Деньги были. Просто они оказались не в том месте в не тот день.
«Илан, они забирают мой аванс».
Алон позвонил мне в четверг вечером. Он не кричал. Он говорил медленно, как человек, который старается не сорваться посреди фразы. «Деньги у меня есть. Они лежат на счёте в Израиле. И я вот-вот потеряю двадцать пять тысяч евро из-за того, что они в Израиле».
Алону сорок семь лет, он финансовый директор в софтверной компании. Человек, который целыми днями управляет денежным потоком, моделями и графиками. Его не увлекла презентация. Он читал, спрашивал, построил файл с тремя сценариями и даже слетал в Лиссабон на три дня, чтобы увидеть районы ногами, а не на карте. Квартира за 250 тысяч евро, небольшая, недалеко от центра. Приемлемая доходность сейчас, а через десять лет - место, где сможет жить его дочь.
Кто-то объяснил ему порядок: сначала номер налогоплательщика в Португалии, потом банковский счёт, потом договор. Номер он получил за несколько дней. Счёт открыл в отделении в Лиссабоне в тот же визит. Сотрудница улыбнулась, собрала документы и сказала: неделя-две.
Предварительный договор, CPCV, он подписал три недели спустя. Десять процентов аванса - двадцать пять тысяч евро, которые ушли с его счёта в тот же день. Девяносто дней до подписания акта купли-продажи у нотариуса.
Девяносто дней. Алон улыбнулся, увидев дату. Он управлял проектами на два года.
Чего он не знал, так это что часы банка не синхронизированы с часами договора.
На третьей неделе пришло письмо: требуется подтверждение источника средств. Алон отправил расчётный листок. Ему ответили, что он не объясняет сумму. Он объяснил, что деньги складываются из трёх источников - реализация опционов, продажа квартиры, доставшейся по наследству в Хайфе, и заём от отца. Три источника, три бумажных следа, все на иврите.
И началась цепочка. Нотариальный перевод. Апостиль. Заверение бухгалтера. Подтверждение от банка в Израиле, что деньги действительно прошли оттуда и туда. Каждый круг занимал неделю - полторы, и в каждом круге задавался новый вопрос, который никто не задавал в предыдущем. Он отправлял документ в два часа ночи и получал ответ спустя несколько дней, в котором просили документ, который он уже отправил в другом формате.
Алон рассказал мне, что самым тяжёлым была не задержка. Это было ощущение, что его допрашивают. Человек, который всю жизнь вовремя платил налоги, которому нечего скрывать, который управляет финансами целой компании, оказался в положении, когда он объясняет незнакомой сотруднице, говорящей на самом базовом английском, откуда у него деньги.
Тем временем проснулась и израильская сторона. Отдел комплаенса его банка хотел понять, куда уходят 225 тысяч евро, зачем и кому.
На пятьдесят восьмой день Алон сделал то, что сделал бы любой разумный человек. Он спросил: если португальский счёт задерживает, почему бы не перевести деньги прямо на счёт продавца?
Звучит просто. Просто не было.
Перевод ушёл из Израиля на восемьдесят второй день, после двух недель согласований на израильской стороне. Он дошёл до банка продавца и остановился там. Принимающий банк открыл проверку: кто отправляет, зачем, что за сделка и какая связь между отправителем и владелицей счёта. Вопросы были адресованы продавцу, которая ничего о них не знала, у которой не было ни одного документа из всего досье Алона и для банка которой отправитель вообще не был клиентом. На восемьдесят девятый день деньги вернулись.
В этот момент Алон понял, что стеной был не счёт. Стеной было то, что никто не смог достаточно быстро объяснить, откуда деньги, и неважно, на чей стол положили этот вопрос.
На восемьдесят шестой день он уже просил отсрочки на месяц. Продавец отказала. Не враждебно: она сама подписала покупку другой квартиры на эти деньги, и у неё не было возможности сдвинуться.
На девяностый день он не пришёл к нотариусу.
Согласно статье 442 Гражданского кодекса Португалии, аванс по предварительному договору не является возвращаемым задатком. Если покупатель не завершает сделку, продавец оставляет аванс себе. Если продавец отступает, он возвращает вдвое больше. Симметричный механизм, и он работает ровно так, как написано.
Здесь вступил я, слишком поздно.
Я просидел над делом три дня, прежде чем сказал Алону хоть слово, потому что хотел быть уверен, что не упускаю лазейку. Её не было. В его договоре не было никакой оговорки о финансировании или о доступности средств. Не было пункта о продлении, даже на пятнадцать дней по письменному уведомлению. Было чистое обязательство прийти и заплатить в назначенную дату.
И вот что не перестаёт меня беспокоить: было как минимум три момента, когда этого можно было избежать, и все они были до подписания, а не после.
Первый - заранее подготовленное досье по источнику средств: переведённое, заверенное, составленное так, чтобы посторонний человек понял его за пять минут. У клиента с тремя источниками дохода это не формальность, это работа на недели.
Второй - заранее определённый маршрут денег. У израильских покупателей я предпочитаю, чтобы деньги приземлялись в Португалии через эскроу-счёт местного юриста, и не в день подписания, а задолго до него. Не потому, что это избавляет от проверки комплаенса, она проходится и там, а потому, что проходит она перед регулируемым субъектом, который уже знает клиента и сделку, а не перед сотрудником, который видит, как иностранная сумма падает на счёт его клиентки. И, кроме того, налоги, которые нужно уплатить непосредственно перед подписанием, должны откуда-то выйти в Португалии.
Третий - механизм продления в договоре. Я почти всегда включаю его для израильского покупателя, потому что знаю, что между Израилем и Европой стоят два отдела комплаенса, и ни один из них не обязуется соблюдать график.
В итоге мы вернули Алону часть аванса. Продавец предпочла согласованную сумму длительной переписке с юристом, и всё закрылось компромиссом. Он потерял не всё.
Он потерял квартиру. И, по его словам, уверенность в том, что он человек, который умеет управлять процессом.
Алон не ошибся ни в стоимости, ни в районе, ни в доходности. Он ошибся в одном допущении: что перевод денег - техническая операция.
Это не так. Это самая длинная регуляторная процедура в сделке, и единственная, которую Вы не контролируете.
Вопросы, которые я задал бы на Вашем месте
- Через какой именно счёт мои деньги должны прийти ко дню подписания и когда они должны там быть - не в день подписания, а до него?
- Переведено ли и заверено ли уже моё досье по источнику средств или я собираюсь заняться им, когда его попросят?
- Что происходит по моему договору, если я опоздаю на тридцать дней: есть письменный механизм продления или я просто нарушаю договор?
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית