זה רק אצלי או שגם אתם לא יכולים לפתוח את הפייסבוק, האינסטגרם או כל רשת חברתית אחרת בה אתם חברים מבלי להיתקל בפרסום של חברה המשווקת דירות ביוון?
השבוע יצא לי להשתתף בכנס שעסק בנדל״ן ומשקיעי הנדל״ן הישראלים ביוון. הכנס היה מושקע. חשוב לציין כי יוון היא מדינה תיירותית ובשנת 2024 ביקרו בה למעלה מ- 35 מיליון תיירים, וחסרים בה (בעיקר באתונה) חדרי מלון. בשנת 2024 מחירי הנדל״ן באתונה עלו בכ- 10%, אולם עדיין ניתן למצוא בה דירות במחירים שתושבי תל אביב יכולים רק לחלום עליהם. אין לי ספק כי הקירבה ליוון כמו גם מחירי הנדל״ן ה״שפויים״ בהשוואה לישראל מהווים מקור לעניין אצל משקיעים רבים. מיסוי הנדל״ן ביוון הוא ידידותי ופשוט יותר מהמיסוי בישראל, אולם התמריץ המשמעותי להשקעה ביוון הוא אמנת מס בין ישראל ליוון שקובעת שתושב ישראלי לא צריך לשלם מס בישראל על הכנסותיו מהשקעה בנדל״ן ביוון, אלא רק ביוון!
אז למי שעדיין לא יודע מס הרכישה ביוון הוא בשיעור של 3.09% ממחיר הנכס (בניגוד למס הרכישה בישראל שהינו לפי מדרגות במידה וזוהי הדירה הראשונה או 8% במידה ומדובר בדירת השקעה).
מס רווחי הון (מס שבח) הינו בשיעור של 15%, אולם רשויות המס ביוון הוציאו ביטול זמני על תשלום מס השבח (ההוראה בדבר הביטול למי שמוכר עד 3 דירות מוארכת מעת לעת). בפועל, משמעות הדבר הוא שמשקיעים לא מחויבים בתשלום מס על רווחי הון מנכס ביוון, וכתוצאה מכך לנוכח לשון האמנה בין ישראל ויוון המשקיע הישראלי לא יידרש לשלם גם מס על הרווח מהמכירה בישראל.
המס על ההכנסות משכירות ביוון הוא בשיעור של 15% עד להכנסה של 12,000 יורו בשנה ובמידה וההכנסה עולה על סכום זה המס הוא בשיעור של 35% על הדלתא עד להכנסה שנתית משכירות בגובה של 35,000 יורו ו- 45% על הכנסה העולה על סכום זה.
יחד עם זאת חשוב להזכיר כי הממשלה היוונית בשנה החולפת מנסה להצר את צעדי משקיעי הנדל״ן כתוצאה מבעיות פנימיות הנובעות ממצוקת הדיור למקומיים בערים הגדולות. אם בשנת 2023 מי שרכש נכס בשווי של 250,000 יורו יכול היה לקבל ״גולדן ויזה״ יוונית, כיום הרף הועלה בערים המרכזיות ל- 800,000 יורו. בנוסף, הממשלה היוונית מקשה על השכרת נכסים לטווח קצר ומבקשת לצמצם את כמות הדירות המוצעת להשכרה על בסיס יומי.
נוסף ליתרונות הרבים שהוזכרו, חשוב לציין מספר המלצות קריטיות למשקיעי נדל״ן ביוון:
- הגדירו את מטרות ההשקעה שלכם ואת אופק ההשקעה.
- בצעו בדיקת נאותות מקיפה (משפטית, כלכלית ופיזית) לנכס לפני הרכישה.
- שימו לב לשינויים בתקנות הבנייה וההשכרה ביוון וודאו כי הנכס שאתם רוכשים מתאים למטרה שלכם (חשוב לבדוק את כל דרישות הרישוי והאישורים עבור הנכס).
- היעזרו במומחים מקומיים.
- אל תחסכו. עלו על מטוס ליוון והגיעו לנכס שאתם רוכשים. הסתובבו בשכונה. הכירו אותה לפני הרכישה וודאו כי הנכס וסביבתו הם כפי שהובטח לכם.
בעזרת ייעוץ מקצועי ותכנון מוקפד, תוכלו למקסם את פוטנציאל ההשקעה שלכם בנדל״ן ביוון.
הסיפורים מבוססים על מקרים מהשטח. פרטים מזהים שונו. אין לראות בהם ייעוץ משפטי.