فعليًا، لا مخطط قديم يتطلب تجديدًا كاملًا أمام السلطات - عملية تستغرق وقتًا وتكلّف مالًا، وتخفض السعر الذي يكون المشتري المحتمل مستعدًا لدفعه. والثاني: السوق تعافت في هذه الأثناء، لكن لا من أجله. التعافي الذي بدأ من نهاية 2023 جاء في الأساس في الشقق المبنية القائمة، بينما بقيت تكاليف البناء والتمويل مرتفعة، بحيث إن أرضًا خامًا بمخطط انتهى سريانه، وتتطلب استثمارًا إضافيًا قبل أن يمكن البدء بالبناء، لم تهمّ أحدًا ببساطة بالأسعار التي يتذكرها أورن من الذروة في 2021.
استغرق منه الأمر سنة أخرى ليفهم الفجوة، ويصحح السعر، ويبدأ عملية تجديد ترخيص موازية للبيع نفسه. في النهاية باع - بخسارة كبيرة قياسًا إلى ما كان يمكن أن يحصل عليه لو قرر الخروج قبل ثلاث سنوات، حين كانت المخططات لا تزال سارية وقبل أن يتراكم التأخير.
أعود إلى هذا كثيرًا لأنه ليس خطأ في توقيت السوق. السوق لا يتحكم فيها أحد. خطأ أورن أنه تعامل مع كل تأجيل كأنه «لا قرار»، وكأن الانتظار ليس فعل شيء. لكن الانتظار هو قرار. قرار يديره الوقت بصمت، دون أن تنتبه، إلى أن يصبح أغلى من أي قرار آخر كان بوسعك اتخاذه.
السؤال الذي كنت سأطرحه لو كنت مكانكم
- لدي مخططات أو تصاريح أو موافقات يوشك سريانها على الانتهاء، وماذا يحدث لقيمة العقار إن حدث ذلك؟
- كم من الوقت أمنح الظروف الخارجية كي «تستقر» قبل أن أحدد لنفسي نقطة قرار نهائية؟
- هل السعر الذي أطلبه اليوم يستند إلى ما تساويه السوق الآن، أم إلى ما كانت تساويه حين قررت الانتظار؟
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית