Eran a venit la biroul nostru pentru consultanță după ce, după spusele lui, citise câteva dintre poveștile noastre în ultimul an. Eran, împreună cu fratele său, cumpărase un apartament cu 2 camere de la un dezvoltator israelian care construiește proiecte rezidențiale în Europa, într-unul dintre noile lui proiecte, comercializate agresiv în rândul investitorilor israelieni.
„Am primit apartamentul cu o mică întârziere față de termenul de predare promis”, a început Eran întâlnirea, „pe parcurs au apărut tot felul de costuri suplimentare, pentru că prezentarea constructorului, dar și contractul nu ne-au fost foarte clare. Nu am înțeles că primim, de exemplu, apartamentul fără dulapuri de bucătărie și au mai fost tot felul de asemenea adaosuri care, până la urmă, au făcut apartamentul mult mai scump decât l-au prezentat în publicații.”
„Bine, dar sună rezonabil. Unde e problema?”, am întrebat cu naivitate.
„În toate prezentările și în orice contact cu ei au promis un randament și un venit de cel puțin 600 de euro pe lună, iar acum nici măcar firma de administrare cu care ne-au pus în legătură nu reușește să ne găsească chiriași la mai mult de 500 de euro pe lună.”
„Iar angajamentul acesta a fost un angajament contractual sau doar o promisiune de marketing?”, am întrebat.
„Din câte îmi amintesc, nu apare în contractul meu cu ei, iar firma de administrare nu a fost dispusă să se angajeze asupra nivelului chiriei pe care o va încasa”, a răspuns.
„Înțeleg”, am spus, „și câte apartamente ale investitorilor sunt în blocul vostru?”
Sincer, răspunsul la această întrebare îl știu, pentru că cunosc proiectul respectiv. Aproximativ jumătate dintre apartamentele din etapa I a proiectului au fost vândute investitorilor israelieni, vorbim de ordinul a circa 80 de apartamente.
Povestea lui Eran nu este un caz izolat. Mă lovesc destul de des de investitori care s-au bazat pe promisiuni de randament impresionante din partea agenților sau a dezvoltatorilor, fără să efectueze o verificare prealabilă aprofundată.
Mulți investitori tind să uite, sau preferă să ignore, pentru că se bazează pe datele panourilor imobiliare digitale precum Yad2 (în Israel), imobiliare (în România) sau Spitogatos (în Grecia), care prezintă date despre apartamente de închiriat, dar reflectă prețurile pe care proprietarii apartamentelor cer să le primească, și nu neapărat prețurile la care apartamentele sunt efectiv închiriate. În consecință, se creează un decalaj semnificativ între prețurile reale de piață și așteptările investitorilor, ceea ce duce la decizii financiare greșite.
În plus, oamenii tind să ignore câțiva parametri critici care trebuie luați în calcul la stabilirea chiriei:
- Nivelul cererii din zonă și oferta de apartamente concurente. În cazul lui Eran este un parametru critic, deoarece 80 de apartamente au ieșit pe piață în același moment, ceea ce a generat o ofertă mare și presiune din partea proprietarilor-investitori de a-și închiria apartamentele, iar în astfel de cazuri cine ajunge primul câștigă, și cu cât oferta e mai mare, cu atât există o concurență mai mare între ofertanți în privința prețului.
- Starea fizică a proprietății și valoarea ei percepută în ochii chiriașilor potențiali. Un apartament perceput ca fiind de calitate mai bună poate obține chirii mai mari.
- Datele tranzacțiilor reale și nu doar prețurile de publicare. În cazul lui Eran, dacă ar fi verificat și ar fi studiat zona și stocul tot mai mare de apartamente din zonă înainte de cumpărare, presupun că și el ar fi înțeles că va fi greu să închirieze la prețul promis în timpul marketingului proiectului. Este, la urma urmei, o regulă cunoscută că apartamentele al căror preț este peste valoarea pieței sunt mai greu de închiriat și rămân goale perioade îndelungate.
- Apropierea de noduri de transport, instituții de învățământ și servicii publice.
- Durata medie în care se închiriază apartamente similare din zonă. După cum spuneam, apartamentele comercializate la un preț mai mare decât media pot rămâne goale mai mult timp.
- Sezonalitatea. Și pe piața imobiliară există sezoane de vârf și de scădere și este important să știm când scoatem apartamentul la închiriere, pentru că în zona în care se află apartamentul lui Eran, un cartier căutat de cuplurile tinere, cererea de apartamente crește în lunile verii, înaintea începerii anului școlar, ceea ce poate scurta timpul necesar pentru închiriere.
I-am explicat lui Eran că nu am instrumente prin care să-l pot ajuta. Este important de înțeles că bazarea doar pe prezentări de marketing nu este suficientă; trebuie verificat contractul de achiziție în mod temeinic și trebuie să ne asigurăm că promisiunile de marketing se regăsesc în contract. Compania a prezentat, în timpul marketingului proiectului și în timpul vânzării, diverse prezentări, dar nu și-a asumat vreun angajament în sistemul de acorduri pe care Eran l-a semnat cu privire la randament. Compania a făcut chiar un pas mai departe și a inclus în contract o clauză potrivit căreia toate prezentările și promisiunile personalului de marketing și vânzări făcute înaintea contractului nu sunt valabile și că obligatoriu pentru ea este contractul semnat de părți și numai ceea ce este scris în el. Nici firma de administrare ale cărei servicii Eran le-a angajat nu s-a angajat la un randament.
I-am propus lui Eran să analizeze diverse îmbunătățiri în apartament, care vor costa, e drept, bani în plus, dar este posibil să facă chiriașii potențiali să accepte să plătească o chirie mai mare pentru aceste îmbunătățiri. Cealaltă opțiune este să facă o „recalculare a traseului” și să înțeleagă că, în prezent, va trebui să se mulțumească cu o chirie de 500 de euro/lună (ceea ce înseamnă că randamentul lui curent este mai mic decât așteptarea), sperând că, cu timpul, va putea mări chiria, și înțelegând că, în paralel, crește și valoarea apartamentului, întrucât prețurile apartamentelor din zona în care a cumpărat apartamentul continuă să crească tot timpul.
Investiția imobiliară în străinătate poate fi profitabilă, dar cere prudență și verificare aprofundată:
1. Nu vă bazați doar pe promisiuni de randament - asigurați-vă că orice angajament este consfințit în contract.
2. Efectuați verificări juridice și financiare temeinice - nu vă bazați doar pe prezentări de marketing.
3. Înțelegeți piața locală a închirierilor - verificați datele tranzacțiilor reale și nu doar prețurile cerute.
4. Luați în calcul nivelul ofertei - proiectele mari, cu un număr mare de investitori, pot crea un exces de ofertă.
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית