Când îmi sună telefonul și apare pe el numele „Yoram”, știu deja că urmează să primesc fie un zâmbet larg, fie un strigăt puternic. Aceasta este realitatea când ești administrator fiduciar (trustee) al banilor cumpărătorilor în proiecte internaționale - relații care oscilează între dragoste și ură, uneori în aceeași săptămână.
Ca avocat care însoțește dezvoltatori ce construiesc peste hotare și vor să vândă proprietățile publicului israelian, o parte considerabilă a muncii noastre se concentrează pe administrarea contului fiduciar al proiectului. Întrucât în multe dintre țările în care activează dezvoltatorii israelieni nu există posibilitatea de a oferi cumpărătorului o garanție suficientă din punct de vedere al reglementărilor, iar unii dintre dezvoltatori cer finanțare de la o bancă locală sau de la un fond de investiții și li se cere să greveze proprietatea în favoarea acestora, ni se cere să căutăm modalități creative de a înlocui mecanismele de garantare uzuale în Israel în temeiul Legii vânzării (apartamente) (garantarea investițiilor cumpărătorilor de apartamente). Rolul nostru este să creăm un sistem alternativ de garanții juridice, echilibrând interesele - aici intervine experiența noastră juridică. Pentru fiecare proiect încercăm să adaptăm calea potrivită, care să combine nevoile dezvoltatorului cu protejarea banilor cumpărătorilor, pentru a ne asigura că, în cele din urmă, cumpărătorul primește proprietatea pentru care a plătit. Această situație creează o relație de dragoste - ură între avocat, administratorul fiduciar, și dezvoltator.
În fiecare săptămână, când îi trimiteam lui Yoram raportul privind situația fondurilor din contul fiduciar, primeam un mesaj WhatsApp cu un emoji de față zâmbitoare, fericită. Oamenii de marketing angajați de Yoram făcuseră o treabă bună, iar ritmul vânzărilor depășea ce se așteptase Yoram la început. Yoram trebuia să strângă în contul fiduciar o sumă considerabilă, de peste un milion de euro, pentru a putea finaliza achiziția proprietății și a începe ceea ce a numit „lifting” în vederea transformării ei într-un hotel de apartamente modern. Proprietatea trebuia grevată în favoarea administratorului fiduciar, pentru a se asigura că Yoram nu o poate vinde unor terți până în momentul în care proprietatea asupra unităților va putea fi înscrisă pe numele cumpărătorilor.
Săptămâna trecută am finalizat procesul de achiziție a proprietății de către Yoram și grevarea ei în favoarea administratorului fiduciar, nu înainte de o criză în relații și de o ceartă nu tocmai ușoară între mine și Yoram.
„Ți-ai pierdut mințile”, a strigat la mine la telefon, „o garanție în valoare de 1,2 milioane de euro? Știi cât impozit și cât onorariu de notar trebuie să plătesc pentru asta?”
„Ce te aștepți să fac? Cum te aștepți să protejez banii cumpărătorilor?”, am întrebat.
„Ai examinat alte alternative de înscriere? Ai luat în calcul posibilitatea de a înscrie o garanție parțială? De ce nu se poate înscrie garanția pe 50 sau 100 de mii de euro? De ce trebuie înscrisă garanția pe întreaga sumă?”, a răspuns cu mânie.
Nu vă voi obosi cu explicații juridice lungi. I-am explicat lui Yoram că, din punct de vedere juridic, în cazul în care va trebui să executăm garanția, punem în pericol banii cumpărătorilor dacă garanția nu este pe întreaga sumă. În caz de insolvență sau de proceduri de executare, ca titular al unei garanții parțiale (care, așa cum am spus, are rolul de a proteja banii cumpărătorilor), aș putea să mă trezesc într-o poziție de inferioritate semnificativă față de alți creditori. Am propus și să purtăm o discuție cu avocatul local care ne însoțește, ca să-i explice și el implicațiile din punct de vedere juridic (după ce m-am asigurat într-o discuție prealabilă cu el că, într-adevăr, cea mai bună protecție a banilor cumpărătorilor va fi înscrierea unei garanții pe întreaga sumă care va fi transferată lui Yoram).
Chiar și după discuția cu avocatul local, Yoram nu s-a liniștit și a continuat să se înfurie.
Adevărul? Înțeleg considerentele de cost-beneficiu care îl ghidează pe Yoram. Costurile neplanificate ale tranzacției afectează fluxul de numerar al proiectului. Yoram nu luase în calcul costul înscrierii garanției. Deși nu era vorba de o sumă mare în raport cu ansamblul investiției, se poate înțelege că o cheltuială neplanificată de câteva zeci de mii de euro pentru garanție este o cheltuială care i se pare dezvoltatorului inutilă (și între noi fie vorba, dacă ar fi construit în țară, ar fi fost nevoit să finanțeze cumpărătorilor garanțiile bancare conform legii privind garantarea investițiilor, iar și acestea costă destul de mult).
Tensiunea dintre dezvoltator și avocatul administrator fiduciar este un fenomen cunoscut în domeniul imobiliar. Dezvoltatorul, motivat de considerente de afaceri, vede în avocatul administrator fiduciar un obstacol în calea obținerii profiturilor, în timp ce avocatul este obligat să protejeze cumpărătorii. Rolul nostru este să găsim punctul de echilibru - să protejăm cumpărătorii fără să-l sufocăm pe dezvoltator.
Este de așteptat ca pe parcursul proiectului cu Yoram să apară și alte probleme privind retragerea fondurilor din contul fiduciar, definirea etapelor-cheie pentru eliberarea fondurilor și mecanismele de supraveghere a progresului proiectului. Toate acestea fac parte integrantă din provocarea juridică specifică a proiectelor imobiliare transfrontaliere, în care avocatul administrator fiduciar servește drept păzitor într-un sistem complex de interese conflictuale.
Acesta este, în esență, rolul administratorului fiduciar - să asigure interesul patrimonial al cumpărătorilor, cu o înțelegere aprofundată a mediului juridic și de afaceri în care activează dezvoltatorul, chiar și atunci când acest lucru duce la frecări inevitabile.
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית