איך ייתכן ששני אנשים דומים מבחינת הנתונים שלהם, שרכשו דירה באותו פרויקט יחוו חוויות כל כך שונות?
משה ויוסף שני גמלאים של כוחות הבטחון, רכשו כל אחד בנפרד דירה בפרויקט של יזם ישראלי בחו״ל באמצעות חברת השיווק הישראלית ששיווקה את הפרויקט. למרות ששניהם קיבלו המלצה להיעזר בשירותינו המשפטיים, יוסף העדיף לחסוך כמה שקלים וחשב שהוא יכול להתמודד עם זה לבד, הרי בסופו של דבר מדובר בהשקעה של כחצי מיליון ש״ח בלבד, ולא היה לו רצון לשלם עוד כמה אלפי שקלים לעורך דין.
משה הגיע למשרדנו אחרי שקרא עלינו וביקש שנלווה אותו במו״מ המשפטי לרכישת הדירה. לאחר שבדקנו, כמקובל, את הפרויקט, ולאחר מו״מ שהתנהל מול היזם הגענו להסכמות ונחתם ההסכם. היזם אמנם איחר ב- 3 חודשים במסירת הדירות אבל במועד תשלום יתרת התמורה קיזז לו משה את הפיצוי המוסכם עליו סיכמנו עם היזם בהסכם בגין האיחור. זהו סעיף שאנחנו עומדים עליו בכל מו״מ לפיו לאחר חודש של איחור במסירה ישולם לקונה פיצוי, למרות שיש הטוענים כי לרוכשים מקומיים הם לא נדרשים לשלם פיצוי בגין איחור במסירה, או אחרים שמנסים ליצור לעצמם ״גרייס״ לאיחור של 3 חודשים ויותר (מאחר והמדובר בפרויקט בחו״ל שהחוק הישראלי לא חל עליו).
יוסף לעומת זאת חתם על הסכם הרכישה כפי שהוצג לו, מבלי לבדוק אותו לעומק וכאמור מבלי להתייעץ עם עו״ד. לדברי המשווק הוא ביקש שהחוזה שלו יהיה כמו של משה, אבל לא התייחס לאמירה של המשווק לפיה זה בלתי אפשרי מאחר וזה לא מקובל, וכי משה נעזר בעו״ד אשר ביצע שינויים בהסכם עבורו. יוסף הגיע למשרדנו לאחר שהיזם איחר ב- 3 חודשים במסירת הדירות מבלי לשלם לו כל פיצוי על האיחור, ולאחר המסירה הסתבר ליוסף כי הדירה אינה כוללת חניה כפי שחשב שרכש.
יוסף, שחשב שחסך כמה אלפי שקלים, מצא את עצמו בהפסדים. לא רק שלא קיבל פיצוי על האיחור במסירה, אלא גם נאלץ להתמודד עם עלויות נוספות כדי לרכוש חניה, דבר שלא היה צפוי. בסופו של דבר, ההוצאות הכוללות שלו עלו בהרבה על הסכום שחסך בתחילה.
לעומתו, משה נהנה מהדירה החדשה שלו ללא עיכובים משמעותיים וללא הפתעות לא נעימות. הוא קיבל פיצוי על האיחור וחסך את הכסף שהיה נדרש בהתנהלות משפטית לבדו, ולמעשה ההתנהלות המקצועית סללה את דרכו בהשקעה.
מחקר של מכון המחקר הבינלאומי לנדל״ן (IREI) קובע ״משקיעים שנעזרים בייעוץ משפטי בעסקאות נדל״ן בחו״ל מפחיתים את הסיכון להפסדים כספיים משמעותיים ב-30% בממוצע״.
- אל תתפשרו על ייעוץ משפטי: השקעה בנדל״ן, במיוחד בחו״ל, דורשת ידע משפטי מעמיק. שכירת שירותיו של עורך דין מנוסה יכולה לחסוך לכם כסף רב, זמן וטרחה בהמשך.
- בדיקת נאותות מקיפה: לפני חתימה על חוזה, וודאו שביצעתם בדיקת נאותות מקיפה של הנכס, כולל בדיקה פיזית, משפטית ופיננסית.
- הבינו את השוק המקומי: שווקי נדל״ן בחו״ל יכולים להיות שונים באופן משמעותי מישראל. חשוב להבין את הרגולציות המקומיות, את מחירי השוק ואת התרבות העסקית.
- היזהרו מהבטחות בעל פה: וודאו שכל ההסכמות מתועדות בכתב בחוזה הרכישה. אל תסתמכו על הבטחות בעל פה, מכיוון שהן עשויות להיות קשות לאכיפה.
- היו מוכנים לעיכובים: עסקאות נדל״ן, במיוחד בחו״ל, עלולות להיות כרוכות בעיכובים. היו מוכנים לכך וכללו סעיפים בחוזה שמגנים עליכם מפני עיכובים.
מחקר של אוניברסיטת הרווארד קובע כי ״השקעה בנדל״ן בחו״ל יכולה להיות רווחית מאוד אך היא דורשת תכנון קפדני וניהול סיכונים יעיל״.
בסופו של דבר, השקעה נבונה בנדל״ן דורשת סבלנות, זהירות ושימוש בייעוץ מקצועי. הסיפור של משה ויוסף מדגים את החשיבות של קבלת החלטות מושכלות ומבוססות על ידע.
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.