«Всё, что может пойти не так, действительно пойдёт не так» (Anything that can go wrong, will go wrong) - знаете эту фразу? Это «закон Мерфи», названный в честь Эдварда А. Мерфи-младшего.
Тот, кто занимается недвижимостью и недвижимостью за рубежом, должен хорошо знать эту фразу/закон (и полагаю, что есть те, кто даже испытал это на себе). Большая проблема в том, что большинство людей прячут голову в песок или игнорируют предупреждающие сигналы или даже предупреждение своего адвоката и, несомненно, игнорируют закон Мерфи, заключая сделки за границей. Тот, кто следит за нашими историями, знает, что каждую неделю мы приносим Вам истории об успехах или разочарованиях в инвестициях в недвижимость за рубежом, но случай Алона - классический пример закона Мерфи.
Алон, опытный инвестор со стажем, владеет примерно 10 квартирами в Израиле и сам управляет недвижимостью в стране для нерезидентов, поэтому, когда он пришёл и рассказал мне, что ему предложили вложиться в новый проект за границей на стадии пресейла, я был уверен, что он хорошо изучил тему, исследовал девелопера и его опыт и проделал подготовительную работу так, как, как я узнал, он делает перед покупкой каждой квартиры в Израиле.
Алону предложили купить виллу в проекте, который должен был строиться на берегу прекрасного озера в Венгрии. Условия оплаты были привлекательными: 10% при подписании, ещё 10% при получении разрешения на строительство в течение примерно 6 месяцев с момента подписания, доплата до 50% по завершении каркаса и остаток при передаче. Мы проверили право девелопера на землю, проверили планы населённого пункта, в котором должен был возникнуть проект, а также видели поданную заявку на разрешение. С юридической точки зрения всё выглядело в порядке. Мы настояли на том, чтобы в местном земельном реестре была внесена предостерегающая запись для обеспечения прав Алона, и после препирательств с адвокатом девелопера пришли к согласию и по этому вопросу.
А потом всё начало идти не так.
Через 4 месяца после подписания договора Алон сообщил мне, что девелопер передал ему документ, выдаваемый за разрешение на строительство, и попросил провести встречу в моём офисе, чтобы обсудить вопрос.
«Девелопер в финансовом затруднении, а у меня наличные. Он предложил мне скидку в 20 000 евро на цену виллы, если я заплачу ему остаток сейчас наличными», - сказал он.
«А как именно он вводит наличные в венгерскую компанию?» - наивно спросил я.
«По правде, это не моё дело», - ответил он, - «для меня важнее закрепить скидку и избавиться от своих наличных».
«Мне такие сделки совсем не нравятся, и меня беспокоит, что Вы говорите, что он в затруднении. Предлагаю Вам пересмотреть решение».
Алон заплатил девелоперу наличными остаток цены за вычетом 20 000 евро, полученных в виде скидки.
Через два месяца разразилась пандемия коронавируса, и девелопер сообщил, что на данном этапе не может работать, а потому откладывает срок передачи, и что новая дата будет сообщена, когда он сможет приехать в Венгрию и руководить проектом. По окончании коронавируса в 2022 году он сообщил, что разрешение на строительство утратило силу и его нужно продлить. В начале 2023 года он сообщил, что, хотя разрешение на строительство продлено, банки в Венгрии резко подняли стоимость финансирования и что он не может привлечь средства на строительство проекта. Ближе к концу года Алон получил сообщение, что после ряда попыток девелопер сумел достичь договорённостей с инвестором, который вложит средства в строительство проекта, и вот-вот выход на участок. Однако в середине 2024 года, когда на месте всё ещё не было видно никакого движения, Алон попросил меня организовать встречу с девелопером и попытаться понять, что происходит с проектом. Я объяснил Алону, что не вижу, как этот проект возникнет, поскольку с 2019 года, когда он подписал сделку и заплатил, ничего не произошло, и посоветовал ему объявить о расторжении договора и потребовать вернуть свои деньги.
После трудных препирательств с девелопером и немалого числа встреч, на которых тон повышался и звучали оскорбления, нам удалось прийти к соглашению, по которому Алон получит свои деньги обратно рассрочкой с платежами раз в два месяца (вопреки моему возражению. Я пытался убедить Алона настаивать на том, чтобы при расторжении договора он получил все деньги обратно в течение 30 дней). Девелопер внёс лишь 2 платежа и перестал платить.
«Он (девелопер) перенёс сердечный приступ и уже месяц не функционирует», - сказал мне Алон в нашем последнем разговоре. «Я уже не знаю, что делать, чтобы вернуть свои деньги. Как ты втянул меня в эту грязь?»
«Что????» - заорал я в телефон, - «Я втянул тебя в грязь? Это я сказал тебе отдать ему все деньги наличными? Напомню, ты хотел получить скидку в 20 000 евро. И даже когда я сказал тебе настаивать на возврате всего, ты смягчился и согласился получить деньги обратно в рассрочку. В чём именно я виноват?»
«Ты не должен был позволять мне входить в эту сделку», - ответил он.
Помимо разочарования Алона неудачной инвестицией, в его истории есть несколько важных выводов для инвесторов в недвижимость:
- «Не всё то золото, что блестит» - предложение девелопера заплатить Алону наличными в обмен на скидку было явным предупреждающим знаком. Никогда не платите крупные суммы наличными, особенно когда речь идёт о сделках с недвижимостью за границей. Платежи должны проводиться упорядоченно и прозрачно, через официальные банковские счета, чтобы был чёткий учёт всех переводов.
- То, что верно сегодня, не обязательно будет верно завтра. Рынок недвижимости может быть неустойчивым, особенно на международных рынках. Важно быть готовыми к непредвиденным изменениям, таким как пандемии или изменения политики финансирования. Изменения на рынке недвижимости могут повлиять на любой строительный проект, даже если вначале он выглядит многообещающим.
- Слушайте, чёрт возьми, профессиональную команду, которая Вас сопровождает. Не игнорируйте предупреждающие знаки и действуйте по интуиции, особенно когда речь идёт о крупных инвестициях.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית