حين يرنّ هاتفي ويظهر عليه اسم «يورام»، أعرف مسبقًا أنني على وشك تلقي ابتسامة كبيرة أو صرخة عالية. هذا هو الواقع حين تعمل أمينًا على أموال المشترين في مشاريع دولية - علاقات تتأرجح بين الحب والكراهية، أحيانًا في الأسبوع نفسه.
بصفتنا محامين نرافق مطوّرين يبنون وراء البحار ويريدون بيع العقارات للجمهور الإسرائيلي، يتركز جزء كبير من عملنا في إدارة حساب الأمانة للمشروع. ولأنه في جزء كبير من الدول التي يعمل فيها مطوّرون إسرائيليون لا توجد إمكانية لإعطاء المشتري ضمانة كافية من الناحية التنظيمية، ويطلب بعض المطوّرين الحصول على تمويل من بنك محلي أو صندوق استثمار ويُطلب منهم رهن العقار لصالحهم، فإننا مطالَبون بالبحث عن طرق إبداعية لاستبدال آليات الضمانات المعمول بها في إسرائيل بموجب قانون البيع (الشقق) (ضمان استثمارات مشتري الشقق). دورنا هو إنشاء منظومة ضمانات قانونية بديلة مع موازنة المصالح - وهنا يأتي دور خبرتنا القانونية. نحاول في كل مشروع أن نواءم الطريقة الصحيحة التي تجمع بين احتياجات المطوّر وحماية أموال المشترين لضمان أن يحصل المشتري في النهاية على العقار الذي دفع ثمنه. وهذا الوضع يخلق علاقة حب - كراهية بين المحامي الأمين والمطوّر.
في كل أسبوع حين كنت أرسل ليورام تقرير حالة الأموال في حساب الأمانة، كنت أتلقى رسالة واتساب مع إيموجي وجه مبتسم سعيد. أدّى موظفو التسويق الذين استأجرهم يورام عملًا جيدًا وكانت وتيرة المبيعات فوق ما توقعه يورام في البداية. كان على يورام أن يجمع مبلغًا كبيرًا يتجاوز المليون يورو في حساب الأمانة كي يتمكن من إتمام شراء العقار، والبدء بما سمّاه «شدّ الوجه» تمهيدًا لتحويله إلى فندق شقق عصري. ومن المفترض أن يكون العقار مرهونًا لصالح الأمين، لضمان ألا يتمكن يورام من بيعه لأطراف ثالثة، إلى حين يصبح ممكنًا تسجيل ملكية الوحدات باسم المشترين.
في الأسبوع الماضي أكملنا عملية شراء العقار على يد يورام ورهنه لصالح الأمين، ولكن ليس قبل أزمة في العلاقات وخلاف غير بسيط بيني وبين يورام.
«جننت» صرخ عليّ في الهاتف، «رهن بقيمة 1.2 مليون يورو؟ هل تعرف كم من الضرائب وأتعاب الموثّق عليّ أن أدفع على هذا؟»
«ماذا تتوقع أن أفعل؟ كيف تتوقع أن أحمي أموال المشترين؟» سألت.
«هل فحصتم بدائل تسجيل أخرى؟ هل فكرتم في إمكانية تسجيل رهن جزئي؟ لماذا لا يمكن تسجيل رهن على 50 أو 100 ألف يورو؟ لماذا يجب تسجيل الرهن على كامل المبلغ؟» أجاب بغضب.
لن أثقل عليكم بشروح قانونية طويلة. شرحت ليورام أنه من الناحية القانونية، في حال اضطررنا إلى تنفيذ الرهن، فإننا نعرّض أموال المشترين للخطر إن لم يكن الرهن على كامل المبلغ. في حالة الإعسار أو إجراءات التنفيذ، قد أجد نفسي كصاحب رهن جزئي (وهو، كما ذُكر، مخصص لحماية أموال المشترين) في وضع أدنى بكثير أمام دائنين آخرين. واقترحت أيضًا أن نُجري مكالمة مع المحامي المحلي الذي يرافقنا، ليشرح له هو أيضًا التبعات من الناحية القانونية (بعد أن تأكدت في مكالمة مسبقة معه من أن أفضل حماية لأموال المشترين ستكون بتسجيل رهن على كامل المبلغ الذي سيُحوَّل إلى يورام).
حتى بعد المكالمة مع المحامي المحلي لم يهدأ يورام وواصل غضبه.
الحقيقة؟ أفهم اعتبارات الكلفة-المنفعة التي توجّه يورام. فتكاليف الصفقة غير المخطط لها تؤثر في التدفق النقدي للمشروع. لم يأخذ يورام في الحسبان كلفة تسجيل الرهن. صحيح أنه لم يكن مبلغًا كبيرًا بالنسبة إلى مجمل الاستثمار، لكن يمكن أن نفهم أن نفقة غير مخطط لها بعدة عشرات الآلاف من اليورو لصالح الرهن هي نفقة تبدو للمطوّر غير ضرورية (وبيني وبينكم، لو كان يبني في البلاد لكان عليه أن يموّل للمشترين الكفالات البنكية بحسب قانون ضمان الاستثمارات، وهي أيضًا تكلّف غير القليل).
التوتر بين المطوّر والمحامي الأمين ظاهرة معروفة في مجال العقار. فالمطوّر، الذي تحركه اعتبارات تجارية، يرى في المحامي الأمين عقبة في طريق تحقيق أرباحه، بينما المحامي ملزم بحماية المشترين. ودورنا هو إيجاد نقطة التوازن - حماية المشترين دون خنق المطوّر.
من المتوقع أن تنشأ خلال المشروع مع يورام قضايا إضافية تتعلق بسحب الأموال من حساب الأمانة، وتحديد محطات لتحرير الأموال، وآليات الإشراف على تقدم المشروع. وكل هذه جزء لا يتجزأ من التحدي القانوني الخاص بمشاريع العقار العابرة للحدود، التي يكون فيها المحامي الأمين حارس بوابة في منظومة معقدة من المصالح المتعارضة.
هذا، باختصار، هو دور الأمين - ضمان المصلحة العينية للمشترين مع فهم عميق للبيئة القانونية والتجارية التي يعمل فيها المطوّر، حتى حين يؤدي ذلك إلى احتكاكات لا مفر منها.
القصص مبنية على حالات حقيقية مع تغيير التفاصيل التعريفية. لا تُعدّ استشارة قانونية.
مترجم عن الأصل العبري. עברית