وصل عيران إلى مكتبنا للاستشارة بعد أن قرأ، على حد قوله، بعض قصصنا خلال السنة الأخيرة. اشترى عيران وأخوه شقة من غرفتين من مطوّر إسرائيلي يبني مشاريع سكنية في أوروبا، في أحد مشاريعه الجديدة التي سُوّقت بعدوانية لجمهور المستثمرين الإسرائيليين.
«تسلّمنا الشقة بتأخير بسيط عن موعد التسليم الموعود» افتتح عيران الاجتماع، «وعلى الطريق ظهرت أنواع من التكاليف الإضافية، لأن عرض المقاول وكذلك العقد لم يكونا واضحين لنا تمامًا. لم نفهم أننا نتسلم الشقة، مثلًا، بلا خزائن مطبخ، وكانت هناك إضافات أخرى من هذا النوع جعلت الشقة في النهاية أغلى بكثير مما عرضوه في الإعلانات».
«حسنًا، لكن هذا يبدو معقولًا. أين المشكلة؟» سألت ببراءة.
«في جميع العروض وفي كل تواصل معهم وعدوا بعائد ودخل لا يقل عن 600 يورو شهريًا، والآن حتى شركة الإدارة التي وصلونا بها لا تنجح في العثور لنا على مستأجرين بأكثر من 500 يورو شهريًا».
«وهذا الالتزام كان التزامًا تعاقديًا أم وعدًا تسويقيًا فقط؟» سألت.
«على حد ما أتذكر هذا غير مذكور في عقدي معهم، وشركة الإدارة لم تكن مستعدة للالتزام بمقدار بدل الإيجار الذي ستحصّله» أجاب.
«أفهم» قلت، «وكم شقة لمستثمرين في مبناكم؟»
الحقيقة أنني أعرف جواب هذا السؤال لأنني أعرف المشروع المذكور. نحو نصف الشقق في المرحلة (أ) من المشروع بيعت لمستثمرين إسرائيليين، أي ما يقارب 80 شقة.
قصة عيران ليست حالة استثنائية. فأنا أصادف عددًا غير قليل من المستثمرين الذين اعتمدوا على وعود عائد مثيرة للإعجاب من مسوّقين أو مطوّرين، من دون إجراء فحص نافٍ للجهالة معمّق.
كثير من المستثمرين يميلون إلى أن ينسوا، أو يفضلون تجاهل، أنهم يعتمدون على بيانات لوحات عقارات رقمية مثل Yad2 (في إسرائيل) وimobiliare (في رومانيا) وspitagos (في اليونان) التي تعرض معطيات عن شقق للإيجار، لكنها تعكس الأسعار التي يطلبها أصحاب الشقق، وليس بالضرورة الأسعار التي تُؤجَّر بها الشقق فعليًا. ونتيجة لذلك ينشأ فارق كبير بين أسعار السوق الواقعية وتوقعات المستثمرين، وهو ما يؤدي إلى قرارات مالية خاطئة.
إضافة إلى ذلك، يميل الناس إلى تجاهل عدة معايير حاسمة يجب أخذها في الحسبان عند تحديد بدل الإيجار:
- مستوى الطلب في المنطقة وعرض الشقق المنافسة. في حالة عيران هذا معيار حاسم، لأن 80 شقة طُرحت في السوق في الوقت نفسه، مما خلق عرضًا كبيرًا وضغطًا من المؤجّرين-المستثمرين لتأجير شققهم، وفي حالات كهذه من يسبق ينجح، وكلما كبر العرض زادت المنافسة بين العارضين على السعر.
- الحالة المادية للعقار وقيمته المُدركة في نظر المستأجرين المحتملين. الشقة التي تُدرَك على أنها أعلى جودة يمكنها أن تحقق بدلات إيجار أعلى.
- معطيات الصفقات الحقيقية وليس أسعار الإعلان فقط. في حالة عيران، لو فحص ودرس المنطقة والمخزون المتزايد من الشقق فيها قبل الشراء، أفترض أنه كان سيفهم أيضًا أنه سيكون من الصعب التأجير بالسعر الموعود خلال تسويق المشروع. فمن المعروف أن الشقق المسعَّرة فوق قيمة السوق يصعب العثور لها على مستأجرين وتبقى فارغة لفترات طويلة.
- القرب من محاور المواصلات والمؤسسات التعليمية والخدمات العامة.
- المدة المتوسطة التي تُؤجَّر خلالها شقق مماثلة في المنطقة. وكما ذُكر، الشقق المسوَّقة بسعر أعلى من المتوسط قد تبقى فارغة وقتًا أطول.
- الموسمية. في سوق العقار أيضًا توجد مواسم ذروة وانخفاض، ومن المهم معرفة متى نطرح الشقة للتأجير، لأنه في المنطقة التي توجد فيها شقة عيران، وهي حي مطلوب بين الأزواج الشابة، يرتفع الطلب على الشقق في أشهر الصيف قبيل بداية السنة الدراسية، مما قد يقصّر المدة اللازمة للتأجير.
شرحت لعيران أنه ليست لدي أدوات لمساعدته. من المهم أن نفهم أن الاعتماد على عروض تسويقية فقط لا يكفي، يجب فحص عقد الشراء فحصًا دقيقًا، والتأكد من أن وعود التسويق تنعكس في العقد. لقد قدّمت الشركة خلال تسويق المشروع وخلال البيع عروضًا مختلفة، لكنها لم تأخذ على عاتقها أي التزام في منظومة الاتفاقيات التي وقّع عليها عيران بشأن العائد. بل زادت الشركة وأدرجت في العقد بندًا ينص على أن كل العروض والوعود من موظفي التسويق والمبيعات التي جرت قبل العقد غير سارية، وأن المُلزِم بالنسبة إليها هو العقد الذي وقّعه الطرفان وما ورد فيه فقط. كما أن شركة الإدارة التي استأجر عيران خدماتها لم تلتزم بعائد.
اقترحت على عيران أن يدرس ترقيات مختلفة في الشقة، ستكلّف مالًا إضافيًا، لكنها قد تدفع المستأجرين المحتملين إلى الموافقة على دفع بدل إيجار أعلى مقابل هذه الترقيات. الخيار الآخر هو إجراء «إعادة حساب المسار»، وفهم أنه في الوقت الحالي سيضطر إلى الاكتفاء ببدل إيجار 500 يورو/شهر (وهذا يعني أن عائده الجاري أدنى من التوقع)، على أمل أن يتمكن مع الوقت من رفع بدل الإيجار، مع إدراك أن قيمة الشقة ترتفع في الوقت نفسه لأن أسعار الشقق في المنطقة التي اشترى فيها الشقة تواصل الارتفاع طوال الوقت.
قد يكون الاستثمار في العقار في الخارج مربحًا، لكنه يتطلب حذرًا وفحصًا معمّقًا:
1. لا تعتمدوا على وعود العائد وحدها - تأكدوا من أن كل التزام مُثبَّت في العقد.
2. أجروا فحوصات قانونية ومالية دقيقة - لا تعتمدوا على العروض التسويقية فقط.
3. افهموا سوق الإيجار المحلية - افحصوا معطيات صفقات حقيقية وليس الأسعار المطلوبة فقط.
4. خذوا في الحسبان مستوى العرض - المشاريع الكبيرة التي فيها عدد كبير من المستثمرين قد تخلق فائض عرض.
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית