Самое дорогое решение в сделке с недвижимостью за границей принимается до того, как Вы увидели объект. И большинство людей не знают, что принимают его.
Орен сидел напротив меня с листом. Настоящим листом, распечатанным, с таблицей, которую он сделал сам.
В одной колонке написано «компания». В другой «частное лицо». Под каждой - список плюсов и минусов, который он собирал два месяца. Он положил лист на стол и сказал: «Илан, мне нужно, чтобы ты сказал, кто прав. Потому что каждый говорил мне что-то своё, и все звучали уверенно».
Орен - хай-тек специалист, под пятьдесят. Руководит командами, привык принимать решения на основе данных. Он пришёл ко мне не с проблемой. Он пришёл до. Это уже ставит его в небольшое меньшинство тех, кого я встречаю, большинство приходят после того, как подписали, когда вопрос уже неактуален.
Его история началась годом раньше. Друг рассказал ему о доходности в Европе, Орен начал читать, вступил в несколько групп, побывал на двух инвесторских конференциях. Чем глубже он погружался, тем больше накапливалось мнений. И каждое мнение звучало увереннее предыдущего.
Я начал читать его список.
Первый продавец сказал ему, что компания обязательна. «Все так делают. Это то, что защищает тебя. Если кто-то подаст в суд - он дойдёт до компании, а не до тебя».
Другой маркетолог в другой стране сказал ему прямо противоположное: «Компания на одну квартиру? Ты заплатишь местному бухгалтеру, за годовые отчёты, за сборы больше, чем квартира принесёт тебе в первый год. Не усложняй себе жизнь».
Кто-то, кого он знал по работе и кто уже купил там, рассказал ему о структуре из двух компаний, которую тот создал. Орен не понял, зачем две. Он спросил, получил расплывчатый ответ про «оптимизацию» и записал в лист.
А четвёртый посоветовал ему открыть компанию в Израиле, и чтобы израильская компания владела объектом за границей. «Так ты управляешь всем отсюда».
Я поднял глаза от листа.
«Орен, - сказал я, - я скажу тебе кое-что, что тебя разозлит. Все были правы».
Он смотрел на меня, не говоря ни слова.
Я объяснил. Первый продавец продаёт в проекте, где типичные покупатели приобретают несколько единиц, и для них корпоративная структура действительно напрашивается. Второй продаёт отдельные квартиры мелким инвесторам, и у него компания действительно будет гирей. Друг по работе заключил сделку с партнёрами, в стране с собственным законодательством, и потому пришёл к структуре из двух компаний. А тот, кто говорил об израильской компании, владеющей объектом за границей, просто повторил услышанную фразу, не понимая, что за ней стоит.
«Никто из них тебе не солгал, - сказал я. - Каждый описал случай, который знает. Проблема в том, что ты не их случай. А когда ты копируешь ответ из чужого случая, ты не получаешь его преимуществ. Ты получаешь только расходы».
И тогда я задал ему вопрос, который задаю первым. Не «сколько у тебя денег». Не «какую квартиру ты нашёл». Не «какова ожидаемая доходность».
«Орен, что ты планируешь делать с этим объектом в ближайшие десять лет?»
Он остановился. По-настоящему остановился. Лист, который он подготовил, со всеми двумя его колонками, нигде на это не отвечал.
«Думаю, я покупаю один, - медленно сказал он. - Но если получится, наверное, захочу ещё. И, возможно, мой брат войдёт со мной. Мы это обсуждали».
Вот. Именно там и находится ответ. Не в списке плюсов и минусов, а во фразе, которую он произнёс с запинкой.
Я объяснил ему, что это меняет.
Если он покупает один объект, один, для пассивной инвестиции и намерен держать его долго, частная покупка проще, дешевле в содержании, а отчётность в Израиле ясна. Нет отчётов компании, нет дополнительного бухгалтера в чужой стране, нет ежегодных сборов. Он получает аренду, отчитывается и идёт дальше.
Но если в течение двух лет он хочет второй и третий объект, а брат входит как партнёр, картина совсем другая. И тогда возникают три вопроса, которым нет хорошего решения задним числом.
Первый - ответственность. Когда объект один, риск ограничен. Когда есть деятельность - арендаторы, мастера, возможно ремонт, возможно авария, - риск растёт и доходит до него лично.
Второй - партнёрство. Если он и брат записаны как два частных собственника на объект, и однажды один из них хочет выйти, нужно передавать право собственности на сам объект. Это процесс. В корпоративной структуре изменение долей - совершенно другое действие, и объект с места не двигается.
И третий, самый важный - когда.
«Орен, - сказал я, - если ты купишь сейчас на себя, а через два года захочешь передать компании, это не техническая операция смены имени в бланке. В большинстве стран, где я работаю, передача права собственности от физического лица компании считается налоговым событием, со всем, что к этому прилагается. Это решение принимается до подписания. После него уже не решают, а только платят».
Он слушал, а потом задал логичный вопрос: «Так, может, просто создать компанию заранее? На всякий случай?»
Я ответил, что нет, и что это обратная ошибка, менее драматичная, но изнуряющая.
Потому что если план с братом не осуществится и он останется с одним объектом в корпоративной структуре, он будет годами платить за то, что ему не нужно. Годовое обслуживание, отчёты, местный бухгалтер, иногда и представительство. Я видел инвесторов, у которых годовая стоимость их структуры съедала значительную часть доходности, и в какой-то момент они начинали думать, как её разобрать. Это, кстати, тоже не бесплатно.
«На всякий случай» - не стратегия. Это способ платить за оба варианта, вместо того чтобы выбрать один.
«Так что мне делать?» - спросил он.
Я сказал, что сначала он закрывает вопрос с братом. Не «может быть» и не «посмотрим, как пойдёт». Один чёткий разговор, прежде чем трогать договор. Потому что вся структура вытекает из ответа брата, а не из теоретических преимуществ в его таблице.
И добавил ещё кое-что, потому что это встречалось в его листе не раз. Слова «израильская компания» - в большинстве случаев, которые я сопровождаю, это не та структура, которая подходит. То, что правильно, зависит от страны, где находится объект, от её местного права и от налогового статуса инвестора как резидента Израиля. В каждой из стран, где я работаю, свои правила на этот счёт, и они не похожи друг на друга. Структура, которая прекрасно работает в одном месте, в другом может быть дорогой и громоздкой.
«То есть общего ответа нет», - сказал он.
«Есть, - ответил я. - Общий ответ в том, что общего ответа нет. Всякий, кто даёт тебе его, не спросив сначала, сколько объектов, какие партнёры и в какой стране, отвечает на вопрос кого-то другого».
Орен поговорил с братом на той же неделе. Ответ был «да».
Он не купил первую найденную квартиру. Сначала он выстроил структуру, и только потом начал искать объект. Это задержало его на несколько недель, и ему это не понравилось. Инвесторы взвешивают задержку против страха упустить сделку, и почти всегда страх побеждает.
Но это уберегло его от момента, который я вижу у других. Момента, когда кто-то обнаруживает, что надо было решить иначе, и что решать вообще уже поздно.
Вопросы, которые я бы задал на Вашем месте
- Сколько объектов я на самом деле вижу в горизонте пяти лет, а не сколько я говорю, что вижу?
- Есть ли кто-то, кто может войти со мной, и если да, я говорил с ним или предполагаю?
- Что именно происходит в этой стране, когда право собственности передаётся от физического лица компании, и кто проверил это для меня?
Если Вы стоите перед покупкой за границей и сомневаетесь в этом вопросе, не ищите того, кто звучит увереннее всех. Ищите того, кто задаёт Вам вопросы, прежде чем отвечать.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית