На этой неделе я встретился с Дани, успешным израильским предпринимателем сорока пяти лет, который пришёл в офис с толстой папкой документов и ноутбуком, полным удивительно аккуратных файлов Excel. «Илан, - с гордостью сказал он, - я знаю Португалию лучше, чем большинство самих португальцев».
И он не преувеличивал. В течение 45 минут он показывал мне впечатляющую презентацию: он знал, что налог на приобретение недвижимости в Португалии составляет от 5% до 7,5%, каковы расходы на регистрацию в португальском земельном реестре (аналоге израильского «табу»), что лиссабонский район Принсипи-Реал - это новый «Сохо» города и что Порту предлагает более высокую доходность от аренды, чем Лиссабон.
Он подготовил сравнительные таблицы по разным городам, проверил цены на недвижимость в каждом районе и глубоко изучил португальское законодательство о налогообложении недвижимости. Он даже выучил основы португальского языка с помощью приложения.
«Так в чём вопрос?» - спросил я его.
И тут его уверенность вдруг пропала. «Честно говоря, я точно не знаю, зачем хочу там купить квартиру».
Именно здесь оказываются многие мои клиенты. Они потратили много часов на изучение направления, законов и правил, но упустили самый основной вопрос: какова их цель в этой покупке?
Дани рассказал, что слышал о знакомых, купивших недвижимость в Португалии, читал об успехах израильтян там и подумал, что это звучит как разумная инвестиция. «Но, - признался он, - я не знаю, нужна ли мне она как инвестиция для сдачи в аренду, как дом для отдыха для себя, как страховка на будущее или как способ получить европейский паспорт».
Это как покупать машину, не зная, нужен ли тебе небольшой городской автомобиль или семейный внедорожник. Каждая цель ведёт к совершенно иной стратегии покупки.
Если цель - финансовая инвестиция, то внимание нужно сосредоточить на районах с высоким потенциалом аренды и ожидаемым ростом стоимости объекта. Если это дом для отдыха, то важно расположение относительно пляжей и достопримечательностей, а если цель - европейский паспорт, то критерии совершенно другие.
«Почему это так важно?» - спросил Дани.
Я объяснил ему, что без ясной цели он рискует выбрать объект, который ему не подойдёт. Например, квартира в центре Лиссабона отлично подходит для краткосрочной аренды туристам, но если ему нужен тихий дом для отдыха семьи, то это не то место. Или он может вложить больше, чем нужно, если цель - лишь «золотая виза». Кроме того, возможно, Португалия вообще не та страна, в которую ему стоит инвестировать. Ведь если его цель - доходность, её можно получить выше в другой стране. Я рассказал ему о недавно опубликованном исследовании, которое показало, что доходность в странах Восточной Европы выше, чем в странах, куда устремляются израильтяне за недвижимостью, таких как Португалия, Греция и Кипр.
В конце встречи Дани понял, что ему нужно сделать шаг назад. «Думаю, моя цель на самом деле - сочетание, - сказал он. - Я хочу объект, который мог бы время от времени служить домом для отдыха, но также и инвестицией, приносящей доход, пока меня там нет».
Теперь у нас есть настоящая отправная точка. С чёткой целью все его впечатляющие знания о Португалии можно направить в нужное русло.
История Дани напоминает мне, как важно начинать с конца. Прежде чем изучать данные о налогообложении и нормативах, нужно точно знать, чего вы хотите добиться этой покупкой. Иначе даже лучшая информация не приведёт к верным решениям.
Так что, прежде чем нырять в глубины португальского или испанского регулирования, спросите себя: чего именно я хочу достичь этой покупкой? Ответ на этот вопрос сэкономит Вам много времени и приведёт к более разумной покупке.
Истории основаны на реальных ситуациях, идентифицирующие детали изменены. Не является юридической консультацией.
Перевод с оригинала на иврите. עברית