Бывают клиенты, о которых Вы жалеете сразу после того, как согласились оказать им услугу, а бывает, что Вы жалеете, что не прислушались к внутреннему голосу или к внешнему предупреждению и согласились оказать им услугу.
Когда он сидел в моём офисе и показывал портфель проектов компании, это звучало впечатляюще, а презентации, которые он прислал сразу после встречи, были добротными и выглядели как мечта любого потенциального инвестора. Но «разговоры» на рынке о его компании были такими, что это надутый шар, что его братья за границей должны были принести финансирование, а сейчас они в ссоре. Я думал, что всё это фоновый шум, ведь я знаю маркетинговую компанию, которая направила его ко мне, они серьёзные, они наверняка проверили, и если они готовы продавать ему проект, почему бы мне не выступить доверительным управляющим денег покупателей?
Я отправил ему коммерческое предложение, и он подписал его, не торгуясь, а на следующий день его секретарь уже звонила согласовать рабочую поездку, чтобы познакомиться с местным адвокатом, который его сопровождает, и увидеть здание, которое он собирается купить и превратить в апарт-отель на берегу Чёрного моря. Речь идёт о здании, строительство которого не завершено, так как владелец не может обслуживать взятые кредиты, и банк хочет продать. В рамках встреч мы встретились и с представителями банка, и было решено, что после завершения платежа здание перейдёт в собственность компании клиента и одновременно будет заложено в пользу доверительного управляющего, в мою пользу, чтобы клиент мог использовать деньги будущих покупателей для финансирования доплаты капитала на покупку здания. С его местным адвокатом мы согласовали вехи для передачи остатка средств покупателей в соответствии с ходом работ по завершению здания, порядок, в котором квартиры в здании будут регистрироваться на имя покупателей, и набор документов, необходимых ему для этого.
Когда начались продажи, всплыли проблемы. Не хватало порядка и организованности, которые так важны для нас. С каждым пришедшим клиентом нам приходилось гоняться за девелопером и его командой, чтобы получить полные данные о продаже для подготовки документов на подписание, и каждый раз мы заново обнаруживали, что были даны обещания или обязательства, о которых нам «забыли» рассказать, и мы узнавали о них после того, как покупатель предъявлял нам претензии, что договор не соответствует договорённостям. У нас было немало споров после того, как покупателю А пообещали иные условия оплаты, не соответствующие установленным нами вехам, или с покупателем Б договорились, что в его квартире будут установлены иные работы или оборудование, чем в остальных квартирах (что, естественно, затрудняет наш контроль за выполнением работ или оснащением).
Отчёты о ходе работ приходили так, что мне как доверительному управляющему было трудно высвобождать девелоперу средства: то ли они не сопровождались фотографиями, как было согласовано с самого начала, то ли в них содержались данные, из которых казалось, что мы не достигли «вехи» согласно обязательству и можно высвобождать средства. Каждый раз у нас были неприятные разговоры на эту тему, вплоть до повышенных голосов.
Кульминация наступила, когда один из покупателей обратился ко мне и рассказал, что побывал в здании и целую неделю не видел рабочих на месте, и ему кажется, что площадка заброшена. Телефонный разговор с местным адвокатом подтвердил опасения, выяснилось, что уже больше месяца на площадке не ведутся работы, так как нанятый подрядчик утверждает, что перед ним есть долг, не выплаченный уже несколько месяцев, и всё это в то время, когда мы уже имеем небольшое опоздание с точки зрения обязательства компании передать готовые квартиры покупателям.
Следующий телефонный разговор между нами был неприятным, а последовавшая за ним встреча - ещё менее. Я объявил девелоперу, что с этого момента, насколько это зависит от меня как от доверительного управляющего, деньги будут выплачиваться напрямую поставщикам, а не компании. Он возражал. Бушевал. Кричал так, что сотрудникам офиса пришлось войти, чтобы убедиться, что всё в порядке.
Как доверительный управляющий, моя обязанность - убедиться, что деньги покупателей квартир доходят до назначения. У меня нет полномочий и возможности контролировать и видеть, что делает девелопер с деньгами, переданными продающей компании, если он выполняет требования договора в части документов, предоставляемых мне и свидетельствующих, что мы достигли этапа, на котором согласно договору между девелопером и покупателем я должен высвободить средства.
В этом случае, чтобы обеспечить завершение проекта, я вышел за рамки своих полномочий, чтобы защитить деньги покупателей и убедиться, что проект будет завершён, и вмешался напрямую в поведение девелопера вплоть до того, что поставил себя на его место, но я считаю, что если бы я так не поступил, этот проект по сей день не дошёл бы до финиша. Я до сих пор не понимаю, и не проверял, что было сделано с деньгами, переведёнными компании, поскольку, по моей оценке, у девелопера должны были быть все суммы, необходимые для оплаты всех платежей и завершения строительства, и доказательством служит то, что когда мы «взяли командование» платежами подрядчику-исполнителю и остальным поставщикам, работы вернулись в нормальное русло, и примерно за два месяца нам удалось завершить работы и передать здание покупателям.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית