„Tot ce poate merge prost, va merge prost” (Anything that can go wrong, will go wrong) - cunoașteți această frază? Este „legea lui Murphy”, numită după Edward A. Murphy Jr.
Cine se ocupă de imobiliare și de imobiliare peste hotare trebuie să cunoască bine fraza/legea aceasta (și presupun că unii au și trăit-o pe pielea lor). Marea problemă este că majoritatea oamenilor își bagă capul în nisip sau ignoră semnalele de alarmă sau chiar avertismentul avocatului lor și, fără îndoială, ignoră legea lui Murphy atunci când fac tranzacții peste hotare. Cine ne urmărește poveștile știe că în fiecare săptămână vă aducem povești despre succese sau dezamăgiri în investițiile imobiliare din străinătate, dar cazul lui Alon este un exemplu clasic de lege a lui Murphy.
Alon, un investitor veteran și experimentat, este proprietarul a aproximativ 10 apartamente în Israel și administrează el însuși proprietăți în țară pentru nerezidenți, așa că atunci când a venit și mi-a spus că i s-a propus să investească într-un proiect nou din străinătate, în faza de pre-vânzare (presale), eram sigur că a studiat bine subiectul, a cercetat dezvoltatorul și experiența lui și a făcut o muncă pregătitoare, așa cum am ajuns să știu că face înainte de cumpărarea oricărui apartament în Israel.
Lui Alon i s-a propus să cumpere o vilă într-un proiect care urma să fie construit pe malul unui lac superb din Ungaria. Condițiile de plată erau atractive: 10% la semnare, încă 10% la obținerea autorizației de construire în aproximativ 6 luni de la semnare, completarea la 50% la finalizarea structurii de rezistență, iar restul la predare. Am verificat dreptul de proprietate al dezvoltatorului asupra terenului, am verificat planurile localității în care urma să se ridice proiectul și am văzut și cererea de autorizație care fusese depusă. Totul părea în regulă din punct de vedere juridic. Am insistat să se înscrie o notare de avertizare în registrul funciar local pentru a asigura drepturile lui Alon, iar după o dispută cu avocatul dezvoltatorului am ajuns la un acord și în această privință.
Și apoi totul a început să meargă prost.
La 4 luni după semnarea contractului, Alon m-a anunțat că dezvoltatorul i-a transmis un document care pretindea a fi autorizația de construire și a cerut să vină la o întâlnire la biroul meu pentru a discuta chestiunea.
„Dezvoltatorul are probleme financiare, iar eu am numerar. Mi-a propus o reducere de 20.000 de euro la prețul vilei dacă îi plătesc acum restul în numerar”, a spus.
„Și cum anume introduce banii în numerar în societatea maghiară?”, am întrebat cu naivitate.
„Sincer, nu e treaba mea”, a răspuns, „mai important pentru mine este să fixez reducerea și să scap de numerarul meu”.
„Nu-mi plac deloc asemenea tranzacții și mă îngrijorează că spui că este în dificultate. Îți propun să te mai gândești.”
Alon i-a plătit dezvoltatorului în numerar restul prețului, minus cei 20.000 de euro primiți drept reducere.
Două luni mai târziu a izbucnit pandemia de coronavirus, iar dezvoltatorul a anunțat că nu poate acționa în această etapă și, prin urmare, a anunțat că amână termenul de predare și că un termen nou va fi comunicat când va putea ajunge în Ungaria și conduce proiectul. La încheierea pandemiei, în 2022, a anunțat că autorizația de construire a expirat și trebuie reînnoită. La începutul lui 2023 a anunțat că, deși autorizația de construire a fost reînnoită, băncile din Ungaria au mărit dramatic costurile de finanțare și că nu reușește să atragă fonduri pentru construirea proiectului. Spre sfârșitul anului, Alon a primit un mesaj că, în urma mai multor încercări ale dezvoltatorului, acesta a reușit să ajungă la înțelegeri cu un investitor care va injecta fonduri pentru construirea proiectului, iar urmează în curând intrarea pe teren. Totuși, la mijlocul lui 2024, când încă nu se vedea nicio mișcare pe teren, Alon mi-a cerut să inițiez o întâlnire cu dezvoltatorul și să încerc să înțeleg ce se întâmplă cu proiectul. I-am explicat lui Alon că nu văd cum va fi realizat proiectul acesta, după ce din 2019, când a semnat tranzacția și a plătit prețul, nu s-a întâmplat nimic, și i-am recomandat să anunțe rezilierea contractului și să ceară banii înapoi.
După o dispută grea cu dezvoltatorul și nu puține întâlniri în care tonul s-a ridicat și s-au aruncat insulte, am reușit să ajungem la un acord potrivit căruia Alon își va primi banii înapoi eșalonat, în rate la două luni (în ciuda opoziției mele. Am încercat să-l conving pe Alon să insiste ca, odată cu rezilierea contractului, să primească în termen de 30 de zile toți banii înapoi). Dezvoltatorul a achitat doar 2 rate și a încetat să plătească.
„El (dezvoltatorul) a făcut un infarct și de o lună nu mai funcționează”, mi-a spus Alon în ultima noastră discuție. „Nu mai știu ce să fac ca să-mi iau banii înapoi. Cum m-ai băgat în încurcătura asta?”
„Ce????”, am răcnit la telefon, „eu te-am băgat în încurcătură? Eu ți-am spus să-i dai tot numerarul? Să-ți amintesc, ai vrut să primești o reducere de 20.000 de euro. Și chiar și atunci când ți-am spus să insiști să primești totul înapoi, te-ai îmblânzit și ai fost de acord să primești banii înapoi în rate. Cum anume sunt eu vinovat?”
„Nu trebuia să mă lași să intru în tranzacția asta”, a răspuns.
Dincolo de frustrarea lui Alon pentru investiția eșuată, în povestea lui Alon există câteva idei importante pentru investitorii imobiliari:
- „Nu tot ce zboară se mănâncă” - oferta dezvoltatorului către Alon de a plăti în numerar în schimbul unei reduceri a fost un semnal clar de avertizare. Niciodată să nu plătiți sume mari în numerar, mai ales când este vorba de tranzacții imobiliare din străinătate. Plățile trebuie făcute ordonat și transparent, prin conturi bancare oficiale, astfel încât să existe o documentare clară a tuturor transferurilor.
- Ce este adevărat azi nu este sigur că va fi adevărat și mâine. Piața imobiliară poate fi volatilă, mai ales pe piețele internaționale. Este important să fim pregătiți pentru schimbări neprevăzute, precum pandemii sau modificări ale politicii de finanțare. Schimbările de pe piața imobiliară pot afecta orice proiect de construcție, chiar dacă la început pare promițător.
- Ascultați, pentru numele lui Dumnezeu, echipa profesionistă care vă însoțește. Nu ignorați semnalele de avertizare și acționați după instinct, mai ales când este vorba de investiții mari.
Poveștile se bazează pe situații reale; detaliile de identificare au fost modificate. Nu constituie consultanță juridică.
Tradus din originalul în ebraică. עברית