Telefonul a sunat de câteva ori de la un număr necunoscut.
Nu am răspuns.
Mi-am zis, încă o persoană care cere „doar o mică întrebare”.
Dar după o oră și jumătate s-au auzit bătăi în ușă, un curier, un plic maro cu ștampila unei instanțe.
Am deschis. Și pentru o clipă totul s-a oprit.
Sunt pârât.
Da, un avocat care însoțește tranzacții imobiliare de mai bine de douăzeci de ani,
care a asistat peste 300 de tranzacții în Israel și în străinătate,
se trezește brusc de partea neașteptată a poveștii.
O clientă cumpărase acum aproximativ doi ani un apartament într-un proiect de lux din Bulgaria.
Eu am fost agent fiduciar pentru fondurile tranzacției - un rol clar și cunoscut:
să dețin banii de cumpărare, să-i eliberez dezvoltatorului în funcție de etapele convenite,
să mă asigur că fiecare plată se face doar după ce fiecare etapă a tranzacției a fost finalizată.
Totul a fost documentat, totul a fost verificat, totul s-a făcut după carte.
Banii au fost transferați, apartamentul a fost predat, proiectul s-a încheiat.
Din punctul meu de vedere - încă o tranzacție reușită.
Până a venit acel plic.
În cererea de chemare în judecată se scria că reclamanta susține că apartamentul nu a fost cumpărat și nu a fost înregistrat pe numele ei,
și că îmi cere mie, agentului fiduciar, să-i restitui toți banii de cumpărare.
Am parcurs dosarul.
Am găsit o notă veche. Un avocat din partea ei sunase cu luni înainte și ceruse
să-i traduc contractul semnat în fața notarului bulgar
și să scot pentru ea un extras local de carte funciară.
Am explicat că aceste acțiuni implică costuri, am trimis o detaliere ordonată - și de acolo, tăcere.
Până când, deodată, o acțiune în instanță.
În întâmpinare am adus totul:
copii ale contractelor semnate în fața notarului din Bulgaria,
extrase oficiale comandate (pe cheltuiala noastră) de la oficiul de cadastru,
extrase din contul fiduciar care arată că fondurile au fost transferate exact conform contractului,
și o confirmare semnată de un avocat local că apartamentul este înregistrat în proprietatea reclamantei.
Ieri, instanța a admis cererea noastră.
Acțiunea a fost radiată.
Iar reclamanta a fost obligată la cheltuieli de judecată.
Dar această poveste nu este importantă doar pentru avocați.
Este importantă în mod special pentru investitorii imobiliari din străinătate.
Pentru că aici trece exact linia subțire dintre o tranzacție sigură și una riscantă.
Mulți dintre investitori tratează termenul „agent fiduciar” ca pe ceva de la sine înțeles.
Aud că există un agent fiduciar în tranzacție, se liniștesc și semnează.
Dar nu înțeleg întotdeauna ce înseamnă de fapt rolul agentului fiduciar
și care sunt limitele răspunderii lui.
Agentul fiduciar nu răspunde de faptul că clădirea va fi construită la timp,
că dezvoltatorul va termina proiectul sau că apartamentul va fi înregistrat pe numele cumpărătorului.
El răspunde exclusiv de un singur lucru:
să se asigure că banii sunt păstrați și transferați conform înțelegerilor contractuale - nici mai puțin, nici mai mult.
Iată de ce orice investitor înțelept trebuie să verifice trei lucruri înainte să transfere bani:
- Să înțeleagă exact ce scrie în acordul fiduciar.
Cine păstrează banii, când sunt transferați și în ce condiții.
- Să verifice cine este agentul fiduciar.
Un avocat cu experiență, care cunoaște țara în care se desfășoară tranzacția - nu doar legea israeliană.
- Să ceară documentare pentru fiecare etapă.
Confirmare de transfer, documente semnate, extrase oficiale - totul trebuie să fie documentat.
Pentru că în lumea investițiilor internaționale,
distanța fizică față de proprietate creează și o distanță juridică și de reglementare.
Ceea ce pare „de la sine înțeles” în Israel
se poate transforma într-o mină în altă țară - dacă nu aveți îndrumarea potrivită.
Așadar, da, am fost disculpat.
Dar povestea aceasta mi-a amintit
că siguranța unui investitor nu se măsoară doar după dezvoltator, ci și după agentul fiduciar care îi ține banii.
Înainte să semnați o tranzacție imobiliară în străinătate,
puneți-vă o singură întrebare simplă:
cine păstrează cu adevărat banii dumneavoastră și ce scrie despre asta în contract.
Pentru că până la urmă, în lumea tranzacțiilor internaționale,
încrederea nu este suficientă.
Trebuie să știți și exact în cine vă încredeți.
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית