Телефон несколько раз звонил с незнакомого номера.
Я не отвечал.
Подумал: ещё кто-то просит «только один маленький вопрос».
Но через полтора часа стук в дверь, курьер, коричневый конверт с печатью суда.
Я открыл. И на мгновение всё остановилось.
Я ответчик.
Да, юрист, сопровождающий сделки с недвижимостью более двадцати лет,
сопроводивший более 300 сделок в Израиле и за границей,
вдруг оказывается на непредвиденной стороне истории.
Клиентка около двух лет назад купила квартиру в элитном проекте в Болгарии.
Я выступал эскроу-агентом (доверенным лицом, удерживающим средства сделки) - роль ясная и известная:
удерживать средства покупки, высвобождать их застройщику в соответствии с этапами,
следить, чтобы каждый платёж производился лишь после завершения каждого этапа сделки.
Всё задокументировано, всё проверено, всё сделано по правилам.
Деньги переведены, квартира передана, проект закрыт.
С моей точки зрения - ещё одна успешная сделка.
Пока не пришёл тот конверт.
В исковом заявлении было написано, что истица утверждает, будто квартира не была куплена и не оформлена на её имя,
и требует от меня, эскроу-агента, вернуть ей все средства покупки.
Я просмотрел дело.
Нашёл старую запись. Юрист от её имени звонил за несколько месяцев до этого и просил,
чтобы я перевёл ему договор, подписанный перед болгарским нотариусом,
и заказал для неё местную выписку из земельного реестра.
Я объяснил, что эти действия связаны с расходами, отправил подробный перечень - и после этого тишина.
Пока вдруг не пришёл иск.
В отзыве на иск мы привели всё:
копии договоров, подписанных перед нотариусом в Болгарии,
официальные выписки, заказанные (за наш счёт) в земельном ведомстве,
выписки по эскроу-счёту, показывающие, что средства были переведены точно по договору,
и подписанное подтверждение местного юриста о том, что квартира зарегистрирована в собственности истицы.
Вчера суд удовлетворил наше ходатайство.
Иск был отклонён.
А с истицы были взысканы судебные расходы.
Но эта история важна не только для юристов.
Она особенно важна для инвесторов в недвижимость за границей.
Потому что именно здесь проходит тонкая грань между безопасной и рискованной сделкой.
Многие инвесторы воспринимают термин «эскроу-агент» как нечто само собой разумеющееся.
Они слышат, что в сделке есть эскроу-агент, успокаиваются и подписывают.
Но не всегда понимают, что на самом деле означает роль эскроу-агента
и каковы границы его ответственности.
Эскроу-агент не отвечает за то, что здание будет построено вовремя,
что застройщик завершит проект или что квартира будет оформлена на покупателя.
Он отвечает исключительно за одно:
чтобы деньги удерживались и переводились в соответствии с договорными соглашениями - не меньше и не больше.
Поэтому каждый разумный инвестор должен убедиться в трёх вещах, прежде чем переводить деньги:
- Понять, что именно написано в договоре об эскроу.
Кто хранит деньги, когда они переводятся и на каких условиях.
- Проверить, кто эскроу-агент.
Опытный юрист, знающий страну, в которой проходит сделка, - а не только израильское право.
- Требовать документацию на каждом этапе.
Подтверждение перевода, подписанные документы, официальные выписки - всё должно быть задокументировано.
Потому что в мире международных инвестиций
физическое расстояние от объекта создаёт и правовую, и регуляторную дистанцию.
То, что в Израиле кажется «само собой разумеющимся»,
в другой стране может превратиться в мину - если нет правильного сопровождения.
Так что да, меня оправдали.
Но эта история напомнила мне,
что безопасность инвестора измеряется не только застройщиком, но и эскроу-агентом, держащим его деньги.
Прежде чем Вы подпишете сделку с недвижимостью за границей,
задайте себе один простой вопрос:
кто на самом деле охраняет Ваши деньги и что об этом написано в договоре.
Потому что в конце концов, в мире международных сделок
доверия недостаточно.
Нужно ещё точно знать, кому доверяешь.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית