«كل ما يمكن أن يسوء، سيسوء فعلًا» (Anything that can go wrong, will go wrong) - هل تعرفون هذه العبارة؟ إنها «قانون مورفي» الذي سُمّي على اسم إدوارد أ. مورفي جونيور.
من يعمل في العقار وفي العقار وراء البحار ينبغي أن يعرف هذه العبارة/هذا القانون جيدًا (وأفترض أن هناك من اختبر ذلك بنفسه). المشكلة الكبرى أن معظم الناس يدفنون رؤوسهم في الرمال، أو يتجاهلون إشارات التحذير أو حتى تحذير محاميهم، ومن دون شك يتجاهلون قانون مورفي حين ينفذون صفقات وراء البحار. من يتابع قصصنا يعرف أننا نحمل لكم كل أسبوع قصصًا عن نجاحات أو خيبات أمل في استثمارات عقارية في الخارج، لكن حالة ألون مثال كلاسيكي على قانون مورفي.
ألون، مستثمر قديم وذو خبرة، يملك نحو 10 شقق في إسرائيل ويدير بنفسه عقارات في البلاد لصالح مقيمين في الخارج، ولذلك حين جاء وحكى لي أنه عُرض عليه الاستثمار في مشروع جديد في الخارج في مرحلة ما قبل البيع (presale) كنت متأكدًا أنه درس الموضوع جيدًا، وبحث عن المطوّر وخبرته، وأجرى عملًا تحضيريًا كما تعلمت أنه يفعل قبل شراء كل شقة في إسرائيل.
عُرض على ألون شراء فيلا في مشروع كان من المفترض أن يُبنى على ضفة بحيرة جميلة في المجر. كانت شروط الدفع جذابة: 10% عند التوقيع، و10% إضافية عند الحصول على رخصة البناء خلال نحو 6 أشهر من التوقيع، والإكمال إلى 50% عند انتهاء الهيكل والباقي عند التسليم. فحصنا ملكية المطوّر للأرض، وفحصنا مخططات البلدة التي كان من المفترض أن يقوم فيها المشروع، ورأينا أيضًا طلب الرخصة الذي قُدّم. بدا كل شيء سليمًا من الناحية القانونية. أصررنا على تسجيل إشعار تحذير (hearat azhara) في سجل العقارات المحلي لضمان حقوق ألون، وبعد أخذ وردّ مع محامي المطوّر توصلنا إلى اتفاق في هذا الشأن أيضًا.
ثم بدأ كل شيء يسوء.
بعد 4 أشهر من توقيع العقد أبلغني ألون أن المطوّر أرسل إليه مستندًا يُفترض أنه رخصة البناء، وطلب أن يأتي إلى اجتماع في مكتبي لمناقشة الأمر.
«المطوّر في ضائقة مالية، وأنا معي نقد. عرض عليّ خصمًا بمقدار 20,000 يورو من سعر الفيلا إذا دفعت له الآن الباقي نقدًا» قال.
«وكيف بالضبط يُدخل المال النقدي إلى الشركة المجرية؟» سألت ببراءة.
«الحقيقة، هذا ليس شأني» أجاب، «الأهم لدي هو تثبيت الخصم والتخلص من نقدي».
«لا أحب صفقات كهذه إطلاقًا، ويقلقني أنك تقول إنه في ضائقة. أقترح أن تعيد النظر».
دفع ألون للمطوّر نقدًا رصيد الثمن بعد خصم 20,000 يورو التي حصل عليها كخصم.
بعد شهرين اندلعت جائحة الكورونا وأعلن المطوّر أنه لا يستطيع العمل في هذه المرحلة، ولذلك أعلن تأجيل موعد التسليم، وأن موعدًا جديدًا سيُعطى حين يتمكن من الوصول إلى المجر وإدارة المشروع. وفي نهاية الكورونا في عام 2022 أعلن أن رخصة البناء انتهت صلاحيتها ويجب تجديدها. وفي مطلع 2023 أعلن أنه رغم تجديد رخصة البناء فإن البنوك في المجر رفعت تكاليف التمويل رفعًا حادًا وأنه لا ينجح في جمع الأموال لبناء المشروع. وقرب نهاية السنة تلقى ألون رسالة تفيد بأنه، إثر عدة محاولات قام بها المطوّر، نجح في التوصل إلى تفاهمات مع مستثمر سيضخ أموالًا لبناء المشروع، وأن الدخول إلى الأرض وشيك. لكن في منتصف 2024، حين لم يكن يظهر أي تحرك في الميدان، طلب مني ألون أن أبادر إلى اجتماع مع المطوّر وأحاول أن أفهم ما يحدث مع المشروع. شرحت لألون أنني لا أرى كيف سيقوم هذا المشروع، بعد أنه منذ عام 2019، حين وقّع الصفقة ودفع الثمن، لم يحدث شيء، وأوصيته بأن يعلن إلغاء الاتفاق ويطالب باسترداد ماله.
بعد أخذ وردّ صعبين مع المطوّر وبعد لقاءات غير قليلة ارتفعت فيها النبرات وتبودلت الإهانات، نجحنا في التوصل إلى اتفاق يحصل بموجبه ألون على ماله مجددًا على دفعات كل شهرين (رغم معارضتي. حاولت إقناع ألون بأن يتمسك بأنه مع إلغاء العقد سيسترد المال كله خلال 30 يومًا). التزم المطوّر بدفعتين فقط وتوقف عن الدفع.
«هو (المطوّر) أصيب بنوبة قلبية ولم يعد يعمل منذ شهر» قال لي ألون في محادثتنا الأخيرة. «لم أعد أعرف ماذا أفعل لاسترداد مالي. كيف أدخلتني في هذا الوحل؟»
«ماذا؟؟؟؟» زأرت في الهاتف «أنا أدخلتك في الوحل؟ أنا قلت لك أن تعطيه كل المال نقدًا؟ أذكّرك، أنت أردت الحصول على خصم 20,000 يورو. وحتى حين قلت لك أن تصرّ على استرداد كل شيء، لِنتَ ووافقت على استرداد المال على دفعات. كيف أنا المذنب بالضبط؟»
«ما كان عليك أن تدعني أدخل هذه الصفقة» أجاب.
إلى جانب إحباط ألون من الاستثمار الفاشل، تحمل قصة ألون عدة دروس مهمة لمستثمري العقار:
- «ليس كل ما يلمع ذهبًا» - عرض المطوّر على ألون أن يدفع نقدًا مقابل خصم كان علامة تحذير واضحة. لا تدفعوا أبدًا مبالغ كبيرة نقدًا، خصوصًا حين يتعلق الأمر بصفقات عقار في الخارج. يجب أن تتم الدفعات بشكل منظم وشفاف، عبر حسابات بنكية رسمية، بحيث يكون هناك توثيق واضح لكل التحويلات.
- ما هو صحيح اليوم ليس مؤكدًا أنه سيكون صحيحًا غدًا. قد يكون سوق العقار متقلبًا، خصوصًا في الأسواق الدولية. من المهم أن تكونوا مستعدين لتغيرات غير متوقعة، مثل الجوائح أو التغييرات في سياسة التمويل. يمكن لتغيرات سوق العقار أن تؤثر في أي مشروع بناء، حتى لو بدا واعدًا في البداية.
- أصغوا، بحق الجحيم، إلى الفريق المهني الذي يرافقكم. لا تتجاهلوا علامات التحذير واعملوا بحسب حدسكم، خصوصًا حين يتعلق الأمر باستثمارات كبيرة.
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית