هل هذا عندي فقط أم أنكم أيضًا لا تستطيعون فتح فيسبوك أو إنستغرام أو أي شبكة اجتماعية أخرى أنتم أعضاء فيها من دون أن تصادفوا إعلانًا لشركة تسوّق شققًا في اليونان؟
هذا الأسبوع شاركت في مؤتمر تناول العقار والمستثمرين العقاريين الإسرائيليين في اليونان. كان المؤتمر متقنًا. من المهم الإشارة إلى أن اليونان دولة سياحية، وفي عام 2024 زارها أكثر من 35 مليون سائح، وتنقصها (خصوصًا في أثينا) غرف الفنادق. في عام 2024 ارتفعت أسعار العقار في أثينا بنحو 10%، لكن لا يزال يمكن العثور فيها على شقق بأسعار لا يستطيع سكان تل أبيب إلا أن يحلموا بها. لا شك لدي أن القرب من اليونان وكذلك أسعار العقار «المعقولة» مقارنة بإسرائيل مصدر اهتمام لدى مستثمرين كثيرين. والضرائب العقارية في اليونان ودّية وأبسط من الضرائب في إسرائيل، لكن الحافز الكبير للاستثمار في اليونان هو اتفاقية ضريبية بين إسرائيل واليونان تنص على أن المقيم الإسرائيلي لا يحتاج إلى دفع ضريبة في إسرائيل على دخله من الاستثمار في العقار في اليونان، بل في اليونان فقط!
إذن لمن لا يعرف بعد، ضريبة الشراء في اليونان بنسبة 3.09% من سعر العقار (بخلاف ضريبة الشراء في إسرائيل (mas rechisha) التي تكون بحسب شرائح إن كانت هذه الشقة الأولى أو 8% إن كان الأمر شقة استثمار).
ضريبة أرباح رأس المال (mas shevach، ضريبة أرباح رأس المال العقاري) بنسبة 15%، لكن سلطات الضرائب في اليونان أصدرت إلغاءً مؤقتًا لدفع ضريبة الأرباح الرأسمالية (تُمدَّد التعليمات بشأن الإلغاء لمن يبيع حتى 3 شقق من حين إلى آخر). عمليًا، يعني ذلك أن المستثمرين غير ملزمين بدفع ضريبة على أرباح رأس المال من عقار في اليونان، ونتيجة لذلك، وبموجب نص الاتفاقية بين إسرائيل واليونان، لن يُطالَب المستثمر الإسرائيلي بدفع ضريبة على الربح من البيع في إسرائيل أيضًا.
الضريبة على الدخل من الإيجار في اليونان بنسبة 15% حتى دخل قدره 12,000 يورو في السنة، وإن تجاوز الدخل هذا المبلغ فالضريبة بنسبة 35% على الفرق حتى دخل سنوي من الإيجار قدره 35,000 يورو و45% على دخل يتجاوز هذا المبلغ.
ومع ذلك من المهم أن نذكر أن الحكومة اليونانية تحاول في العام الماضي تضييق الخناق على المستثمرين العقاريين نتيجة مشكلات داخلية ناجمة عن أزمة السكن للمحليين في المدن الكبرى. فإذا كان من اشترى في عام 2023 عقارًا بقيمة 250,000 يورو يستطيع الحصول على «تأشيرة ذهبية» (Golden Visa) يونانية، فقد رُفعت العتبة اليوم في المدن الرئيسية إلى 800,000 يورو. إضافة إلى ذلك، تصعّب الحكومة اليونانية تأجير العقارات للمدى القصير وتسعى إلى تقليص عدد الشقق المعروضة للإيجار على أساس يومي.
بالإضافة إلى المزايا الكثيرة التي ذُكرت، من المهم ذكر عدة توصيات حاسمة للمستثمرين العقاريين في اليونان:
- حدّدوا أهداف استثماركم وأفق استثماركم.
- أجروا فحصًا نافيًا للجهالة شاملًا (قانونيًا واقتصاديًا وماديًا) للعقار قبل الشراء.
- انتبهوا إلى التغييرات في أنظمة البناء والإيجار في اليونان وتأكدوا من أن العقار الذي تشترونه يناسب هدفكم (من المهم فحص جميع متطلبات الترخيص والموافقات للعقار).
- استعينوا بأصحاب خبرة محليين.
- لا تبخلوا. اركبوا الطائرة إلى اليونان وانتقلوا إلى العقار الذي تشترونه. تجولوا في الحي. تعرفوا إليه قبل الشراء وتأكدوا من أن العقار ومحيطه كما وُعدتم.
بمساعدة استشارة مهنية وتخطيط دقيق، يمكنكم أن تعظّموا إمكانية استثماركم في العقار في اليونان.
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית