Это история, которую должен услышать каждый застройщик.
«Эяль, ты раньше делал проекты на Кипре? Ты знаешь, что тамошние банки очень строги?» - спросил я Эяля. Он был застройщиком недвижимости, пришедшим ко мне по рекомендациям, и рассказал о проекте, который планировал построить на Кипре и продавать израильским инвесторам. Он был полон уверенности, из тех людей, кто любит край, неизвестное.
«Да, я как раз сейчас получаю разрешение на проект на земле неподалёку от той, о которой мы говорили», - ответил он.
«Тогда почему ты не продолжаешь работать с тем адвокатом, с которым работал в предыдущем проекте?» - спросил я с недоумением.
«Мой местный адвокат продолжит сопровождать меня и в этом проекте. В другом проекте всё финансирование идёт от фонда, а здесь я хочу продавать инвесторам, и мне нужно сопровождение израильского адвоката по этому вопросу», - ответил он.
Разговор продолжился, и после того как мы договорились о сопровождении, мы построили юридическую схему, которая могла бы удовлетворить потребности проекта и финансовые потребности Эяля и в то же время дать гарантии и душевное спокойствие израильским инвесторам. Мы назначили встречу в Zoom с кипрским адвокатом Эяля, в ходе которой объяснили ему предложенную мной схему. Милос, кипрский адвокат, предложил несколько поправок и тоже поднял вопрос перевода денег и кипрских банков.
«Никаких проблем. Александрос, мой бухгалтер, говорил с банком, объяснил им схему. Банк примет деньги», - уверенно ответил Эяль.
«Я предлагаю, - сказал я, - запросить у банка заранее список документов, которые они потребуют, когда мы будем переводить деньги, чтобы мы могли быть готовы».
Эяль отправился выяснять, и после ещё нескольких моих настойчивых просьб мы получили список документов, которые потребуются от каждого покупателя/инвестора. Я попытался быть строже и попросил Эяля организовать конференц-звонок с управляющим отделением, где он ведёт счёт, чтобы убедиться, что сбоев не будет, но Эяль отказался. «У меня есть слово, и этого достаточно, - сказал он. - Они меня знают».
Буря начинается с лёгкого ветерка
И, конечно, сбои произошли. Ведь они происходят всегда.
Когда наступил срок перевода денег по схеме, Эяль позвонил мне напряжённым голосом. «Банк требует ещё документы, - сказал он надломленным голосом. - Они хотят нотариальные заверения, ещё декларации и копии расчётных листков. Они также требуют знать о каждом инвесторе, кто его партнёр и каков источник его средств, и проверить, нет ли у него политических связей. Этого не было в первоначальном списке».
Вдруг Эяль, у которого «моё слово - этого достаточно», столкнулся с реальностью. Внезапно «они меня знают» превратилось в далёкую мечту. Он понял, что «поговорил с банком» - это не «получил подтверждение в письменной форме».
Давление нарастало. Инвесторы начали звонить и спрашивать, что происходит. Израильские банки выпустили деньги, и они тоже начали давить. Эялю пришлось обращаться ко всем инвесторам по одному и просить у них дополнительные документы и нотариальные заверения. Люди начали поднимать брови. «Что там происходит? Есть проблема с проектом?» - спрашивали они.
История покатилась как снежный ком. Задержки заставили одного из инвесторов передумать, и он потребовал свои деньги обратно. Это создало волну страха и неопределённости. Проект, который ещё месяц назад был следующей горячей новинкой на Кипре, начал выглядеть как мина.
Эяль усвоил самый жёсткий урок в недвижимости: когда дело касается чужих денег, ничто не надёжно, пока не закреплено письменно, подписано и скреплено, включая личный контакт с лицами, принимающими решения в банке.
Он не мог заставить управляющего отделением поговорить с ним, но понял, что если не получит этот разговор, ему придётся выбрать другой банк. Потеряв одного инвестора, он понял, что время ограничено. Эяль заплатил цену, и цена была высокой. Не только деньгами, но и репутацией.
Выводы для глобального застройщика
- Банк - это нелегко. Никогда не будет легко: когда ты действуешь за пределами своей страны, банки - не просто финансовая структура. Они стражи политики, регулирования и местной бюрократии. Они хотят убедиться, что твои деньги не поступают из сомнительного источника и что они сами не попадут в неприятности. Не думай, что они «тебя знают» - это не так. Они знают только правила и процедуры. У них длинный список проверок, и каждый проект - новая проверка.
- Перестраховка - правильный путь: когда ты готовишь список документов, всегда думай, что ещё они могут запросить. Подумай о главном: каков следующий шаг? Способ решать проблемы - заранее определять возможные проблемы. Всегда исходи из того, что будут вещи, о которых ты не подумал, и готовься заранее.
- Всё начинается и заканчивается Вашей репутацией: международный застройщик недвижимости - это бренд. Доверие - Ваша валюта. Как только доверие дало трещину, исправить его очень трудно. Прозрачность перед инвесторами - самое важное. Вместо того чтобы игнорировать проблемы, лучше объяснить их заранее, даже если они пока лишь потенциальные. Истории вроде истории Эяля распространяются из уст в уста быстрее любого успеха.
Так что же должен делать застройщик?
Дозвониться до управляющего отделением. Получить все указания в письменной форме. Строго следить, чтобы всё подписывалось. Приложить для инвесторов список документов с нотариальным переводом на английский язык и убедиться, что они заранее знают, что от них требуется.
И когда это произойдёт, они дадут Вам деньги.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית