Lista de asigurări cerută de bancă este un document de garanții. Nu este un plan de gestionare a riscurilor.
Hadar mi-a trimis un mesaj vocal la 6:40 dimineața. Auzeam în fundal zgomot de șantier, apoi fraza: „Ilan, a fost un seism azi-noapte. Nimic dramatic. Dar vreau să te uiți la poliță înainte să vorbesc cu banca.”
Era întrebarea corectă, la momentul potrivit, iar asta e rar.
Hadar are patruzeci și patru de ani, a doua generație. Tatăl ei a fost antreprenor de execuție în Israel, iar ea a trecut la dezvoltare pe cont propriu. Este al treilea ei proiect și primul în Cipru, douăzeci și patru de unități în Limassol, cu o valoare a contractului de construcție de 9,4 milioane de euro, însoțit de un credit bancar cipriot de 5,2 milioane.
A ajuns acolo organizată. Avocat cipriot, contabil local, contract de execuție pe baza condițiilor FIDIC și un certificat de asigurare a angajatorului atârnat pe perete în biroul de șantier. Lista asigurărilor necesare a primit-o în scrisoarea de aprobare a creditului de la bancă, condițiile pe care banca le cere pentru a elibera banii, și a tratat-o ca pe o listă obligatorie. Logica sună rezonabil: dacă banca cere - e nevoie. Dacă banca nu cere - probabil nu e critic.
Seismul din noapte nu a doborât nimic. Dar dimineața au găsit pe șantier un transport de geamuri, aluminiu și ferestre, sosit cu o săptămână înainte, care se prăbușise și se deteriorase. Macaraua a necesitat o reverificare și a stat zece zile. În planșeul turnat cu două săptămâni mai devreme au apărut fisuri care au cerut un aviz de la inginer. Iar zidul de sprijin al vecinului s-a mișcat.
M-am așezat pe polița ei. Iată ce am găsit.
În primul rând, în lista riscurilor acoperite apăreau incendiul, explozia, furtuna, inundația, furtul, daunele cu intenție, impactul și prăbușirea. Cutremurul nu apărea. În Cipru nu este o acoperire care intră de la sine, trebuie cerută explicit și plătită. Banca nu a cerut-o, deci agentul nu a tarifat-o, deci pur și simplu nu era acolo. Geamurile, șaizeci de mii de euro, au căzut pe ea.
În al doilea rând, și aceasta este partea care a surprins-o cel mai mult: suma asigurată din poliță era de 5,2 milioane de euro. Exact cât creditul. Nu 9,4 milioane, care este valoarea reală a contractului. Același mecanism pe care l-am văzut la Oren, doar că la scară mare. O asigurare de mai puțin de jumătate din proiect înseamnă că orice daună viitoare, chiar și una de o sută de mii, ar fi fost judecată după acest raport.
Și în al treilea rând, lucrul care a durut cel mai tare. Cinci săptămâni de întârziere în calendar. Hadar are douăzeci și patru de contracte de vânzare cu date de predare și despăgubire convenită pentru întârziere. O poliță de lucrări de construcții, implicit, nu acoperă penalitățile contractuale și nici pierderile de venit din întârziere. Pentru asta există o acoperire, pe care asigurătorii o numesc ALOP sau DSU, asigurare pentru pierderea de profit din cauza întârzierii, iar banca nu a cerut-o.
Banca nu a cerut-o pentru că banca nu se interesează cu adevărat de asta. Banca vrea ca clădirea să se construiască și ca împrumutul să fie rambursat. Dacă se întâmplă cu o întârziere de cinci săptămâni, banca este perfect în regulă. Penalitățile către cumpărători sunt treaba dintre Hadar și cumpărători.
Le spun asta clienților mei cel puțin o dată pe lună: banca nu vrea ca proiectul dumneavoastră să reușească. Banca vrea ca împrumutul să fie rambursat. Sunt două lucruri care arată exact la fel până în ziua în care nu mai arată.
Și mai este o ironie greu de ignorat. Singura acoperire care a funcționat exact cum trebuie a fost cea pe care Hadar nu a ales-o deloc, asigurarea de răspundere a angajatorului. O lege cipriotă din 1989 obligă orice angajator să-și asigure angajații, în sume pe care legea însăși le stabilește. Nu e nimic de vândut, nimic de negociat și nu se poate renunța. Iar tocmai acesta a fost singurul care nu i-a luat somnul în dimineața aceea.
Ce am făcut de atunci: am ridicat suma asigurată la valoarea integrală a contractului și am adăugat o clauză de indexare, pentru că costurile de construcție se mișcă în mijlocul unui proiect, iar o sumă stabilită la început se perimează. Am adăugat cutremurul. Am adăugat acoperire pentru proprietățile învecinate, din cauza zidurilor de sprijin ale vecinilor. Și am cerut oferta pentru ALOP.
La final a hotărât să nu o cumpere. Prima era prea mare față de riscul pe care îl evaluează, iar ea a preferat să renegocieze datele de predare cu cumpărătorii.
Este un punct pe care țin să-l subliniez: a fost o decizie. Nu o presupunere. Știa exact la ce nu este asigurată și de ce.
Mi-a spus la ultima discuție: „Banca nu m-a păcălit.”
Adevărat. Banca nici nu a spus vreodată că o protejează. Asta am presupus noi singuri.
Întrebarea pe care aș pune-o eu în locul dumneavoastră
- Lista asigurărilor din proiectul meu - cine a scris-o: eu sau cel care mi-a împrumutat banii?
- Care riscuri din acest proiect cad pe mine și nu pe bancă, și cine le asigură tocmai pe acelea?
- Dacă șantierul se oprește două luni din motive independente de voința mea, cine plătește pentru timp?
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית