כשהטלפון שלי מצלצל ומופיע עליו השם ״יורם״, אני כבר יודע שאני עומד לקבל או חיוך גדול או צעקה רמה. זו המציאות כשאתה משמש כנאמן על כספי רוכשים בפרויקטים בינלאומיים - יחסים שנעים בין אהבה לשנאה, לפעמים באותו השבוע.
כעורך דין המלווה יזמים הבונים מעבר לים ומבקשים למכור את הנכסים לקהל הישראלי חלק נכבד מהעבודה שלנו מתמקד בניהול חשבון הנאמנות של הפרויקט. מאחר ובחלק נכבד מהמדינות בהן יזמים ישראלים פועלים אין אפשרות לתת לרוכש בטוחה מספקת מבחינה רגולטורית, וחלק מהיזמים מבקשים לקבל מימון מבנק מקומי או קרן השקעות ונדרשים לשעבד לטובתם את הנכס, אנו נדרשים לחפש דרכים יצירתיות להחליף את מנגנוני הבטוחות המקובלים בישראל מכוח חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות). התפקיד שלנו הוא ליצור מערך בטוחות משפטיות אלטרנטיבי תוך איזון אינטרסים - כאן נכנסת המומחיות המשפטית שלנו. לכל פרויקט אנחנו מנסים להתאים את הדרך הנכונה שתשלב בין צורכי היזם לבין ההגנה על כספי הרוכשים כדי להבטיח שבסופו של דבר הרוכש יקבל את הנכס ששילם תמורתו. המצב הזה יוצר יחסי אהבה - שנאה בין עורך הדין, הנאמן, לבין היזם.
בכל שבוע כששלחתי ליורם את הדו״ח על מצב הכספים בחשבון הנאמנות, הייתי מקבל הודעת וואטסאפ עם אימוג׳י של פנים מחייכות, שמחות. אנשי השיווק ששכר יורם עשו עבודה טובה וקצב המכירות היה מעבר למה שיורם ציפה לו בתחילת הדרך. יורם נדרש לגייס סכום נכבד של למעלה ממיליון יורו בחשבון הנאמנות בכדי שיוכל להשלים את רכישת הנכס, ולהתחיל במה שהגדיר ״מתיחת פנים״ לקראת הפיכתו למלון דירות מודרני. הנכס אמור להיות משועבד לטובת הנאמן, בכדי להבטיח שיורם לא יוכל למכור אותו לצדדים שלישיים, עד למועד בו ניתן יהיה לרשום את הבעלות ביחידות על שם הרוכשים.
בשבוע שעבר השלמנו את תהליך רכישת הנכס ע״י יורם ושעבודו לטובת הנאמן, לא לפני משבר ביחסים ומריבה לא פשוטה ביני לבין יורם.
״השתגעת״ צעק עליי בטלפון, ״שעבוד בשווי של 1.2 מיליון יורו? אתה יודע כמה מס ושכר טרחה לנוטריון אני צריך לשלם על זה?״
״מה אתה מצפה שאני אעשה? איך אתה מצפה שאגן על כספי הרוכשים?״ שאלתי.
״בחנת אלטרנטיבות רישומיות אחרות? שקלת אפשרות לרשום שעבוד חלקי? למה אי אפשר לרשום שעבוד על 50 או 100 אלף יורו? למה צריך לרשום את השעבוד על כל הסכום?״ השיב בכעס.
לא אלאה אתכם בהסברים משפטיים ארוכים. הסברתי ליורם שמבחינה משפטית במקרה בו נידרש לממש את השעבוד אנחנו מסכנים את כספי הרוכשים ככל והשעבוד לא יהיה על מלוא הסכום. במקרה של חדלות פירעון או הליכי מימוש, כבעל שעבוד חלקי (שהוא, כאמור, נועד להגן על כספי הרוכשים) אני עשוי למצוא את עצמי להיות בנחיתות משמעותית מול נושים אחרים. הצעתי גם שנקיים שיחה עם עורך הדין המקומי המלווה אותנו, כדי שיסביר לו גם הוא את המשמעויות מבחינה משפטית (אחרי שווידאתי בשיחה מקדימה עימו כי אכן ההגנה הטובה ביותר על כספי הרוכשים תהיה ברישום של שעבוד על מלוא הסכום שיועבר ליורם).
גם לאחר השיחה עם עורך הדין המקומי יורם לא נרגע והמשיך לכעוס.
האמת? אני מבין את שיקולי עלות-תועלת שמנחים את יורם. עלויות עסקה לא מתוכננות משפיעות על תזרים המזומנים של הפרויקט. יורם לא לקח בחשבון את העלות של רישום השעבוד. אמנם לא דובר בסכום גדול ביחס לכלל ההשקעה, אבל ניתן להבין כי הוצאה לא מתוכננת של כמה עשרות אלפי יורו לטובת השעבוד, היא הוצאה שנראית ליזם מיותרת (ובינינו, אם היה בונה בארץ הרי היה נדרש לממן לרוכשים את הערבויות הבנקאיות בהתאם לחוק הבטחת השקעות, וגם הן עולות לא מעט).
המתח בין יזם לעורך דין נאמן הוא תופעה מוכרת בתחום הנדל״ן. היזם, המונע משיקולים עסקיים, רואה בעורך הדין הנאמן מכשול בדרך להשגת רווחיו, בעוד עורך הדין מחויב להגן על הרוכשים. התפקיד שלנו הוא למצוא את נקודת האיזון - להגן על הרוכשים מבלי לחנוק את היזם.
צפוי כי במהלך הפרויקט עם יורם יתעוררו סוגיות נוספות הנוגעות למשיכת כספים מחשבון הנאמנות, הגדרת אבני דרך לשחרור כספים, ומנגנוני פיקוח על התקדמות הפרויקט. כל אלה מהווים חלק בלתי נפרד מהאתגר המשפטי הייחודי של פרויקטי נדל״ן חוצי גבולות, שבהם עורך הדין הנאמן משמש כשומר סף במערכת מורכבת של אינטרסים מתנגשים.
זה, בתמצית, תפקידו של הנאמן - להבטיח את האינטרס הקנייני של הרוכשים תוך הבנה מעמיקה של הסביבה המשפטית והעסקית בה פועל היזם, גם כשהדבר מוביל לחיכוכים בלתי נמנעים.
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.