Перечень страховок, которого требует банк, - это документ об обеспечении. Это не программа управления рисками.
Хадар отправила мне голосовое сообщение в 6:40 утра. На фоне я слышал шум стройплощадки, а затем фразу: «Илан, ночью здесь были подземные толчки. Ничего драматичного. Но я хочу, чтобы ты посмотрел на полис до того, как я заговорю с банком».
Это был правильный вопрос в правильный момент, а это редкость.
Хадар сорок четыре года, она из второго поколения. Её отец был подрядчиком в Израиле, а она сама перешла в девелопмент. Это её третий проект и первый на Кипре: двадцать четыре единицы в Лимасоле, стоимость строительного контракта 9,4 миллиона евро, обеспеченная кипрским банковским кредитом на 5,2 миллиона.
Она пришла туда подготовленной. Кипрский юрист, местный бухгалтер, подрядный договор на условиях FIDIC и свидетельство о страховании работодателя, висящее на стене в офисе на площадке. Перечень необходимых страховок она получила в письме об одобрении кредита от банка - условия, которых банк требует для выдачи денег, - и отнеслась к нему как к обязательному списку. Логика кажется разумной: если банк требует, значит, нужно. Если банк не требует, значит, вероятно, не критично.
Ночные толчки ничего не обрушили. Но утром на площадке обнаружили, что пакет остекления - алюминий и окна, привезённые неделей раньше - обрушился и повреждён. Кран потребовал повторной проверки и простоял десять дней. В перекрытии, залитом за две недели до этого, появились трещины, которые потребовали заключения инженера. И сдвинулась подпорная стена соседа.
Я сел над её полисом. Вот что я нашёл.
Во-первых, в перечне покрываемых рисков значились пожар, взрыв, буря, затопление, кража, злоумышленные действия, столкновение и обрушение. Землетрясения там не было. На Кипре это покрытие не включается само собой: его нужно запрашивать прямо и платить за него. Банк его не требовал, поэтому агент его не оценивал, поэтому его просто не было. Остекление на шестьдесят тысяч евро упало на неё.
Во-вторых, и это то, что удивило её больше всего: страховая сумма в полисе составляла 5,2 миллиона евро. Ровно размер кредита. Не 9,4 миллиона, что и есть фактическая стоимость контракта. Тот же механизм, что мы видели у Орена, только в большем масштабе. Страхование менее чем половины проекта означает, что любой будущий ущерб, даже на сто тысяч, оценивался бы в этой пропорции.
И в-третьих, то, что болело сильнее всего. Пять недель отставания от графика. У Хадар двадцать четыре договора купли-продажи со сроками сдачи и согласованной компенсацией за просрочку. Полис строительно-монтажных работ по умолчанию не покрывает договорные штрафы и потерянный из-за задержки доход. Для этого есть покрытие, страховщики называют его ALOP или DSU, страхование потери прибыли из-за задержки, и банк его не требовал.
Банк не требовал его, потому что банку это на самом деле безразлично. Банк хочет, чтобы здание было построено, а кредит возвращён. Если оно выдержит задержку в пять недель, у банка всё в порядке. Штрафы перед покупателями - дело между Хадар и покупателями.
Я говорю это своим клиентам минимум раз в месяц: банк не хочет, чтобы Ваш проект удался. Банк хочет, чтобы кредит был возвращён. Это две вещи, которые выглядят совершенно одинаково - до того дня, когда они перестают быть одинаковыми.
И здесь есть ирония, мимо которой трудно пройти. Единственное покрытие, которое сработало именно так, как должно, - то, которое Хадар вообще не выбирала: страхование ответственности работодателя. Кипрский закон 1989 года обязывает каждого работодателя страховать своих работников на суммы, которые определяет сам закон. Торговаться не о чем, продавать нечего, отказаться нельзя. И как раз это покрытие не лишало Хадар сна в то утро.
Что мы сделали с тех пор: подняли страховую сумму до полной стоимости контракта и добавили оговорку об удорожании, потому что строительные затраты двигаются посреди проекта, а сумма, определённая в начале, устаревает. Добавили землетрясение. Добавили покрытие смежного имущества из-за подпорных стен соседей. И оценили ALOP.
В итоге она решила его не покупать. Премия оказалась слишком высокой по сравнению с риском, который она оценивает, и она предпочла заново открыть сроки сдачи с покупателями.
И этот момент для меня важно подчеркнуть: это было решение. Не допущение. Она точно знала, от чего не застрахована и почему.
В последнем разговоре она сказала мне: «Банк меня не обманывал».
Верно. Банк также никогда не говорил, что защищает её. Это мы предположили сами.
Вопросы, которые я задал бы на Вашем месте
- Перечень страховок в моём проекте: кто его написал - я или тот, кто одолжил мне деньги?
- Какие риски в этом проекте падают на меня, а не на банк, и кто страхует именно их?
- Если площадка остановится на два месяца по причине, не зависящей от меня, кто платит за это время?
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית