Когда звонит мой телефон и на нём появляется имя «Йорам», я уже знаю, что получу либо широкую улыбку, либо громкий крик. Такова реальность, когда Вы выступаете доверительным управляющим денег покупателей в международных проектах, - отношения, колеблющиеся между любовью и ненавистью, порой в течение одной недели.
Для адвоката, сопровождающего девелоперов, которые строят за границей и стремятся продавать объекты израильской публике, значительная часть работы сосредоточена на ведении траст-счёта проекта. Поскольку во многих странах, где работают израильские девелоперы, нет возможности предоставить покупателю достаточное с регуляторной точки зрения обеспечение, а некоторые девелоперы хотят получить финансирование от местного банка или инвестиционного фонда и должны заложить в их пользу объект, нам приходится искать творческие способы заменить принятые в Израиле механизмы обеспечения, действующие в силу закона о продаже (квартир) (обеспечении вложений покупателей квартир). Наша задача - создать альтернативную систему юридического обеспечения при балансе интересов, и здесь в дело вступает наш юридический опыт. Для каждого проекта мы стараемся подобрать правильный путь, который сочетал бы потребности девелопера и защиту денег покупателей, чтобы в итоге покупатель получил объект, за который заплатил. Эта ситуация создаёт отношения любви-ненависти между адвокатом, доверительным управляющим, и девелопером.
Каждую неделю, когда я отправлял Йораму отчёт о состоянии средств на траст-счёте, я получал сообщение в Ватсапе со смайликом - довольным улыбающимся лицом. Маркетологи, нанятые Йорамом, хорошо поработали, и темп продаж превзошёл то, чего Йорам ожидал в начале пути. Йораму требовалось привлечь значительную сумму более миллиона евро на траст-счёт, чтобы он мог завершить покупку объекта и начать то, что он назвал «подтяжкой лица» в преддверии превращения в современный апарт-отель. Объект должен быть заложен в пользу доверительного управляющего, чтобы Йорам не мог продать его третьим лицам до момента, когда можно будет зарегистрировать право собственности на отдельные единицы на имя покупателей.
На прошлой неделе мы завершили процесс покупки объекта Йорамом и его залога в пользу доверительного управляющего, не обошлось без кризиса в отношениях и непростой ссоры между мной и Йорамом.
«Ты спятил», - кричал он на меня по телефону, - «залог на 1,2 миллиона евро? Ты знаешь, сколько налога и гонорара нотариусу мне за это платить?»
«Чего ты ждёшь от меня? Как ты ожидаешь, что я буду защищать деньги покупателей?» - спросил я.
«Ты рассматривал другие варианты регистрации? Рассматривал возможность зарегистрировать частичный залог? Почему нельзя зарегистрировать залог на 50 или 100 тысяч евро? Почему нужно регистрировать залог на всю сумму?» - ответил он гневно.
Не буду утомлять Вас длинными юридическими объяснениями. Я объяснил Йораму, что с юридической точки зрения, если нам придётся реализовывать залог, мы рискуем деньгами покупателей, если залог не будет на всю сумму. В случае неплатёжеспособности или процедур взыскания, будучи держателем частичного залога (который, как сказано, призван защищать деньги покупателей), я могу оказаться в существенно слабом положении по сравнению с другими кредиторами. Я также предложил провести разговор с местным адвокатом, который нас сопровождает, чтобы и он объяснил ему юридические последствия (убедившись в предварительном разговоре с ним, что лучшей защитой денег покупателей действительно будет регистрация залога на всю сумму, которая будет передана Йораму).
Даже после разговора с местным адвокатом Йорам не успокоился и продолжал злиться.
По правде? Я понимаю соображения затрат и выгоды, которыми руководствуется Йорам. Незапланированные расходы по сделке влияют на денежный поток проекта. Йорам не учёл стоимость регистрации залога. Хотя речь шла не о большой сумме по отношению ко всей инвестиции, можно понять, что незапланированные расходы в несколько десятков тысяч евро на залог кажутся девелоперу лишними (и, между нами, если бы он строил в Израиле, ему пришлось бы финансировать покупателям банковские гарантии в соответствии с законом об обеспечении вложений, а они тоже стоят немало).
Напряжение между девелопером и адвокатом-доверительным управляющим - известное явление в сфере недвижимости. Девелопер, движимый деловыми соображениями, видит в адвокате-доверительном управляющем препятствие на пути к получению прибыли, тогда как адвокат обязан защищать покупателей. Наша задача - найти точку баланса: защитить покупателей, не душа девелопера.
Ожидается, что в ходе проекта с Йорамом возникнут и другие вопросы, касающиеся снятия средств с траст-счёта, определения вех для высвобождения средств и механизмов контроля за ходом проекта. Все это - неотъемлемая часть особого юридического вызова трансграничных проектов недвижимости, в которых адвокат-доверительный управляющий выступает привратником в сложной системе противоречащих друг другу интересов.
В этом, вкратце, и состоит роль доверительного управляющего - обеспечить имущественный интерес покупателей при глубоком понимании юридической и деловой среды, в которой действует девелопер, даже когда это приводит к неизбежным трениям.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית