Sunt clienți pentru care îți pare rău imediat după ce ai acceptat să le oferi servicii, și sunt momente în care îți pare rău că nu ai ascultat vocea interioară sau un avertisment din exterior și ai acceptat să le oferi servicii.
Când s-a așezat în biroul meu și a prezentat portofoliul de proiecte al firmei, suna impresionant, iar prezentările pe care le-a trimis imediat după întâlnire erau elaborate și păreau visul oricărui investitor potențial. Dar „vorba” din piață despre firma lui era că este un balon umflat, că frații lui din străinătate trebuiau să aducă finanțarea și că în prezent sunt certați. Am crezut că toate acestea sunt zgomot de fundal, doar cunosc firma de marketing care l-a trimis la mine, sunt serioși, cu siguranță au verificat și, dacă sunt dispuși să-i comercializeze proiectul, de ce să nu fiu eu administratorul fiduciar al banilor cumpărătorilor?
I-am trimis o ofertă de preț și a semnat-o fără să se târguiască, iar a doua zi secretara lui a sunat deja să stabilească o deplasare de lucru pentru a-l cunoaște pe avocatul local care îl însoțește și a vedea clădirea pe care urma să o cumpere și să o transforme în hotel de apartamente pe malul Mării Negre. Este vorba de o clădire a cărei construcție nu a fost încă finalizată, întrucât proprietarul nu poate finanța creditele pe care le luase, iar banca cere să vândă. În cadrul întâlnirilor ne-am întâlnit și cu reprezentanți ai băncii și s-a convenit ca, odată cu plata prețului, clădirea să fie transferată în proprietatea societății clientului și, simultan, să fie grevată în favoarea administratorului fiduciar, în favoarea mea, astfel încât clientul să poată folosi banii viitorilor cumpărători pentru a finanța completarea capitalului de achiziție a clădirii. Cu avocatul lui local am convenit asupra etapelor-cheie pentru transferul restului prețului de către cumpărători în funcție de avansarea lucrărilor de finalizare a clădirii, asupra modului în care apartamentele din clădire vor fi înscrise pe numele cumpărătorilor și asupra setului de documente care îi sunt necesare în acest scop.
Când au început vânzările, au apărut problemele. Lipseau ordinea și organizarea, atât de importante pentru noi. La fiecare client care venea eram nevoiți să alergăm după dezvoltator și echipa lui pentru a obține detaliile complete ale vânzării în vederea pregătirii documentelor pentru semnare, iar de fiecare dată descopeream din nou că fuseseră date promisiuni sau angajamente pe care „uitaseră” să ni le spună și pe care le aflam după ce cumpărătorul venea cu pretenții la noi că contractul nu corespunde înțelegerilor. Am avut destule dispute după ce cumpărătorului A i s-au promis condiții de plată diferite, care nu corespundeau etapelor-cheie stabilite de noi, sau cu cumpărătorul B s-a convenit ca în apartamentul lui să fie executate lucrări sau montate dotări diferite față de restul apartamentelor (ceea ce, desigur, îngreunează urmărirea din partea noastră a execuției lucrărilor sau a dotărilor).
Rapoartele de progres sosiseră într-un mod care îmi îngreuna, ca administrator fiduciar, eliberarea de fonduri către dezvoltator, fie pentru că nu erau însoțite de fotografii, așa cum se convenise de la început, fie pentru că includeau detalii din care părea că nu ajunsesem la „etapa-cheie” conform angajamentului și că se pot elibera fonduri. De fiecare dată aveam discuții neplăcute pe această temă, până la ridicarea tonului.
Punctul culminant a venit când unul dintre cumpărători mi-a spus că a vizitat clădirea și timp de o săptămână întreagă nu a văzut muncitori lucrând la fața locului și i s-a părut că șantierul e abandonat. O convorbire telefonică cu avocatul local a confirmat temerile, când s-a dovedit că de mai bine de o lună nu se mai execută lucrări pe șantier, întrucât constructorul angajat susține că există o datorie față de el, neplătită de câteva luni, și asta în timp ce noi eram deja într-o ușoară întârziere față de angajamentul firmei de a preda apartamentele gata cumpărătorilor.
Următoarea convorbire telefonică dintre noi nu a fost plăcută, iar întâlnirea care a urmat, și mai puțin. I-am comunicat dezvoltatorului că din acest moment, în măsura în care depinde de mine ca administrator fiduciar, banii vor fi plătiți direct furnizorilor și nu firmei. S-a opus. S-a dezlănțuit. A strigat până într-acolo încât angajații biroului au fost nevoiți să intre să vadă dacă totul este în regulă.
Ca administrator fiduciar, obligația mea este să mă asigur că banii cumpărătorilor de apartamente ajung la destinație. Nu am competența și capacitatea de a controla și a vedea ce face dezvoltatorul cu banii transferați societății vânzătoare, atât timp cât el respectă cerințele contractului în privința documentelor prezentate mie și care atestă că am ajuns în etapa în care, potrivit contractului dintre dezvoltator și cumpărător, trebuie să eliberez fondurile.
În acest caz, pentru a asigura finalizarea proiectului, mi-am depășit atribuțiile pentru a garanta banii cumpărătorilor și a mă asigura că proiectul ajunge la final, și am intervenit direct în conduita dezvoltatorului, până într-acolo încât m-am pus în locul lui, dar sunt de părere că, dacă nu aș fi făcut așa, nici astăzi proiectul acesta nu ar fi ajuns la linia de sosire. Nu înțeleg nici astăzi, și nu am verificat, ce s-a făcut cu banii transferați firmei, întrucât, după estimarea mea, dezvoltatorul trebuia să aibă toate sumele necesare pentru a plăti toate plățile și a finaliza construcția, iar drept dovadă, când „am preluat comanda” plăților către constructorul executant și către ceilalți furnizori, lucrările au revenit la normal și în aproximativ două luni am reușit să finalizăm lucrările și să predăm clădirea cumpărătorilor.
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית