Как может быть, что два человека, похожих по своим данным, купившие квартиру в одном и том же проекте, получат такой разный опыт?
Моше и Йосеф, два пенсионера силовых структур, купили каждый отдельно квартиру в проекте израильского девелопера за границей через израильскую маркетинговую компанию, продававшую проект. Хотя оба получили рекомендацию воспользоваться нашими юридическими услугами, Йосеф предпочёл сэкономить несколько шекелей и решил, что справится сам: ведь в конечном счёте речь идёт об инвестиции всего около полумиллиона шекелей, и ему не хотелось платить адвокату ещё несколько тысяч шекелей.
Моше пришёл в наш офис, прочитав о нас, и попросил, чтобы мы сопровождали его в юридических переговорах о покупке квартиры. Проверив, как принято, проект и проведя переговоры с девелопером, мы пришли к договорённостям, и договор был подписан. Девелопер действительно опоздал на 3 месяца с передачей квартир, но при оплате остатка Моше зачёл ему согласованную с девелопером в договоре компенсацию за опоздание. Это пункт, на котором мы настаиваем в каждых переговорах: после месяца задержки передачи покупателю выплачивается компенсация, хотя есть те, кто утверждает, что местные покупатели не требуют компенсации за опоздание с передачей, или другие, кто пытается создать себе «льготный период» для опоздания на 3 месяца и более (поскольку речь идёт о проекте за границей, к которому израильский закон не применяется).
Йосеф же подписал договор купли-продажи в том виде, в каком ему его представили, не проверив его глубоко и, как сказано, не посоветовавшись с адвокатом. По словам маркетолога, он просил, чтобы его договор был таким же, как у Моше, но не обратил внимания на слова маркетолога о том, что это невозможно, так как это не принято и что Моше воспользовался помощью адвоката, который внёс изменения в договор для него. Йосеф пришёл в наш офис после того, как девелопер опоздал на 3 месяца с передачей квартир, не заплатив ему никакой компенсации за опоздание, и после передачи Йосефу выяснилось, что в квартиру не входит парковка, как он думал, покупая.
Йосеф, считавший, что сэкономил несколько тысяч шекелей, оказался в убытке. Он не только не получил компенсации за опоздание с передачей, но и вынужден был нести дополнительные расходы на покупку парковки, чего не ожидал. В итоге его общие расходы намного превысили сумму, которую он сэкономил вначале.
Моше же наслаждается своей новой квартирой без существенных задержек и без неприятных сюрпризов. Он получил компенсацию за опоздание и сэкономил деньги, которые потребовались бы на самостоятельные юридические действия, и, по сути, профессиональное ведение дела проложило ему путь в инвестиции.
Исследование Международного исследовательского института недвижимости (IREI) гласит: «Инвесторы, пользующиеся юридической консультацией в сделках с недвижимостью за границей, снижают риск значительных финансовых потерь в среднем на 30%».
- Не экономьте на юридической консультации: инвестиции в недвижимость, особенно за границей, требуют глубоких юридических знаний. Услуги опытного адвоката могут сэкономить Вам много денег, времени и хлопот в дальнейшем.
- Комплексная проверка (due diligence): перед подписанием договора убедитесь, что провели комплексную проверку объекта, включая физическую, юридическую и финансовую.
- Поймите местный рынок: рынки недвижимости за границей могут существенно отличаться от израильского. Важно понимать местное регулирование, рыночные цены и деловую культуру.
- Остерегайтесь устных обещаний: убедитесь, что все договорённости зафиксированы письменно в договоре купли-продажи. Не полагайтесь на устные обещания, так как их может быть трудно принудительно исполнить.
- Будьте готовы к задержкам: сделки с недвижимостью, особенно за границей, могут быть связаны с задержками. Будьте к этому готовы и включайте в договор пункты, защищающие Вас от задержек.
Исследование Гарвардского университета гласит, что «инвестиции в недвижимость за границей могут быть очень прибыльными, но требуют тщательного планирования и эффективного управления рисками».
В конечном счёте разумная инвестиция в недвижимость требует терпения, осторожности и использования профессиональной консультации. История Моше и Йосефа демонстрирует важность принятия взвешенных решений, основанных на знаниях.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית