״כל דבר שיכול להשתבש, אכן ישתבש״ (Anything that can go wrong, will go wrong) - מכירים את המשפט הזה? זהו ״חוק מרפי״ שנקרא ע״ש אדוארד א׳ מרפי ג׳וניור.
מי שעוסק בנדל״ן ובנדל״ן מעבר לים אמור להכיר את המשפט/חוק הזה היטב (ואני מניח שיש כאלו שאף חוו זאת בעצמם). הבעיה הגדולה היא שמרבית האנשים טומנים את ראשם בחול, או מתעלמים מנורות אזהרה או אפילו מאזהרה של עורך הדין שלהם, וללא ספק מתעלמים מחוק מרפי כאשר הם מבצעים עסקאות מעבר לים. מי שעוקב אחרי הסיפורים שלנו יודע כי מדי שבוע אנחנו מביאים לכם סיפורים על הצלחות או אכזבות בהשקעות נדל״ן בחו״ל, אבל המקרה של אלון הוא דוגמה קלאסית לחוק מרפי.
אלון, משקיע ותיק ומנוסה הוא בעלים של כ- 10 דירות בישראל ובעצמו מנהל נכסים בארץ עבור תושבי חוץ, כך שכאשר הגיע וסיפר לי כי הוצע לו להשקיע בפרויקט חדש בחו״ל בשלב הפריסייל הייתי בטוח כי הוא למד את הנושא היטב, חקר את היזם וניסיונו, ועשה עבודת הכנה כשם שלמדתי להכיר שהוא עושה לפני רכישה של כל דירה בישראל.
לאלון הוצע לרכוש וילה בפרויקט שאמור היה להיבנות על שפת אגם יפהפה בהונגריה. תנאי התשלום היו אטרקטיביים: 10% בחתימה, 10% נוספים לכשיתקבל היתר הבנייה בתוך כ- 6 חודשים מהחתימה, השלמה ל- 50% עם גמר השלד והיתרה במסירה. בדקנו את הבעלות של היזם על הקרקע, בדקנו את תכניות היישוב בו אמור היה לקום הפרויקט וגם ראינו את הבקשה להיתר שהוגשה. הכל נראה כשורה מבחינה משפטית. התעקשנו שתירשם הערת אזהרה במרשם המקרקעין המקומי בכדי להבטיח את זכויותיו של אלון, ולאחר דין ודברים עם עוה״ד של היזם הגענו להסכמה גם בעניין.
ואז הכל התחיל להשתבש.
4 חודשים אחרי חתימת ההסכם הודיע לי אלון כי היזם העביר לו מסמך הנחזה להיות היתר הבניה, וביקש להגיע לפגישה במשרדי לדון בעניין.
״היזם מצוי במצוקה כספית, ואני עם מזומנים. הוא הציע לי הנחה של 20,000 יורו במחיר הוילה אם אני משלם לו עכשיו את היתרה במזומן״ אמר.
״ואיך בדיוק הוא מכניס את הכסף המזומן לחברה ההונגרית?״ שאלתי בתמימות.
״האמת, זה לא ענייני״ השיב, ״מה שיותר חשוב לי זה לעגן את ההנחה ולהיפטר מהמזומן שלי״.
״אני ממש לא אוהב עסקאות כאלה, ומדאיג אותי שאתה אומר שהוא במצוקה. אני מציע לך לשקול מחדש״.
אלון שילם ליזם במזומן את יתרת התמורה בניכוי 20,000 יורו שקיבל כהנחה.
חודשיים לאחר מכן פרצה מגיפת הקורונה והיזם הודיע שהוא לא יכול לפעול בשלב הזה ולפיכך הודיע כי הוא דוחה את מועד המסירה, וכי מועד חדש יימסר לכשיוכל להגיע להונגריה ולנהל את הפרויקט. בסיום הקורונה בשנת 2022 הודיע כי היתר הבנייה פג תוקפו ויש לחדשו. בתחילת 2023 הודיע כי למרות שחודש היתר הבניה הבנקים בהונגריה העלו דרמטית את עלויות המימון וכי אינו מצליח לגייס כספים לבניית הפרויקט. לקראת סוף השנה קיבל אלון הודעה כי בהמשך למספר ניסיונות שביצע היזם הוא הצליח להגיע להבנות עם משקיע שיזרים כספים לבניית הפרויקט, ואוטוטו העלייה על הקרקע. אולם, במחצית 2024 כאשר עדיין לא נראתה כל תזוזה בשטח ביקש ממני אלון ליזום פגישה עם היזם ולנסות להבין מה קורה עם הפרויקט. הסברתי לאלון שאני לא רואה איך הפרויקט הזה יקום, לאחר שמאז 2019, כאשר חתם על העסקה ושילם את התמורה, לא קרה שום דבר והמלצתי לו להודיע על ביטול ההסכם ולדרוש לקבל את כספו חזרה.
לאחר דין ודברים קשים עם היזם ולא מעט פגישות בהן הטונים עלו ועלבונות הוטחו הצלחנו להגיע להסכם לפיו אלון יקבל את כספו חזרה בפריסה של תשלומים דו-חודשיים (למרות התנגדותי. ניסיתי לשכנע את אלון לעמוד על כך שעם ביטול ההסכם יקבל בתוך 30 ימים את כל הכסף חזרה). היזם עמד ב-2 תשלומים בלבד והפסיק לשלם.
״הוא (היזם) חטף התקף לב וכבר חודש לא מתפקד״ אמר לי אלון בשיחתנו האחרונה. ״אני כבר לא יודע מה לעשות כדי לקבל את הכסף שלי בחזרה. איך הכנסת אותי לבוץ הזה?״
״מה????״ שאגתי בטלפון ״אני הכנסתי אותך לבוץ? אני אמרתי לך לתת לו את כל הכסף במזומן? להזכירך, רצית לקבל הנחה של 20,000 יורו. וגם כשאמרתי לך להתעקש לקבל את הכל בחזרה, התרככת והסכמת לקבל את הכסף חזרה בתשלומים. איך בדיוק אני אשם?״
״לא היית צריך לתת לי להיכנס לעסקה הזו״ השיב.
מעבר לתסכול של אלון על ההשקעה הכושלת, יש בסיפור של אלון כמה תובנות חשובות למשקיעי הנדל״ן:
- ״לא כל הנוצץ זהב״ - ההצעה של היזם לאלון לשלם במזומן תמורת הנחה הייתה סימן אזהרה ברור. לעולם אל תשלם סכומים גדולים במזומן, במיוחד כשמדובר בעסקאות נדל״ן בחו״ל. תשלומים צריכים להתבצע בצורה מסודרת ושקופה, דרך חשבונות בנק רשמיים, כך שיהיה תיעוד ברור של כל ההעברות.
- מה שנכון היום לא בטוח שיהיה נכון גם מחר. שוק הנדל״ן יכול להיות תנודתי, במיוחד בשווקים בינלאומיים. חשוב להיות מוכנים לשינויים בלתי צפויים, כמו מגיפות או שינויים במדיניות המימון. שינויים בשוק הנדל״ן יכולים להשפיע על כל פרויקט בניה, אפילו אם הוא נראה מבטיח בהתחלה.
- תקשיבו לעזאזל לצוות המקצועי שמלווה אתכם. לא להתעלם מסימני אזהרה ולפעול לפי תחושת הבטן, במיוחד כשמדובר בהשקעות גדולות.
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.